מעשי ניסים: היזם הטרי ניסים אסייג כבר כבש את הפסגה בתחום הפינוי-בינוי

ניסים אסייג, שפרש מקריירה צבאית ורק אשתקד הקים חברה להתחדשות עירונית, מעיד על עצמו כי דווקא לו יש את הכלים להצליח בפינוי-בינוי, ומציג 12 פרויקטים בניהולו בהיקף של 7,400 יח"ד ; איך עושים זאת נכון? עוברים מבניין לבניין, מנטרלים התנגדויות, נשארים בפרויקט עד הסוף, מתרחקים ממרכזי הערים ויוצאים לדרך אחרי הכנה מראש

העובדה שמתחמי פינוי-בינוי הם התחום הכי מדובר בענף הנדל"ן, אך בפועל עדיין לא קורה בו הרבה, הפכה כמעט לקלישאה. חברות רבות הצהירו על כניסתן לכר פעילות זה ואף ניסו לנקוט בצעדים מעשיים, החל באיתור מתחמים מתאימים, בשיחות והסכמים עם דיירים, בהחתמות מהחתמות שונות על חוזים, אולם למספר הפרויקטים שעברו משלב התכנון לשלב המעשה והאכלוס עדיין מספיקות אצבעות יד אחת.

המשבר הכלכלי, שמשמעותו העיקרית מבחינת היזמים הוא מחנק אשראי ויד קפוצה ביותר של הבנקים למימון פרויקטים חדשים, הוא לכאורה קרש קפיצה לפרויקטי ההתחדשות העירונית השונים: פינוי-בינוי, מסלולים והטבות הניתנים לעיבוי מתחמים, ולבנייה לפי תמ"א 38 - חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. כולם פתרונות בהם כולם לכאורה מרוויחים.

חברות שהשתעשעו ברעיון ההתחדשות העירונית אך מצאו אותו חיוור ורווחי פחות מפרויקטי יוקרה או שכונות מגורים באזורי הביקוש, בוחנות כעת ביתר רצינות כניסה למתחמים ותיקים במרכזי הערים, ומוכנות לוותר על הפיתוי בפיתוח מיזמים חדשים לטובת התעסקות סקסית פחות במבנים ישנים, החתמת משפחות על הסכמות להקמת פרויקט, והתעסקות מול העיריות והרשויות הממלכתיות השונות כדי שהדירות הישנות יהפכו לדירות מודרניות ומרווחות, ומוכנות גם להשקיע כסף בכך. השקעות אלו זולות יותר ומסוכנות פחות בדרך כלל מפרויקט חדש.

בדיוק לנישה הזו מכוון עצמו ניסים אסייג, מי שנכנס בסערה לתחום הפינוי-בינוי וטוען לדריסת רגל רצינית ולהתעניינות אמיתית מטעם החברות הגדולות, בשל עבודת השטח שלו.

אסייג (46) מספר כי נולד באור עקיבא למשפחה שהגיעה ממרוקו. "בגיל 14 הלכתי לפנימייה, ובגיל 18 התגייסתי", אומר אסייג, שמאז עשה קריירה של כ-25 שנה בצבא, כשהוא מסיים כאלוף משנה בתפקיד רמ"ח ארגון ומשאבי אנוש בחיל החימוש. אך תחילת הקריירה הצבאית לוותה בטרגדיה קשה. במארס 1985 היה אסייג בשיירה שנסעה ממטולה למארג' עיון, ונתקלה במכונית תופת שגרמה למה שנודע כאסון הספארי הראשון, בו נהרגו 12 חיילים ונפצעו 14. אסייג מספר שמאותו יום עסק במשך כשנה וחצי רק באירוע ובטיפול ובקשר עם משפחות ההרוגים ועם הפצועים.

