"אפריקה ישראל במאבק הישרדות; אין שום סיבה לקנות את המניה"

רק לפני יומיים המליץ בנק ההשקעות דויטשה בנק למכור את מניית אפריקה ישראל בשל "אסטרטגיית המשבר" בה נוקטת החברה, כלומר מרדף אחר מכירת נכסים כדי להחזיר חובות בהיקף של מיליארדי שקלים בשנים הקרובות, וכבר היום מתקבלת עדות נוספת למאמצים שעושה אפריקה כדי למכור נכסים.

לפי דיווחים באתרים זרים, חברת התיווך המשווקת את הדירות במגדל האפת'ורפ מציעה לחתוך ב-50% את מחיריהן של 32 דירות במגדל היוקרתי. לא ברור אם באפריקה יסכימו להנחה האגרסיבית הזו, שכן לפי ההערכות בחברה יהיו מוכנים להנחה מתונה יותר של כ-20%. עם זאת, בהתחשב בתנאים הקשים השוררים בשוק הדיור האמריקני, כולל בניו יורק, ייתכן ולאפריקה לא תהיה ברירה אלא להסכים על הנחות מהותיות יותר.

מדוע אפריקה כל כך לחוצה למכור את הדירות במגדל היוקרתי? ובכן, על פי הוראות התובע המחוזי בניו יורק, החברה צריכה למכור 25 דירות, שהן 15% מסך הדירות במגדל, עד ה-15 בספטמבר. אם החברה לא תעמוד בדד-ליין, תכניות ההמרה של הדירות במגדל מדירות להשכרה לדירות למכירה ייגנזו, והחברה תיאלץ להשכיר את הדירות.

בעבר מכרה החברה דירות במגדל בהנחות של צנועות יותר, הנחות שניתנו לדירות הנחשבות פחות טובות בשל מיקומן, הקומה שלהן ועוד. כעת כבר לא מדובר בהנחות נקודתיות מתונות, אלא בהנחה מאסיבית וכוללת שנועדה לעמוד בתאריך היעד למכירת הדירות.

אפריקה מתכוונת לשפץ את המגדל בהשקעה של 30 מיליון דולר, והשיפוץ צפוי להסתיים עד מארס 2010. נכון להיום, דירה עם חדר שינה אחד עולה 1.8 מיליון דולר, ירידה של 49% בהשוואה למחיר בשנה שעברה.

מצבו הרעוע של שוק הנדל"ן הארה"ב ידוע כבר שנים, ואפילו מנהטן היוקרתית לא חסינה בפני ירידות של עשרות אחוזים במחירי הדירות. אין זו הפעם הראשונה שאפריקה מבקשת למכור נכסים במחירים נמוכים יחסית בארה"ב. רק בשבוע שעבר התבשרנו כי החברה מכרה 3 נכסים במיאמי בהפסד של 53% (אשר רובו נזקף כבר בדוחות 2008).

לא להשקיע במניה

"פרויקט האפת'ורפ לא הולך כמו שהם רצו", אומר ל"גלובס" יובל בן זאב, מנהל מחלקת המחקר בכלל פיננסים. "יש לזכור כי הפרויקטים הבעייתיים יותר נמצאים במיאמי, כגון פרויקט המגורים 'מרקיז'. בניו יורק, שווי הנכסים אמנם ירד אך ניתן בכל זאת למצוא פתרונות".

לפני כ-3 חודשים חתך בן זאב את מחיר היעד למניית אפריקה ל-35 שקל בלבד, והזהיר מפני הסיכון בהשקעה במניה. אפריקה שקועה בחובות של כ-1.7 מיליארד דולר, כאשר שווי הנכסים שלה זהה פחות או יותר להתחייבויות. בסוף הרבעון הראשון של השנה היו לאפריקה רק 150 מיליון שקל בקופת המזומנים, אולם החברה מוכרת נכסים רבים ומתמקדת בהחזרת החובות. בן זאב מעריך כי נכון להיום לחברה כ-1.2 מיליארד שקל בקופה.

"ללא התאוששות בשוקי הנדל"ן, לא נשאר שווי לבעלי המניות", אומר בן זאב. "החברה מתמקדת בתשלום החוב, אג"ח אחר אג"ח, שנה אחר שנה, בתקווה שהשוק יתאושש. כרגע יש להם מספיק כסף למשוך עד אמצע או סוף 2010".

בשנתיים הקרובות צריכה אפריקה לשלם לבעלי האג"ח חובות בהיקף של 3 מיליארד שקל, ובשנתיים שלאחר מכן היא תצטרך לשלם 2 מיליארד שקל נוספים. כיוון שזו ההתמקדות העיקרית של החברה, בן זאב ממליץ להשקיע באג"ח של החברה, ולא במניות. סדרות האג"ח המומלצות הן אלה לטווחים הארוכים, ולא האג"ח קצרות הטווח. ההסבר שלו פשוט מאוד: אם החברה תשרוד את המשבר, המשקיעים באג"ח יוכלו לרשום רווחי הון גבוהים. נקודת המבחן תהיה בסוף 2010 ותחילת 2011, אז יגיעו לפדיון אגרות חוב לטווח קצר. במידה והיא אכן תעמוד בתשלומים, האג"ח ארוכות הטווח יגיבו בעליות. אם החברה לא תעמוד בתשלומים ותלך לכיוון של הסדר חוב, הרי שהפגיעה באג"ח ארוכות הטווח תהיה קטנה יותר.

"זהו מאבק הישרדות", הוא אומר. "האג"ח נסחרות בתשואות כה גבוהות כך אין שום סיבה לקנות את המניה. גם ככה זו השקעה בסיכון גבוה, אך עם סיכוי לתשואה גבוהה מאוד".