כיכר המדינה בתל אביב עולה לגובה: המכירות תקועות, ומה עם המחירים?

רובע 4 בת"א - המרובע שבין אבן גבירול, נחל הירקון, נתיבי איילון ושדרות שאול המלך, נחשב לאחד ממוקדי הבנייה המשמעותיים של העיר, בייחוד בהתחדשות עירונית. אלא שבימים אלו מסתיימת בנייתם של שלושה פרויקטים חדשים דווקא, שכבר כעת משנים את קו הרקיע של הרובע, ושל העיר כולה.

מדובר במגדלי DUO של אפריקה ישראל ובמגדל אינפיניטי של קבוצת חג'ג', שניהם במתחם "סומייל" שלאורך רחוב אבן גבירול, ובמגדלי כיכר המדינה, אשר נבנו במרכז הכיכר. לעומת שלל פרויקטי תמ"א 38 אשר מקודמים ונבנים ברחבי הרובע במקביל בשנים האחרונות, השלושה מעט חריגים בנוף - ובוודאי משפיעים רבות על מראה הרובע ועל סביבתו. גלובס בדק מה מצבם של שלושת הפרויקטים, מתי יתחילו להתאכלס בפועל ומה מחירי הדירות המוצעות בהם.

1 DUO TLV

ירידה במכירות, עלייה במחיר למ"ר

יזם: אפריקה ישראל מגורים

שטח: כ-10 דונם

מקום: מתחם סמל ("סומייל"), בצומת הרחובות אבן גבירול־ארלוזורוב־בן סרוק

הפרויקט: שני מגדלי מגורים בני 54 קומות כל אחד, עם 668 יח"ד (510 יח"ד לשיווק) ושלוש קומות מסחר

מדובר בפרויקט שנבנה על קרקעות כפר ערבי שעמד במקום עד לקום המדינה. במשך שנים התגוררו בו תושבים בצורה לא מוסדרת, ולאחר משא ומתן ארוך הושג הסכם לפינויים - שאפשר הקמת כמה פרויקטים במתחם, כולל הפרויקט של אפריקה ישראל.

 מגדלי DUO של אפריקה ישראל. 138 דירות לא מכורות, נכון למחצית הראשונה של 2026 / צילום: בר לביא

את הקרקעות רכשה החברה בשנים 2009 עד 2017, והחלה לבנות את הפרויקט בפועל בסוף 2021. היא צופה כי תסיים את הבנייה במהלך 2027, וכך גם את השיווק של השטחים בפרויקט. בסוף המחצית הראשונה של 2026 עמד שיעור השלמת בניית הפרויקט על 87%.

לפי דוח המחצית הראשונה ל־2026 של החברה, מתוך 510 יח"ד לשיווק היא מכרה 372 יח"ד. 138 דירות טרם נמכרו. במחצית הראשונה של השנה נמכרו 12 דירות, תמורת כ־111 מיליון שקל.

בכל 2025 נמכרו 13 דירות, ב־2024 נמכרו 9 דירות וב־2023 נמכרו 10. לשם השוואה, ב־2022 מכרה החברה בפרויקט 127 דירות, וב־2021 מכרה 202 דירות, מה שמעיד על ירידה דרמטית בקצב המכירות - המגיעה על רקע ההאטה הכללית בשוק המגורים בשלוש השנים האחרונות.

ומה באשר למחירים? המחיר הממוצע לדירה בעסקאות שבוצעו לאורך המחצית הראשונה של השנה בפרויקט DUO TLV הוא כמעט 11 מיליון שקל. המחיר הממוצע למ"ר בעסקאות אלו עומד על 71 אלף שקל ומבטא עלייה עקבית בכל שנה: ב־2023, למשל, המחיר למ"ר בעסקאות בפרויקט עמד על 64.5 אלף שקל "בלבד", כלומר עלייה של כ־10% במחיר למ"ר בתוך כשלוש שנים. כלל המכירות בפרויקט עד כה הניבו לחברה הכנסות (לפי שווי חוזי) של כ־1.338 מיליארד שקל.

2 אינפיניטי

הבטחה לרוכשים לתשלום שכר דירה מהיזם

יזם: קבוצת חג'ג'

שטח: כ־3.1 דונם

מקום: מתחם סמל ("סומייל"), בצומת הרחובות אבן גבירול וארלוזורוב

הפרויקט: מגדל מגורים בן 53 קומות לצד מבנה מרקמי בן 6 קומות, למגורים, מעל קומת מסחר, עם כ־278 יחידות דיור וכ־267 מ"ר ברוטו מסחרי

גם פרויקט זה יצא לדרך לאחר חתימת הסכמים עם הדיירים שהתגוררו במקום. הפרויקט החל במתווה של קבוצת רכישה, והקרקע עבורו נרכשה ב־2015.

