כריט ביטחון

קרנות הריט שילמו, אמנם, את מחיר משבר הסאב פריים והנדל"ן, אולם בגלל מגבלות המינוף, החובה לחלק לפחות 90% מרווחיהן והפעילות שיוצרת תזרים יציב יחסית, הן עשויות להיות מעניינות להשקעה

הסקטור המוכה ביותר היום - או השני הכי מוכה - הוא סקטור הנדל"ן. נדל"ן נחשב מאז ומתמיד למכשיר השקעה חשוב ומניב. יש משקיעים שמנהלים תיק שמורכב כולו מנכסי נדל"ן - מוחשיים או באמצעות כלים פיננסיים, כמו קרנות ריט. אחרים מקפידים לתבל את התיק שלהם ברכיב נדל"ני - שוב, מוחשי או פיננסי.

בשנים האחרונות ענף הנדל"ן פינק את המשקיעים בתשואות גבוהות ובהבטחות רבות. אולם כשנראו ניצני המשבר, ענף הנדל"ן היה מהראשונים לחטוף, והקטליזטור - משכנתאות הסאב פריים - שלחו את הענף כולו לירידות שערים חדות.

כעת, כשהמשבר הפיננסי מיתרגם למשבר ריאלי, ענף הנדל"ן משלם שוב את המחיר. שוויים של נכסי הנדל"ן נחתך, ההיצע ברוב המקרים גבוה מאוד, ולמרות הריביות הכמעט אפסיות, פוטנציאל המימון והמשכנתאות נמוך.

המילה נדל"ן היא כותרת כוללנית ורחבה למגוון גדול של תחומי פעילות, אזורים גיאוגרפיים ומוצרים פיננסיים בעלי אופי שונה. ובימים בהם מכשירים פיננסים שמספקים תזרימי מזומנים קבועים הם מצרך יקר, נדל"ן מניב - או מוצרים פיננסיים שמסוגלים לייצר תזרימים כאלה - יכולים להיות אלטרנטיבה ראויה.

מבחינת רוב המשקיעים, השקעה בנכסים מניבים, כמו קניונים או בתי דירות, רחוקה מהישג יד. וגם המשקיעים בעלי הכיסים העמוקים ספגו התכווצות ניכרת בנכסיהם בעקבות המשבר, וחלקם מתקשים לגייס הון להשקעה בעקבות מחנק האשראי. את הבעיה הזו בא לפתור הקונספט של קרנות הריט (Real Estate Investment Trust).

"קרנות ריט הן חברות שמחזיקות בבעלותן בעיקר נכסי נדל"ן מסחריים, ומנהלות אותן באופן אקטיבי, כולל רכישה, השבחה והשכרה של נכסים. זאת, במטרה למקסם את דמי השכירות המתקבלים מהם", מסביר יגאל רונאי, יו"ר קרן ריט 1, שנסחרת בבורסה בתל אביב. לדבריו, חלק קטן מהקרנות בתעשייה, בעיקר בארה"ב, משקיעות גם בהתחייבויות פיננסיות, ואף נותנות הלוואות המובטחות על ידי נכסי נדל"ן.

שוק של 200 מיליארד דולר

קרנות הריט קיימות בשוק האמריקני כבר מספר עשורים. הקרנות הראשונות נוסדו תחת תקנות ממשלתיות בשנת 1960, במטרה לאפשר לציבור המשקיעים להשקיע בנדל"ן, כחלק מתהליך שכלול השוק וסוג המכשירים הפיננסיים העומדים לרשותם. שוק קרנות הריט האמריקני צמח בשנים האחרונות במידה ניכרת, וההערכות הן שהוא מגלגל כיום כ-200 מיליארד דולר.

קרנות הריט שונות בהגדרתן מחברות נדל"ן ציבוריות. ההבדל הראשון נעוץ במחויבות הקרנות להשקיע לפחות 75% מהנכסים שלהן בנדל"ן. בנוסף, לפחות 75% מההכנסה הגולמית שלהן צריכה להתקבל מדמי שכירות על נכסי נדל"ן או מריבית על משכנתאות על נכסים.

אולם ההבדל המעניין ביותר מבחינת המשקיעים הוא מחויבות הקרנות לחלק דיבידנד, שמהווה לפחות 90% מסך הרווחים השנתיים שלהן לאחר מס. בכך גלום פוטנציאל תשואה נוסף עבור המשקיעים, בהשוואה להשקעה בחברת נדל"ן.

רונאי מציין כי מדיניות הדיבידנד הזו מעניקה למשקיעים בקרנות יתרון גדול, במיוחד בתקופה כמו הנוכחית, מפני שהתזרים המתקבל מהן מסייע למשקיעים לאזן את ההפסדים מניירות ערך אחרים בתיק ההשקעות.

תשואת הדיבידנד של קרנות הריט נמצאת בעלייה בשנים האחרונות. על פי נתוני האיגוד האמריקני לקרנות ריט, עמדה תשואת הדיבידנד של הקרנות בארה"ב על 8.37% בשנת 2008, תוך שהיא גדלה באופן רציף מאז שנת 2004, אז עמדה על 4.97%.

תשואת הדיבידנד של מניות ה-S&P 500 מציגה מגמה הפוכה: ב-1982 היא עמדה על 6.7%, ב-16 השנים הבאות ירדה ל-1.4%, ואז שבה לעלות, עד שב-2008 היא עמדה על 2.4% בממוצע.

