בתחילת חודש מאי עתיד להיכנס לתוקף אחד התיקונים המשמעותיים ביותר שנערכו בחוק התכנון והבנייה: תיקון מס' 84. כידוע, התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה קובעת כי עליית ערך המקרקעין הנובעת מפעולה תכנונית ע"י אישור תב"ע, הקלה או שימוש חורג לגבי המקרקעין מחייבת בתשלום היטל השבחה לרשות שמשולמת במועד מימוש הזכויות.
היטל ההשבחה מחושב על-ידי שמאי מטעם הוועדה המקומית. בעבר, הדרך לתקיפת שומת היטל ההשבחה הייתה באמצעות הוצאת שומה נגדית מטעם בעלי המקרקעין המושבחים. שומה זו נמסרה לידי שמאי מטעם הוועדה, ובשלב זה נערכו בדרך כלל מגעים בין הצדדים לצורך קביעת שומה בהסכמה. היה ולא עלה בידי הצדדים להגיע להסכמה - נקבע בחוק מנגנון לפיו בחרו הצדדים שמאי מכריע.
תיקון מס' 84 לחוק נועד לפשט הליכים אלה. על מנת לייתר הוצאתן של שלוש שומות בגין כל היטל, נקבע בתיקון כי במקרים בהם לא תהיה לנישום מחלוקת על עצם החיוב בהיטל השבחה אלא על שיעורו בלבד, המחלוקת תועבר מלכתחילה להכרעת שמאי שייבחר מתוך רשימה של עשרה שמאים שמונו ע"י שר המשפטים, וששמותיהם פורסמו לאחרונה. עם זאת, יש להניח כי גם הנישומים יבחרו בהסתייעות בשירותי שמאי שייצגם בהליך זה בפני השמאי הממונה. על החלטת שמאי זה ניתן לערור לוועדת הערר.
בנוסף התקין המחוקק תקנות ובהן הוראות רלוונטיות לאופן עבודת השמאים המכריעים. כך, למשל, נקבע כי שכרם יחושב כפונקציה מדורגת של גובה ההשבחה, כאשר ישנה רצפה (2,000 שקל) ותקרה (100,000 שקל).
התיקון בא למנוע פשרות בין הנישום לוועדה כפי שהיו בעבר, עם זאת, במקרים מסוימים ניתן יהיה לייתר את הפנייה לשמאי המכריע ולפנות ישירות לוועדה המקומית לשם תיקון השומה בהסכמה. כך יהיה ניתן לעשות רק במקרים המפורטים להלן: כאשר יש טעות בפרטי המקרקעין לגביהם נערכה השומה, טעות ביחס לנתונים הפיזיים של המקרקעין, טעות ביחס לתוכניות החלות על המקרקעין וטעות ביחס לטיב הזכויות של הנישום.
ניתן לראות, כי הטעויות האמורות הן טכניות באופיין. על אף שיש אפשרות לפרשן בצורה מרחיבה, כאשר הנישום יבקש לתקן את השומה בעניין שווי הזכויות - הוא לא יוכל לפנות ישירות לוועדה. נציין, כי מתוכננת אפשרות פשרה עד שומה בסכום נמוך, אולם לדעתנו שלילה של סמכות הוועדה לקבוע את השומה בהסכמה עם הנישום עלולה להעמיס על המערכת ריבוי דיונים מיותרים. ייתכן והיה נכון יותר לקבוע, כי במקרים מיוחדים תהא הוועדה רשאית להגיע לפשרה עם הנישום על גובה ההיטל בכל סכום שהוא, ובכך לייעל את ההליכים.
האפשרות הנוספת הפתוחה בפני הנישום היא לפנות לוועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה. פנייה זו יכולה להיעשות הן בהקשר להיקף החיוב והן בהקשר לעצם החיוב. עם זאת נציין, כי עיקר תפקידה של ועדה זו הוא לעסוק בשאלות משפטיות ולא בשאלות שמאיות, ולכן במקרים בהם השאלה המתעוררת היא שאלה שמאית, מוסמכת הוועדה לפנות לשמאי מקצועי מתוך העשירייה שיהא שמאי מייעץ, לצורך קבלת חוות דעת מקצועית. לדעתנו, למרות התיקון, ואולי בעקבותיו, ימשיכו הנישומים להיזקק לשירותי שמאי מקרקעין מטעמם בכל אחת מהדרכים לתקיפת השומה.
תודתנו נתונה לעו"ד צבי שוב, לאריה קמיל, מנהל מח' היטל השבחה בעריית תל אביב, ולעו"ד אופיר סעדון, שסייעו בכתיבת הרשימה.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
