כיצד ירדו לטימיון ההשקעות של פולאר ברכישת רשת המלונות Extended Stay וההשקעה בפארק השעשועים "הארד רוק"?

בעלי המניות בפולאר צריכים כנראה להודות לפלדמן, מי שהוצג כאיל נדל"ן שהיקף נכסיו עומד על 3 מיליארד דולר, על כי לא הוציא לפועל את הצהרתו היומרנית להשקיע מיליארד דולר באמצעות החברה תוך שנתיים בלבד

"כשהייתי עו"ד, ראיתי את הלקוחות שלי מתרסקים לקראת סוף שנות השמונים. בתחילת שנות התשעים היו הזדמנויות רבות לקנות, ולכן לנדל"ניסט המתחיל הייתי מציע - אם יש לך סבלנות ומזל, תוכל לעשות את הכסף דווקא בזמנים קשים". עצה זו, שמשקלה בזהב, העניק זיל פלדמן לקוראי "גלובס" לאחר המועד בו השלים את רכישת השליטה בחברת פולאר השקעות מידי קבוצת שרפ"ג, ביולי 2007.

כמה חבל שפלדמן עצמו לא שמע לעצתו שלו ונכנס להשקעות של עשרות מיליוני דולרים במיזמי נדל"ן בארה"ב ובאירופה זמן קצר לפני ובמהלך התרסקות השווקים. בשנתיים שחלפו מאז עברה השליטה בחברה לידיו, צברה פולאר הפסד של 150 מיליון שקל ומחקה כשליש מהונה העצמי. שווי מניות השליטה שרכש פלדמן, תמורת 207 מיליון שקל, התכווץ מאז בשיעור של 70%.

בעלי המניות בפולאר צריכים כנראה להודות לפלדמן, מי שהוצג כאיל נדל"ן שהיקף נכסיו עומד על 3 מיליארד דולר, על כי לא הוציא לפועל את הצהרתו היומרנית להשקיע מיליארד דולר (!) באמצעות החברה תוך שנתיים בלבד.

קשריו המצוינים של בעל השליטה בשוק הנדל"ן האמריקאי, הפכו בכל זאת את פולאר, גם עם כניצב בהפקת ענק הוליוודית, למעורבת בעסקת מיליארדים - רכישת רשת בתי המלון Extended Stay Hotels מידי קרן ההשקעות הפרטית הגדולה בעולם, בלקסטון. עסקה שבוצעה בד בבד עם העברת השליטה בפולאר וערב פרוץ המשבר בשוק המשכנתאות האמריקני, שהתגלגל במהירות לכדי משבר פיננסי כלל עולמי.

רכישה האחרונה מסוגה

את רכישת הענק הממונפת, אולי האחרונה מסוגה, הובילה Lightstone Group, בעצמה קרן השקעות פרטית בבעלות דיוויד ליכטנשטיין, שחולשת על השקעות ענק בתחומי הנדל"ן והמסחר בארה"ב. מדובר היה באחת הרכישות הגדולות מעולם שנעשו בתחום המלונאות נטולת עסקי קזינו. הבעלות על Extended Stay הועברה לידי Lightstone ושותפיה תמורת 8 מיליארד דולר - יותר מכפול מהסכום ששילמה בלקסטון תמורת הרשת בשנת 2004.

בתחילת יוני 2007 לוותה קבוצת הרוכשים 7.4 מיליארד דולר מקונסורציום שכלל, בין היתר, את בנק אוף אמריקה, ווקביה, בר סטרנס ומריל לינץ', כדי לרכוש את Extended Stay, החולשת על 682 מלונות ומתמחה בהשכרות לתקופות ארוכות מהמקובל (20 יום). רשת המלונות פועלת באמצעות חמישה מותגים שונים, מלונותיה פרוסים על רחבי 44 מדינות בארה"ב ובקנדה והיא נחשבת לגדולה בארה"ב בדרגת המחירים הבינוניים.

בסוף יוני 2007 חתמה פולאר על הסכם הצטרפות לקבוצת משקיעים, לאחר שזו השלימה את רכישת הרשת (שהוכרזה באפריל אותה שנה), מבלי שהחברה ביצעה בדיקות נאותות, ועל סמך בדיקות שערכו הקבוצות שהובילו את ההשקעה, ושנתונים מהם נמסרו לחברה.

פולאר השקיעה 10 מיליון דולר ממקורותיה העצמיים בחברת ESI, חברת ריט שהוקמה לצורך רכישת חלק הארי של Extended Stay (550 מלונות) שלפי התכנון, אמורה הייתה להיות מונפקת במהירות בשוק ההון האמריקני.

מתוצאות הבדיקות שנמסרו לפולאר עולה כי שיעור התפוסה הממוצע במלונות ESI עמד על 71% ברבעון הראשון של 2007 והרווח הרבעוני מהם עמד על 110 מיליון דולר (לעומת רווח של 465 מליון דולר בשנת 2006 כולה).