לאסייג שלושה תארים אקדמאים: מזרח תיכון, מדעי המדינה ותואר מהמכללה לביטחון לאומי. "בסוף 2007 החלטתי להשתחרר מהצבא, למרות שהייתי מועמד לקידום, ולעשות לביתי. איש עסקים שפגשתי עם שחרורי אמר לי שעלי לנצל את יתרונותיי שהם יכולתי ליצור תקשורת עם אנשים, העובדה שגדלתי במעברות אבל יחד עם זאת מכיר את הצרכים החדשים והמודרניים. הוא הסביר לי שכדאי להתעסק עם פינוי-בינוי, ואכן לקחתי זאת על עצמי", מתאר אסייג את הנסיבות שהביאו אותו לתחום מסוים זה בנדל"ן.

יחס של 9:1

אסייג מציין את הבעיה המוכרת של הפינוי-בינוי, ומזכיר כי כל היזמים תקועים בגלל הסכמת הדיירים, ולא מצליחים להביא אותם להסכמה, "אבל לי, כאחד שגדל במעברה, יש את כל היתרונות להצליח. ביום הראשון של שנת 2008 הקמתי את החברה שלי לפינוי-בינוי, והיום אני החברה הכי גדולה בארץ בתחום. החברה מחזיקה ב-12 פרויקטים בהיקף של 7,400 יח"ד, כולם בניהולה המלא, כאשר רק בראשל"צ יש לי 4 פרויקטים עם למעלה מ-2,300 דירות, וזאת למרות שראש העיר החדש של ראשון לציון, דב צור, מאשר רק באופן סלקטיבי והוא נגד בנייה רוויה".

הפרויקטים בראשל"צ כוללים את נחלת יהודה ב' (1,100 יח"ד), רחוב קלוזנר בנווה זאב (230 יח"ד), צייטלין ברמת אליהו (330 יח"ד) ושדרות יעקב בשיכון המזרח (680 יח"ד). הממוצע הארצי עליו מצביע אסייג, של היחס בין הדירות הישנות לדירות הנבנות, הוא 1 ל-5. אולם, בפרויקט הגדול ביותר שבניהול החברה ושקרוב לליבו של אסייג במיוחד, שכונת שז"ר במערב עיר הולדתו אור עקיבא, ברצועה של 100 דונם שסמוכה לכביש החוף, יחס הפינוי של 353 יח"ד הוא 1 ל-9, כלומר למעלה מ-3,000 דירות חדשות מתוכננות.

כאמור, מרבית פרויקטי הפינוי-בינוי בישראל נשארו, למרבה הצער, בגדר כוונות לא ממומשות. למה מתכוון אסייג כשהוא מדבר על פרויקטים בניהולו או פרויקטים שמתקדמים? "בכל הפרויקטים האלה הדיירים הפקידו בידי כתב אישור והסכמה חתום לנהל פרויקט של התחדשות עירונית במקום הבניינים הישנים שלהם, שמשמעותו הקצאת זכויות והתחייבות לנהל עבורם את פרויקט הפינוי-בינוי מתחילתו ועד סופו. יש לכך כמה מרכיבים: תכנון ראשוני, עבודה מול הרשויות והתקשרות ליזם מבצע. מרגע שהתקשרתי עם יזם מבצע, אני נשאר להישאר בפרויקט כמייצג המפונים ודואג לאינטרסים שלהם", מבטיח אסייג.

אסייג מגלה כמה מרזי השיטה שלו. "יש הרבה מאכערים בשוק שמחתימים דיירים על הסכמות, לוקחים את ההחתמות ומוכרים ליזם, ואז עוזבים את השכונה או הפרויקט. כאשר אני משווק את הרעיון לדיירים אני אומר להם 'אני ניסים אסייג, יליד אור עקיבא, הייתי כך וכך. אתם רואים רק אותי, עד שתקבלו את הבית החדש'. במודל שאני פיתחתי אני נשאר עד הסוף, ולכן לא שיניתי את שם החברה, חברת ניסים אסייג התחדשות עירונית (אם כי היא ממותגת כחברת NSA), למרות כניסת הון לחברה".

