פטור מהיטל השבחה לקבוצות הרכישה

רבות דובר ונכתב אודות שני יתרונות המס הגלומים בקבוצת רכישה: האחד, תשלום מע"מ רק בגין מרכיב שירותי הבנייה (ולא בגין מרכיב הקרקע), והשני, תשלום מס רכישה רק בגין מרכיב הקרקע (ולא בגין שרותי הבנייה). והנה, לאחרונה נראה כי נפתח הפתח ליתרון מס נוסף, אשר במקרים רבים עשוי אף להיות משמעותי יותר משני יתרונות המס הנזכרים.

בפס"ד חמאיסי (רע"א 3626/06) נקבע ע"י ביהמ"ש העליון, כי הפטור מהיטל השבחה לדירת מגורים, עד לשטח של 140 מ"ר, יינתן לא רק לדירת מגורים קיימת אלא גם לדירת מגורים חדשה הנבנית על קרקע בתולה.

בעקבות הלכה זו התעוררה השאלה - מה הדין במקרה שבו כמה בעלים מחזיקים בחלקה אחת, וכל אחד מהם יכול לבנות דירת מגורים על החלקה? האם כל אחד מן הבעלים יהיה זכאי לפטור מהיטל השבחה בגין הדירה שיבנה, או שמא יש לקרא אל תוך הפטור מגבלה לפיה לא ניתן יהיה לקבל בחלקה אחת יותר מפטור אחד?

בעש"א 13041-11/08 זהבה גור ויהודה גור נ' הוועדה המקומית פתח תקוה, פוצלה חלקה בשטח גדול לתתי חלקות רבים. אחד מן הבעלים, שקיבל זכויות בתת חלקה, ביקש פטור מתשלום היטל השבחה בגין בניית בית מגוריו על החלקה.

הוועדה המקומית בפ"ת דחתה את בקשתו וקבעה, כי הפטור הקבוע בחוק יינתן פעם אחת עבור החלקה כולה. בין היתר קבעה, כי יש לפרש את הוראות הפטור הקבועות בחוק בצמצום, שכן פרשנות מרחיבה שלהן עלולה לאיין את מקורות המימון של הפיתוח העירוני.

ברם, משהגיע הנושא להכרעת בית המשפט, דחה זה את קביעת הוועדה וקבע, כי הן לשונו של החוק והן תכליתו תומכים בגישה לפיה יש להעניק את הפטור מהיטל השבחה לכל אחד מבעלי הזכויות בחלקה. בית המשפט סירב לקרוא אל תוך הוראות הפטור מגבלות שאין בו, וקבע שאין חשש לאיון מקורות המימון של הוועדה המקומית מהטעם שבמרבית המקרים לא יתקיימו הוראות הפטור.

על אף שמדובר בפסק דין של בית המשפט שלום, ועל אף שככל הנראה יוגש ערעור על פסק הדין, יש בו כדי ללמדנו על יתרון מס נוסף שיוענק לחברי קבוצות רכישה - הפטור מהיטל השבחה עשוי לחול על כל אחד ואחד מיחידי הקבוצה, ובכך להביא להקטנה נוספת בנטל המס החל בקבוצות רכישה.

למען שלמות התמונה נדגיש, כי על מנת ליהנות מן הפטור מהיטל השבחה כאמור יש לשים לב לשניים אלו:

עקרון המימוש - חובת תשלום היטל השבחה חלה עם מימוש המקרקעין. מימוש לעניין היטל השבחה הוא מועד קבלת היתר בנייה, או מועד מכירת המקרקעין. לפיכך, כאשר קבוצת רכישה רוכשת מקרקעין מושבחים, חובת תשלום היטל השבחה חלה כבר בשלב הרכישה. לכן הפטור מהיטל השבחה, כמוסבר לעיל, יהיה רלוונטי כאשר רכישת המקרקעין על-ידי קבוצת הרכישה נעשתה לפני אישור התוכנית, וכאשר המימוש הראשוני מבחינת הקבוצה הוא במועד קבלת היתר הבנייה, שאז יוכל כל אחד מיחידי הקבוצה לקבל פטור. לחלופין, ניתן להרחיב את הפטור על-ידי הענקת מתנות לקרובים - גם לאחר אישור התוכנית - שכן, בהתאם להגדרת מימוש שבחוק, מתנה לקרובים איננה אירוע מס.

מגבלת השימוש - הפטור הקבוע בחוק לבניית דירה בשטח של עד 140 מ"ר מוגבל רק למקרה בו הבעלים מתגורר בדירה בעצמו, או שהוא מעמיד את הדירה לשימוש קרובו. בכל מקרה אחר חייבת הדירה בהיטל השבחה למפרע.

אנו מודים לעו"ד אופיר סעדון שסייע בהכנת הרשימה.