כמה שנים לאחר מכן החליטה החברה על שינוי המתווה לפרויקט יזמי לכל דבר ועניין, וב־2020 הופסק שיווק הדירות בו במתווה קבוצת הרכישה. עד לאותה נקודה שיווקה החברה 167 יחידות דיור לחברי קבוצת הרכישה.

הצפי הוא לסיום עבודות ההקמה ברבעון הרביעי של 2026, קרי במהלך שלושת החודשים הקרובים. עוד היא צופה כי השיווק של כלל הדירות יושלם ברבעון השני של 2027. שיעור ההשלמה נכון לסוף המחצית הראשונה של 2026 הוא קצת יותר מ־86%.

נכון לסוף המחצית הראשונה של 2026, נותרו עוד 61 דירות למכירה. עם זאת, לאורך המחצית הראשונה נמכרה רק דירה אחת בפרויקט, זאת לצד 11 בקשות הצטרפות והסכמי אופציה. לאורך 2025 מכרה החברה 13 דירות בפרויקט, ב־2024 מכרה 13 וב־2023 רק שתי דירות. במקרה זה קשה לדעת אם קצב המכירות ירד, שכן חג'ג' לא פרסמה את נתוני המכירות ל־2021 ול־2022 בפרויקט.

כן אפשר לומר כי מרגע הפיכת הפרויקט ליזמי ועד לתחילת 2023 נמכרו 21 דירות, וכי מתחילת 2023 ועד לסוף מחצית 2026 נמכרו עוד 29 דירות בפרויקט, כך שנראה שהמכירות שמרו על קצב דומה, פחות או יותר, מאז הפיכת הפרויקט ליזמי.

עם זאת, 61 דירות לא מכורות חודשים ספורים לפני אכלוס הפרויקט עשויות להעיד, בכל זאת, על קושי מסוים בשיווק דירות בפרויקטים מסוג זה בתל אביב בתקופה הנוכחית. ייתכן כי בשל כך יזמה לאחרונה החברה מבצע מכירות בפרויקט - תשלום של מיליון שקל במועד חתימת החוזה, והשלמת היתרה שלוש שנים מרגע האכלוס, ללא ריבית והצמדה. החברה אף התחייבה לשלם דמי שכירות לרוכשים שיעדיפו להשכיר את הדירה. למשל, לרוכשי דירת שני חדרים בשטח 70 מ"ר יובטח שכר דירה של 10,000 שקל לחודש לפחות למשך השנתיים הראשונות.

המחיר הממוצע ליחידת דיור בפרויקט ב־2025 עמד על כ־14 מיליון שקל, ואילו מחיר הדירה הבודדה שנמכרה בחצי הראשון של 2026 היה 17.4 מיליון שקל.

גם בפרויקט זה נראה כי המחיר למ"ר בעסקאות לאורך השנים הלך ועלה: העסקה הבודדת במהלך המחצית הראשונה של 2026 שיקפה מחיר של 76,271 שקל למ"ר - שאינו משקף, שכן זו עשויה להיות דירה מיוחדת שאינה מעידה על ממוצע כלל הדירות בפרויקט. ב־2025 המחיר הממוצע למ"ר בעסקאות שבוצעו לאורך השנה היה 67,337 שקל, ואילו ב־2023 הוא עמד על 55,705 שקל למ"ר, בשתי עסקאות בלבד. ב־2024, ב־13 עסקאות, עמד המחיר הממוצע על 58,390 שקל למ"ר - קרי בתוך שנה, בין 2024 ל־2025, עלה המחיר למ"ר בפרויקט של חג'ג' בכ־15.3%.

3 מגדלי כיכר המדינה

אין מלאי לשיווק: רוב הדירות של הבעלים

יזם: קבוצת רכישה

שטח: 78 דונם (מהם 40 דונמים שישמשו כפארק)

מקום: מרכז כיכר המדינה

הפרויקט: שלושה מגדלי מגורים, שניים בני 40 קומות כל אחד ואחד בן 37 קומות, ובהם 453 דירות. הפרויקט כולל גם בית ספר, מרכז מסחרי ופארק

במשך עשרות שנים ניסו גורמים שונים לקדם תוכניות שונות ומשונות לשטח שבמרכז כיכר המדינה - אך זה נותר ריק ועזוב למדי, עד שבסוף 2022 קיבל היתר בנייה הפרויקט הגרנדיוזי שנמצא כעת לקראת סיום: שלושת מגדלי הספירלה, המשותפים לכ־250 בעלי קרקע. הפרויקט צפוי לקבל היתר אכלוס (טופס 4) בתחילת 2027, ובכך תסתיים המתנה של עשורים ארוכים. בית הספר הסמוך לפרויקט, אגב, כבר החל לפעול בתחילת שנת הלימודים הנוכחית.