אסייג טוען כי סוד ההצלחה טמון בשיטה ובגישה. "אני לא עושה כנסים המוניים של כל השכונה, אלא הולך בניין בניין, ואז הולך לאלה שלא הבינו ולאנשים הבעייתיים או שרוצים הבהרות נוספות, כמו קשישים או עולים. הטיפול הוא טיפול אינדיבידואלי, ולא של כיבוד, חלוקת פולדרים ותמונות צבעוניות. הרווח הגדול מהשיטה הוא מיעוט המתנגדים. בד"כ אני מסיים להחתים תוך חודש. ברור שזה לא לשם שמים, אבל אני עושה לתושבים שירות. השילוב של יליד מעברה, מרוקאי ואלוף משנה עושה את העבודה".

אסייג מספר שהוא מגיע לפגישה הראשונית עם שני דפים ובהם ההתחייבות שלו - דירה חדשה גדולה בלפחות 30% יותר מהישנה, ערבות, חניה, מחסן, פטור מכל תשלום ושכירות, במידת הנדרש. לאחר מכן מבקש אסייג מהדיירים לחתום על חוזה, שמשמעותו הסכמה כללית ונכונות לקידום הליכים של פינוי-בינוי. חתימה ראשונית זו מסמנת לרשות המקומית ולרשויות התכנון ללכת על פרויקט.

"אם אני רוצה לקנות 10 דונם בחולון ב-100 מיליון שקל ל-4 מגדלים, בפינוי-בינוי אני מקבל את הקרקע בחינם. אם יזם משלם למאכער 100 אלף דולר זה לכאורה כדאי, כי הסכמת דיירים זה המוטיב המרכזי בפינוי-בינוי, ומי ששולט בהסכמה הוא השולט בפרויקט, בתנאי שיש 80% נכונות. אבל יזם שרוכש את ההסכמה ממאכער שנטש את השטח צריך להתחיל את התכנון, ללכת לקדם מול הוועדות ואז להגיע לדיירים". אסייג מדגיש כי השיטה שלו היא יציאה לדרך לאחר הכנה מראש. "ההתחברות שלי עם היזם המבצע היא אחרי שיש לי 3 מרכיבים: רוב מחייב של הסכמת דיירים, תכנון ראשוני שמראה היתכנות לביצוע פרויקט (בעיקר בדיקה שניתן לעשות פינוי-בינוי מבחינת צפיפות וחיבור לערוצי תנועה), ואישור רשות מקומית".

לדברי אסייג, מכיוון שהאינסטנציה הכי גבוהה שמאשרת פינוי-בינוי זו ועדה מחוזית, חשוב לעמוד בשלושה קריטריונים עקרוניים שיש לה: צפיפות שלא תעלה על 45-50 יח"ד לדונם, זרימת תנועה (קרבה לעורקי תנועה), ופינוי-בינוי בשכונות ישנות ולא לבתים שקיימים רק 15 שנה. "כל המתחמים שלי הם מחוץ למרכזי ערים, קרוב לעורקי תנועה. במרכזי ערים השרידות של הפרויקט מאוד נמוכה, ובד"כ בסוף הוא לא מאושר".

גדול על הגדולות

אסייג מספר כי כמעט כל הפרויקטים שלו הם אחרי החתמה ראשונית של 80% מהדיירים ואחרי תוכניות ראשוניות, ורובם המכריע אחרי אישור הרשויות. פרויקט נחלת יהודה עבר כבר לפני כשנתיים ועדה מחוזית על-ידי יזם אחר, אך היא החזירה אותו לתיקונים כי היא ביקשה מהעירייה להקצות שטח ציבורי נוסף כדי לרווח את הצפיפות.

