שינויים בהרגלי הנדל"ן

בין הטבלאות והלוחות הסטטיסטיים שפרסמה השבוע הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הסתתרה לא פחות ממהפכה בתחום המגורים בישראל. ההתמקדות במגמה הכללית, לפיה נרשמה ברבעון הראשון של השנה ירידה נוספת של 9% במספר התחלות הבנייה, לסך 7,053 דירות, פספסה משהו גדול ומפתיע.

העובדות במספרים

זכרו את התאריך: ברבעון הראשון של 2009 החלו לראשונה להיבנות בישראל יותר צמודי קרקע (3,379 בתים - 2,348 בתים פרטיים ועוד 1,031 דו-משפחתיים) מסך כל הדירות המוקמות בישראל בבניינים בני יותר מ-3 קומות (2,635 דירות בלבד).

בזמן ששיעור הדירות החדשות בבנייה הרוויה - בניינים כאמור של 3 קומות ויותר הגיע בחודשים האחרונים לשפל היסטורי (ירידה של יותר מ-30% מהרבעון המקביל ומהרבעון האחרון של 2008), הגיע שיעור הבתים הפרטיים שהחלו להיבנות ברבעון הראשון לאחד השיאים הבולטים של השנים האחרונות.

ההסברים למצב

איך ולמה זה קרה? ראשית, המשבר הכלכלי מונע כידוע מקבלנים רבים לממש בחודשים האחרונים תוכניות להקמת פרויקטים גדולים יחסית. הבנקים דורשים מהם הון עצמי גבוה מדי, הכסף בקופה אם בכלל נשאר כזה משמש את היזמים להשבת חובות או לרכישה עצמית של אג"ח ועוד. עקב כך, בניית בתים צמודי קרקע, על ידי יזם או על ידי זוגות צעירים, היא מלאכה פשוטה בהרבה מהקמת מגדל מגורים.

בנוסף, המחירים הגואים של דירות המגורים באזורי הביקוש הבריחו בשנים האחרונות אנשים רבים למעגלים השונים שמסביב למרכז הארץ. ואם כבר מתרחקים מתל אביב, כמובן שעדיף (וגם אפשרי כלכלית) לעבור לבית פרטי בבאר שבע, בגדרה או בנהריה, ולא לעוד דירת מגורים.

המשמעויות הישירות

מדובר בנתונים דרמטיים, הן בפן הכלכלי, הן בפן החברתי והן בפן הסביבתי. במשך שנים, ובאופן טבעי ומובן מאליו, סך יחידות הדיור בבניינים המוקמים בארץ עבר בקלות את יחידות הדיור צמודות הקרקע.

מאחר וכל בניין כולל עשרות דירות, היה ברור לגמרי שבלתי אפשרי שצמודי הקרקע, פופולאריים ככל שיהיו, יציגו נתון דומה של כמויות בהשוואה לסך הדירות בבנייני מגורים. גם העלות הנמוכה יחסית של הקמת דירה בתוך בניין מגורים הגדירה מראש את הדירות כמוצר עממי יחסית, כזה שמתאים להמונים, לעומת בית צמוד קרקע שבנייתו ואחזקתו מתאימים רק למתי מעט.

קשה עדיין לנתח את הנתונים על סמך רבעון אחד. אבל ברור לגמרי שכל מדינה מערבית צריכה לשאוף למקסם את הקרקע בצורה כזו שמרבית האנשים יגורו לגובה, על מינימום יחידת שטח, ולא שאזרחיה יתפרשו לרוחב ו"יחנקו" את המדינה. ודווקא אצלנו, במדינת ישראל הענייה בקרקע, חרף כל הדיבורים והכותרות על המעבר של העשירים למגדלים ועל גורדי שחקים שחוסמים את קו הרקיע, וחרף ההצהרות של כל גופי התכנון על העדפה ברורה של בנייה רוויה, יותר ויותר אנשים עוברים לצמודי הקרקע.

בעיבורי הערים, מסביב לערים הגדולות, בפריפריה הקרובה והרחוקה, בונים היום יותר ישראלים את בית חלומותיהם מכאלה שיקנו היום או מחר דירה חדשה מקבלן.

ההשלכות העקיפות

ובשולי הדברים, לעובדה שאלפי ישראלים בוחרים היום באופציה של רכישת והקמת בית חדש, על פני רכישת דירה "סטנדרטית", עשויה להיות עוד השלכה מהותית. כל מי שבנה אי פעם בית מכיר את הפער בין התוכניות על הנייר לבין המציאות בשטח - עיצובית ובעיקר תקציבית.

האפשרויות האין סופיות והלא נגמרות בהליך הקמת בית חדש גוזלות משאבים עצומים ומשאירות זוגות רבים בלי אוויר, בלי כסף ופעמים רבות גם בלי בן הזוג. *