 מגדלי כיכר המדינה. העסקה האחרונה נחתמה ב־2024 / צילום: מאיה לוין

מאחר שמדובר בפרויקט פרטי (כלומר אין דיווחים לבורסה), נעזרנו בכמה גורמים כדי להבין מה הם מחירי הדירות בפרויקט. נציין כי מספר העסקאות בפרויקט אינו גדול נכון להיום, ככל הנראה משום שמדובר בקבוצת רכישה אשר מרבית חבריה רכשו זכויות בפרויקט לטובת דירות לשימושם ולשימוש קרוביהם.

עדי גזית, מנכ"ל חברת המימון ברקת שהעניקה לפרויקט, לצד החברות כלל ומגדל, אשראי בסכום של יותר משני מיליארד שקל, מלווה את הקמת מגדלי כיכר המדינה כבר תקופה ארוכה. לדבריו, "לאורך הדרך חלק מבעלי הזכויות אכן בחרו למכור את דירותיהם לצדדים שלישיים, אך מבחינת הפרויקט אין כיום מלאי של דירות יזמיות 'לא מכורות' הממתינות לשיווק. כלל הדירות בפרויקט כבר משויכות לבעלים. מדובר בבעלי קרקע וביורשיהם, חלק מהם בני משפחות המחזיקות בזכויות במקום במשך עשרות שנים, ולכן אוכלוסיית הפרויקט אינה בהכרח מקשה אחת.

"אולי זה הדבר המעניין בפרויקט: מצד אחד הוא פרויקט יוקרה בקנה מידה חריג, ומצד שני יש בו מאות בעלי זכויות עם היסטוריה ארוכה ומגוונת".

לפי אתר מדלן, העסקה האחרונה בפרויקט נחתמה בדצמבר 2024 - דירת ארבעה חדרים בשטח 140 מ"ר בקומה 38 באחד המגדלים נמכרה תמורת 10.63 מיליון שקל, בעסקה המשקפת ממוצע של 75,913 שקל למ"ר; דירת ארבעה חדרים, גם כן בשטח 140 מ"ר, בקומה ה־39, נמכרה במאי 2024 ב־9.59 מיליון שקל, מחיר המשקף 68,520 שקל למ"ר בממוצע; עוד דירה בת ארבעה חדרים, גם היא בקומה ה־38 באחד המגדלים וגם היא בשטח 140 מ"ר, נמכרה תמורת 9.58 מיליון שקל, עסקה המשקפת מחיר של 68,405 שקל בממוצע למ"ר.

גורם בשוק מציין כי ככלל, המחירים בפרויקט נעים בין 70 ל־80 אלף שקל למ"ר בממוצע: הדירות היקרות ביותר הן כמובן הדירות המיוחדות, הפנטהאוזים בכל מגדל, שמחירם מגיע לכ־25 מיליון שקל, ואילו הדירות הזולות ביותר בפרויקט מתומחרות בכ־8.5 מיליון שקל. בכתבה שפרסמנו כאן בגלובס לפני כשנה העריך גיא בראל, סוכן רימקס ווין בכיכר המדינה, כי המחיר הממוצע למ"ר בפרויקט עומד על 65 אלף שקל, כך שייתכן שחלה עלייה מסוימת במחירים בפרויקט.

"מדובר באחד מפרויקטי המגורים הבולטים והיוקרתיים שנבנו בתל אביב בשנים האחרונות", מציין גזית, "לכן באופן טבעי רמות המחירים מכתיבות קהל בעל יכולת כלכלית גבוהה. מגדלי כיכר המדינה הם מסוג הפרויקטים החורגים מגבולות המגרש שעליו הם נבנים.

"רובע 4 הוא ממילא אזור מבוקש מאוד, ולהערכתנו פרויקט בסדר גודל כזה יכול להגדיל את העניין באזור כולו, לחזק את המיצוב שלו ולהביא אליו קהלים נוספים. כשפרויקט בהיקף כזה מתאכלס, הוא מוסיף בבת־אחת מאות משקי בית למרחב ומייצר מסה משמעותית של פעילות חדשה. הדבר משפיע על הצורך בשירותים, במרחב ציבורי איכותי, במסחר ובתשתיות, ובמקביל מעלה את הרף של סביבת המגורים באזור. להערכתנו, השינוי הזה יחזק את האטרקטיביות של האזור כולו ויעודד לאורך זמן השקעה והתחדשות גם בנכסים וברחובות הסובבים אותו".