אסייג טוען כי במספר מקרים פנו אליו גם חברות ותיקות בתחום הפינוי-בינוי וביקשו ממנו לנהל עבורם את הפרויקטים והקשר עם הדיירים. לדבריו, הוא מצוי במו"מ מתקדם עם חברות ציבוריות כמו רוטשטיין ברמת אליהו, א.דורי בשדרות יעקב בראשל"צ ורסקו לגבי חולון וראשל"צ.

לשאלה למה החברות הגדולות צריכות אותו למרות שהוא חדש בתחום, עונה אסייג: "זה כמו פיל בחנות חרסינה, חברות ענקיות לא יודעות לנהל פרויקטי התחדשות עירונית, הדייר הטיפוסי הוא משכבה סוציו-אקונומית נמוכה וחושש מכל חתימה מול חברה ענקית, אולם אם בא מישהו שגדל כמוהו, ומסביר שהוא בא לעשות טוב, זה אפשרי. בחלק מהמקרים ועדי שכונות שומעים מפה לאוזן ופונים אלי, כך למשל רק בימים האחרונים בשכונת צופית תחתית באילת".

בין הפרויקטים הנוספים שמקדם אסייג ניתן למנות את רחוב יצחק שדה בתל אביב (בחיבור למשה דיין), שכונת הנביאים בבת ים, ההסתדרות בחולון, המרכז המסחרי בבאר יעקב והבניינים בתוכו, רחוב שיינקין בגבעתיים ועוד.

גם ביחס למודל שלו מדגיש אסייג כי הוא עובד כמו איש צבא, וכך הפרויקט מנוהל. בשלב ראשון הוא מאתר אנשים דומיננטיים וממנה אותם כנציגיו בכל בניין, או נציג לפי בחירת הדיירים. "הדיירים שאני מזהה כמתנגדים וכקשים אני מנסה לראות מי המקורבים, מי יכול להשפיע עליהם, ואני מדגיש שכולם כבר חתמו ומפעיל לחץ סביבתי". אחרי שאסייג משיג הסכמות של כמחצית מהדיירים נציגיו משיגים את השאר, כאשר אסייג מקבל ונותן עדכונים שוטפים ומקדיש יום בשבוע לסיור בין השכונות.

אחת השאלות המסקרנות היא כמובן בעיית המימון לפרויקטים, במיוחד לאור מחנק האשראי והעובדה שאסייג הוא דמות חדשה בענף. לדבריו, "לאור משבר הנדל"ן, הפתרון הכי טוב לחברות יזמיות הוא פינוי-בינוי. למי שיש סבלנות כלכלית, כשנצא מהמשבר הוא ישחק אותה". באופן אישי מספר אסייג כי "עד עכשיו עבדתי ומימנתי את הניהול שלי מכספי הפיצויים בצבא, ועבדתי למשל עם אדריכלים על בסיס הצלחה. הפרנסה שלי היא על בסיס ההישגים בעתיד. לאחרונה פנו אלי משקיעים בעלי הון, וכעת הם מזרימים הון ונכנסו לשותפות בחברה. כיום אשלם לנותני השירותים באופן מסודר ועל בסיס שוטף".

בין השותפים החדשים אכן נמצאים מספר בעלי הון. השניים הבולטים הם אבי מתן ושלום ששון, שבאו מתחום הדלק ואת עיקר הונם עשו בזכות הספקת דלקים לרשות הפלסטינית (יחד עם דור אנרגיה), ובבעלותם גם עשרות תחנות דלק, חברת הסעות ותיירות ועוד.

אסייג אומר כי מדובר בבעלי הון שגדלו בשכונות "והם אנשים מאוד פשוטים וטובים. אני 'מת' על הפינוי-בינוי, אני חולה על זה, ושמחתי לשמוע שגם הם אוהבים את הפרויקט. הפינוי-בינוי זה הפתרון היחידי לסלאמס במרכזי הערים, וכולם מתחילים להבין את זה. אני מאמין שהעובדה שש"ס קיבלה את תיקי הפנים והשיכון היא טריגר רציני לקידום הנושא". *

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988