המחוזי: היעדר פגיעה תכנונית אינו מצדיק מתן היתר לשימוש חורג

בית המשפט לעניינים מינהליים בחיפה קבע כי הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה, הדנות בבקשה להיתר לשימוש חורג, אינן יכולות לאשרו בנימוק שגרתי שבשימוש החורג אין משום פגיעה תכנונית. נקבע כי על הוועדה לרדת לעומקם של השיקולים התכנוניים, ורק כאשר הפגיעה התכנונית קלה ומנגד קיימים שיקולים תכנוניים המצדיקים שימוש חורג - יכול להינתן ההיתר.

במקרה זה אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחיפה הריסת בניין בשדרות טרומפלדור 45 בשכונת נווה-שאנן בעיר, ובניית בניין בן 3 קומות במקומו. כן הוציאה היתר לשימוש חורג ל-5 שנים, המאפשר לייעד את הקומה הראשונה לשימוש מסחרי. ועדת הערר ביטלה את ההיתר בקובעה כי הוצא באופן בלתי חוקי בהיותו מנוגד לתוכנית המתאר.

ועדת הערר ציינה כי כעניין שבעיקרון שימוש חורג צריך להיות החריג, ויש להתירו רק במקרים יוצאים מהכלל, כאשר בחינת השאלה אם להתיר שימוש חורג צריכה להיות דו-שלבית: האם קיים צורך תכנוני, ואם כן יש לבחון את מידת ההפרעה של השימוש החורג לסביבה.

במקרה זה, נקבע, הוועדה המקומית לא בחנה כראוי את שאלת קיומו של צורך תכנוני, ובכך פעלה בניגוד לחובתה לפעול בהתאם לשיקולי תכנון ראויים ובאופן הנוגד מדיניות ראויה, שלפיה יש לצמצם את מתן ההיתרים לשימוש חורג רק למקרים המצדיקים זאת בשל קיומו של צורך תכנוני אמיתי.

רע הכרחי

מבקשי ההיתר עתרו לבית המשפט נגד החלטת ועדת הערר. השופט אלכס קיסרי דחה את העתירה ואימץ את נימוקי ועדת הערר. "הוועדה המקומית עירבבה את היוצרות", קבע, "שכן במקום לנמק בפירוט הראוי את קיומו של צורך תכנוני המצדיק מתן היתר לשימוש חורג - היא הסתפקה בקביעה כי בשימוש כזה אין פגיעה תכנונית, ולכן אין מניעה להתירו".

לדבריו, "דומה כי האופן שבו נומקה החלטת הוועדה המקומית אינו יוצא דופן, ולא יהיה זה מרחיק לכת להניח כי הוא משקף עמדה שראוי כי הוועדה תיתן דעתה עליה ותשקול אם אין זה מן הראוי לשנותה. אם מניחים - כפי שנקבע בפסיקה שיש להניח - כי היתר לשימוש חורג הוא בבחינת רע הכרחי, אזי חובה על הוועדה המקומית לרדת לעומקם של השיקולים התכנוניים היכולים להצדיק מתן היתר כזה - ולא להסתפק באמירה הנראית שגרתית, כי בשימוש כזה אין משום פגיעה תכנונית".

קיסרי הדגיש כי כל שימוש חורג הוא בבחינת פגיעה תכנונית - אחרת הוא היה מותר לפי תוכנית המתאר. "השאלה היא שאלה של עוצמת הפגיעה התכנונית, ובמקרה שהפגיעה היא קלה ויכולה להיות מוצדקת על-ידי שיקולים תכנוניים אחרים - אזי יכולה הוועדה המקומית לשקול את מתן ההיתר".

מאחר שבמקרה זה הוועדה המקומית לא נהגה כך, ובהחלטת ועדת הערר לבטל את מתן ההיתר לא נפל דופי ואין בה כל עילה להתערבות בית המשפט - העתירה נדחתה. (עת"מ 08-442).