עו"ד עופר טויסטר: "היום יש הקפאת פרויקטים, אבל היזמים שיתכוננו עוד היום לסיום המשבר יהיו הראשונים להרוויח"

"זה לא סוד שכיום יש כמעט הקפאה בבנייה למגורים ובמשרדים, וגם כמות העסקאות והנפח הכספי שלהן ירד. שוק דירות היוקרה נפגע מאוד, המחירים הגבוהים, 'מחירי מנהטן', כבר לא נראים ופרויקטים שהיו מיועדים לתושבי חוץ בנייתם הוקפאה. מצד שני, צריך לזכור שהליכי התכנון בארץ לוקחים זמן רב. אם היום יזם מחליט לקדם תכנון, המוצר שלו יהיה בשוק תוך 5-10 שנים, וזה אורך זמן ממוצע לאשר תוכנית. אני די בטוח שבשוק המגורים, וסביר להניח שגם בשוק המשרדים, המצב ישתפר ואז יהיה מחסור. הביקור למגורים הוא קשיח וניתן להניח שיהיה מחסור. לכן היזמים שיתכוננו עוד היום לסיום המשבר יהיו הראשונים להרוויח".

עו"ד עופר טויסטר, ממשרד יגנס טויסטר בירן ושות', מבקר את הקיפאון וההיסטריה שאחזו ביזמי הנדל"ן, ששוב לא מנצלים את המיתון לשדרוג תוכניות בניין עיר, כדבריו. "יש כמה סיבות לתכנן דווקא היום ולשדרג זכויות בנייה", הוא מדגיש, "תכנון זה כסף קטן בתהליך של הקמת פרויקט. זה השלב הכי זול, אך גם הכי ארוך. בתוכניות מסובכות מדובר על עלות תכנון של מאות אלפי שקלים. נוסף לכך, בתקופת מיתון התכנון זול יותר כי אנשי המקצוע ויועצים למיניהם מוכנים להוזיל עלויות. אדריכלים רבים, למשל, עבדו במזרח אירופה וזה נגדע כמעט לחלוטין. היו הם יותר פנויים וסביר שיסכימו להוזיל את המחירים".

בנוסף, כדאי לזכור שגם ועדות התכנון פחות עסוקות כיום. טויסטר מציין כי בוועדה המחוזית בתל אביב ניתן כבר להרגיש שדברים מתנהלים יחסית קצת יותר מהר. מעבר לכך, יש לדבריו אלמנט פסיכולוגי שתומך בוועדות התכנון כלפי יזמים: כיום לא כל יזם נראה ככריש נדל"ן שירוויח בכל מקרה. יתרון נוסף הוא העובדה שהיטלי ההשבחה נקבעים לפי שווי הנכסים בעת המיתון, מאחר והיטל ההשבחה נגזר מעליית שווי הקרקע נכון למועד שבו התוכנית קיבלה תוקף. "בהנחה שאנו בתחתית החבית מבחינת המיתון, מי שיצליח ליזום תוכנית היום יתפוס היטלי השבחה לפי הערכים הנמוכים של היום", אומר טויסטר.

בכל זאת יזמים רבים לא פועלים בכיוון, כי הם רואים בכך סיכון.

"בתכנון אין סיכון, כי כאמור, קידום תב"ע היא החלק הזול ביותר בהקמת פרויקט וכיום אין בארץ מס רכוש. את היטל ההשבחה אתה משלם רק במימוש. לנו יש לקוחות שמנסים היום לקדם תב"עות מתוך מחשבה על העתיד. מי שלא מנצל כעת את המצב ויושב בלי לעשות כלום פשוט חוטא לעצמו. מי שיש לו מלאי של קרקע חייב לשדרג היום את זכויותיו. אני מסכים שעסקאות היום הן דבר יותר מסוכן, אבל בתכנון אין סיכון. אתה פשוט מעלה את ערך הקרקע. עצם קידום התוכנית כבר מתחיל להעלות את ערכה, וככל שהתוכנית מתקדמת יותר בוועדות, ערך הקרקע גבוה יותר. בכל מקרה, באזור המרכז, הביקוש למגורים הוא קשיח".