עסקת קניון הגבעה של הראל ובריטיש ישראל חושפת: שוויו של בילו סנטר נאמד ב-254.2 מיליון שקל

בדו"חות השנתיים של 2007 העריכה בריטיש ישראל את שוויו של המרכז המסחרי ב-414 מיליון שקל, לפני ניכוי חבויות ; הראל תמכור לבריטיש ישראל מחצית מהחלקים הפתוחים של קניון הגבעה בגבעת שמואל - תמורת 28% מבילו סנטר ; בנוסף תעמיד לה הראל הלוואת בעלים של 23.7 מיליון שקל למימון יתרת הרכישה

הראל השקעותמתקדמת צעד נוסף להשלמת המכירה של חלק מקניון הגבעה בגבעת שמואל לבריטיש ישראל . החברה חתמה, עובר לערב החג, על הסכם למכירת מחצית מהחלק שנפתח לציבור הרחב בקניון ("שלבים א-ג'") תמורת 94.88 מיליון שקל, בעסקה שהתמורה שלה אינה במזומן - אלא תתבצע באמצעות הקצאת מניות על חשבון 75% מהסכום והלוואה שהראל תעמיד לבריטיש עבור היתרה (23.72 מיליון שקל).

למעשה, מתווה העסקה לא מצריך מבריטיש ישראל להכניס את היד לכיס באופן מיידי כרוכשת, אלא מביא להכנסתה של הראל כשותפה ב-28% מבילו סנטר, מרכז מסחרי סמוך לרחובות שבבעלות ישראל - ובנוסף, להחזיר לה הלוואת בעלים. בצורה זו, מבזרת הראל את את החשיפה שלה לנדל"ן מסחרי באמצעות החזקה במרכז מסחרי נוסף ומקבל שותף הבקיא בתחום שינהל לה את הנכס. מדובר בגלגול האחרון של עסקה שהחלה להתגלגל כבר ביולי אשתקד, במסגרתה ביקשה הראל להכניס את בריטיש ישראל כשותפה מנהלת לקניון הגבעה.

העסקה תבוצע ברמת החברות הבנות - חברות הביטוח הראל ביטוח ודקלה מצידה של הראל השקעות ומרכזי מסחר (אזוריט) ואזו-ריט בילו סנטר, חברות בנות של בריטיש ישראל. חברות הביטוח של הראל רכשו את חלקן בקניון מגינדי השקעות לאחר שנפתח לקהל בסוף יולי תמורת 184 מיליון שקל.

באותו מועד נחתם בין הצדדים הסכם לרכישת שלב ד' של הקניון, אשר הושכר לבנק הפועלים לתקופה של עשר שנים (בתוספת אופציות להארכת תקופת השכירות). בתחילת החודש שעבר הושלמה העסקה לרכישת שלב ד' של הקניון - בתמורה ל-13.6 מיליון שקל בתוספת מע"מ, כלומר 15.71 מיליון שקל בסך הכל, מה שמגלם שווי של 199.71 מיליון שקל לקניון כולו, כולל שלב ד', ונתח של 46.1% מהקניון כולו שימכר לבריטיש ישראל.

עוד עולה ממתווה זה של העסקה, כי שוויו של מרכז בילו נאמד ב-254.15 מיליון שקל. בריטיש ישראל מחזיקה,כאמור, במלוא הזכויות בבילו סנטר באמצעות החברה בת אזו-ריט בילו סנטר בע"מ. המרכז כולל 31,903 מ"ר שטחים מסחריים וכ-2,400 מ"ר שטחי משרדים. כן הוא כולל 1,300 מקומות חנייה. שוויו של בילו סנטר, לפי הערכת השווי האחרונה, שמובאת בעמ' 18 לדו"חות הכספיים לשנת 2008, עומד על 472.8 מיליון שקל - עליה מ-414 מיליון שקל ששויו עמד בסוף 2007 (14.2%+).

בריטיש ישראל ביצעה מימון מחדש לנכס בינואר 2007 באמצעות הלוואה בנקאית, ויתרתה נכון לסוף 2008 עמדה על 232.62 מיליון שקל. השווי הנכסי הנקי של המרכז, אם כן, הסתכם ב-240.18 מיליון שקל, אם לא לוקחים בחשבון את התחייבות המס הנדחית. מדובר בעליה של 5.9% - השקולה ל-13.97 מיליון שקל. החישוב לא לוקח בחשבון הזרמה של הלוואת בעלים ביחס שווה שהעמידה בריטיש ישראל לבילו סנטר.

בילו סנטר מושכר בתפוסה מלאה וחוזי השכירות בו הם לתקופה של שנתיים עד חמש שנים עם אופציות. דמי השכירות הממוצעים בבילו סנטר הם 71.2 שקל למ"ר לחודש. לא הרחק ממנו פועל קניון רחובות, גם הוא בשליטת בריטיש ישראל.

בגלגול הראשון של העסקה, ביקשה בריטיש ישראל לרכוש רבע מקניון הגבעה לפי שווי של 212 מיליון שקל, ולקבל אופציה לרכישת רבע נוסף. מאז עברו מים רבים בנהר, ומתווה העסקה השתנה לטובת תמורה במניות ובהלוואת בעלים, ובינתיים שוויו ירד, כאמור, ב-5.8% ל-199.71 מיליון שקל. הצדדים מקווים לסגור את העסקה עד סוף מאי, כאשר נדרשים אישורם של הממונה על הגבלים עסקיים, רונית קן, ואישורו של מינהל מקרקעי ישראל.

שטחו של הקניון שנפתח ביולי אשתקד משתרע על כ-7,000 מ"ר, ושטחי ההשכרה בו מסתכמים בכ-6,500 מ"ר. הוא כולל חניון עם 500 מקומות חנייה והוא פועל לפי מודל ה-Street Mall, מרכז קניות שמשלב חוויית קנייה בקניון וברחוב ראשי. אורכה של שדרת החנויות הוא 300 מטר והיא כוללת 75 בתי עסק שממותגים לפי הקונספט העיצובי של רודיאו דרייב שבבוורלי הילס.

הראל השקעותהראל השקעות

צרו איתנו קשר *5988