תשואת הדיבידנד הגבוהה שמניבות קרנות הריט בולטת במיוחד לאור הטרנד הנוכחי בוול סטריט, לפיו חברות בעלות מדיניות דיבידנד מוצהרת מקטינות את הדיבידנד או מבטלות אותו לחלוטין. זאת, בשל השלכות המשבר על המאזן שלהן.

יתרון נוסף של הקרנות, מדגיש רונאי, הוא תשואת קרנות הריט, שנחשבת ליציבה יחסית, שכן היא נשענת על תשלומי שכירות, המבוססים על חוזים שנחתמים בדרך כלל לתקופות ארוכות, או על תשלומי ריבית המתקבלים ממימון נכסים אלו. בנוסף, הוא טוען, הבעלות על נכסים מוחשיים בעלי ערך יציב מפחיתה את הסיכון בהשקעה.

מושפעות משינויים מאקרו-כלכליים

קרנות הריט נסחרות בבורסות השונות בעולם בדומה למניות של חברות. הערכת השווי של קרן הריט מבוססת על מספר גורמים, כמו היוון תזרים המזומנים העתידי שצפוי להתקבל מהנכסים שהקרן מחזיקה ומשכירה.

כמובן, קרנות הריט מושפעות במידה ניכרת מגורמים מאקרו-כלכליים, שמשפיעים על הביקוש וההיצע לשכירת נכסים. גורמים אלו משליכים על תזרימי הרווחים הצפויים של הקרנות, ולפיכך גם על השווי שלהן.

אחד הנתונים החשובים בהערכת השווי של קרן ריט הוא השווי הנקי של הנכסים שהיא מחזיקה (Net Asset Value). אנליסטים רבים בעולם המסקרים את התחום מתייחסים לנתון זה כנקודת ייחוס ראשונית. מבחינה חשבונאית, ה-NAV של החברה הוא השווי המוערך של הנכסים בניכוי ההתחייבויות.

סחירות הקרנות בבורסות מעניקה להן שני יתרונות מבחינת המשקיעים: נזילות והיכולת לגרוף רווחי הון במקרה של עליית מחיר המניה. אך יתרון זה יכול להפוך גם לחיסרון גדול, כפי שהתברר בשנה החולפת. המשבר בענף הנדל"ן פגע בשווי הנכסים, ובהמשך התגלגל גם למחירי קרנות הריט בשווקים.

כך, בשנה החולפת ירד מדד Dow Jones Equity All REIT בכמעט 60%, בשעה שה-S&P 500 ירד בקרוב ל-40%. לפי נתוני איגוד קרנות הריט האמריקני, הקרנות איבדו 37.3% משווי הנכסים שלהן במהלך שנת 2008. זאת, לאחר שאיבדו 17.8% שנה קודם לכן. בטווח הארוך, מנגד, עלה השווי המשוקלל של נכסי הקרנות ב-9.13% לשנה ב-35 השנים האחרונות.

קרנות הריט הן אפיק השקעה חשוב להקצאת הנכסים בתיק ההשקעות, ככלי נוסף לפיזור הסיכונים. חברת המחקר Ibboston Associates בחנה את ביצועי קרנות הריט מבחינת היחס בין סיכוי לסיכון, ומצאה כי שילובן של קרנות ריט בתיק השקעות כולל מגדיל את התשואה הכוללת של התיק, ומקטינה את סך הסיכון הטמון בו. הממצאים אומתו כנכונים גם עבור משקיעים המתמקדים במניות וגם עבור משקיעים המתמקדים באג"ח.

עולם קרנות הריט הוא רב-גוני, וגם בתוכו יכולים המשקיעים ליצור פיזור בין ענפים שונים, כמו השכרת משרדים (17% מסך הקרנות הפעילות בארה"ב), מרכזי קניות (12%) או דירות למגורים (17%). כמו כן, אפשר להשקיע בקרנות שמנהלות נכסי נדל"ן במדינות שונות ואזורים גיאוגרפיים שונים בעולם, וכך להגדיל את הפיזור.

היום, בטרם השקעה בקרנות ריט, מומלץ לבחון את רמת המינוף שלהן. רובן נשענות על מימון חיצוני, ובעולם עם מחנק אשראי, מדובר בגורם חשוב במיוחד. רונאי מציין כי יחס ההלוואות בקרנות הריט נמוך בדרך כלל - במרבית הריטים הוא נמוך מ-50%. בישראל המינוף המקסימלי המותר לקרנות הוגבל ל-60%.

הזדמנות ההשקעה

ירידת הערך של נכסים היא הזדמנות לקרנות הריט שרמת המינוף שלהן נמוכה ושבקופתן מזומנים. אלו יוכלו כעת להגדיל את פורטפוליו הנכסים האיכותיים שלהן, ובזול יחסית. כמו כן, יוכלו להשביח את הנכסים שברשותן ולהגדיל את התזרים הצפוי מנכסים אלו. מי שיפעל בכל החזיתות האלה עשוי ליהנות בעתיד מביצועים טובים יותר שיבדלו אותו מול התעשייה.

מבחינת המשקיעים, הירידה במחירי מרבית קרנות הריט גם היא הזדמנות רכישה. זאת, כמובן, בתנאי שמדובר במנהלים טובים מבחינת המשקיע, ובהנחה שהמשקיע מאמין שענף הנדל"ן הגיע לתחתית או קרוב אליה. בכל מקרה, יש לקחת בחשבון שהמשך המגמה השלילית - או הסנטימנט השלילי - כלפי הענף עשויים להימשך. *