השקעתה של פולאר בוצעה, לפי דיווחי החברה, "בשכבת הסיכון הנמוכה ביותר" (ההון העצמי שהושקע בעסקה חולק לארבע שכבות סיכון), שכבה שהמשקיעים בה זכאים לדיבידנד מועדף, לפני חלוקה לאחרים, בשיעור שנתי של 12% לפני מס וכן לשיעור של 26.5% מרווחי ESI (לאחר תשלום דיבידנד שנתי של 12% בכל שכבות ההון העצמי המושקע, לפי סדר הסיכון שלהם).

איציק שרם, אז עדיין שותף בפולאר, שכבר ראה דבר או שניים בעולם העסקים, טען עם ביצוע ההשקעה כי "העסקה, ושילובה של פולאר השקעות בקונסורציום של משקיעי נדל"ן הפרטיים הגדולים ביותר בארה"ב מהווה פריצת דרך לחברה הישראלית". זמן קצר לאחר מכן, צירפה פולאר לעסקה את כנף ההשקעות בחו"ל מקבוצת שרם, שהשקיעה 10.3 מיליון שקל בחברת ESI.

אך פחות משנתיים לאחר מכן, נאלצת פולאר למחוק כמעט את כל השקעתה ברשת המלונות ונראה שכזה הוא גם גורלו של יתר ההון העצמי שהשקיעו הרוכשים בעסקה (סך של 630 מיליון דולר). במאמר שפורסם לאחרונה ב"וול סטריט ג'ורנל", נטען כי בעלי רשת המלונות החלו במגעים ראשוניים עם הבנקים שמימנו את רכישת הענק, להעברת הבעלות ברשת לידיהם.

מצבה של הרשת, כך נכתב שם, הוא סממן נוסף לקשיים המחריפים בתחום הנדל"ן המסחרי בארה"ב ונובעים מהקושי בתשלום החוב לבנקים, על רקע ירידה חדה בתזרים המזומנים של הרשת, המעסיקה 13 אלף עובדים, וכתוצאה מההאטה בפעילות העסקית שגרמה לתאגידים רבים לצמצם את השימוש במלונותיה (נציין כי תעשיית המלונות רגישה יותר לשינויים בכלכלה, שכן חוזי השכירות בה קצרים במיוחד, לרוב ללילה אחד או שניים).

פולאר דיווחה כי "בפברואר השנה התברר לחברה כי חלה הרעה במצבה של רשת המלונות וכי בהתאם למערכת ההסכמים של הרשת עם מספר בנקים אמריקניים, שהעמידו הלוואות בסך של 4.1 מיליארד דולר לצורך הרכישה, נדרשה הרשת להפסיק תשלומים חודשיים ושוטפים של דיבידנד למחזיקי האג"ח של רשת המלונות, עליהם נמנית החברה, החל מחודש נובמבר אשתקד". לאור האמור לעיל, רשמה פולאר הפרשה לירידת ערך השקעתה ועדכון התחייבויותיה בחברת ESI, בסך של 37 מיליון שקל בדו"חות אשתקד.

שעשוע של השקעה

ההשקעה ברשת המלונות מצטרפת לעסקה מגלומנית אחרת שבה שיתף פלדמן את פולאר עוד בטרם הפך לבעל השליטה בחברה - הקמת פארק השעשועים המוזיקלי "הארד רוק" באתר התיירות מירטל ביץ' שבדרום קרוליינה. באפריל אשתקד הושלמה בניית הפארק, בהשקעה של 370 מיליון דולר, והוא נפתח לקהל הרחב בתחילת מאי.

אך מספר מבקרים נמוך בהרבה מהתחזיות, פועל יוצא של ההרעה במצב הכלכלי בארה"ב, גרם להפסקת פעילותו מקץ חודשים ספורים ובספטמבר אשתקד הוגשה על ידו בקשה לביהמ"ש בארה"ב לפשיטת רגל והגנה מפני נושים (צ'פטר 11). בפברואר השנה אישר ביהמ"ש את מכירת הפארק על ידי הנאמן להסדר תמורת 25 מיליון דולר, 7% בלבד מעלות ההקמה. מיותר כמעט לציין שכל השקעת פולאר בפרויקט, בסך של 16.8 מיליון שקל, ירדה לטמיון.

את שנת 2008 סיימה פולאר עם הכנסות של 40 מיליון שקל ממכירות ומדמי שכירות, ובהפסד של 98.5 מיליון שקל (לעומת הפסד של 56 מיליון שקל בשנה הקודמת). שורת ההוצאות כוללת, בין היתר, הפסד של 28 מיליון שקל מחברות כלולות, הנובע מירידת ערך פרויקטים בחו"ל; הפסד של 54 מיליון שקל בגין השקעות בחברות מוחזקות ואחרות (בעיקר הפחתות לירידת ערך ההשקעה בפארק השעשועים ובחברת ESI); הפחתה של 51 מיליון שקל לירידת ערך מקרקעין (פרויקט הדירות הולילנד בירושלים) והפסד של 32.6 מיליון שקל בגין התאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה (בעיקר קניון M הדרך שעל כביש החוף, סמוך למושב בית חרות, ושטחי משרדים בת"א).

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988