שוק הדיור הישראלי: רק אשליה של בועה

מאז האביב האחרון, מוצפת העיתונות הכלכלית בכתבות העוסקות ב"בועת מחירי דירות מגורים" שמתנפחת בישראל. בכתבות הללו נמצא כמובן גם "השעיר לעזאזל", שמואשם ביצירת תנאי הרקע הענפיים להתפתחות הבועה, בדמותו של מינהל מקרקעי ישראל. המינהל, נטען, אינו מספק כמות נדרשת של קרקעות באזורי הביקוש ובכך מביא למחסור בדירות, שבתורו "דוחף" את המחירים כלפי מעלה.

מחזוריות חריפה

ניתוח נתוני שוק המגורים בישראל מצביע על כך שלאמירות הללו אין בסיס עובדתי. להערכתי, גם לא צפויה להתפתח בועה כזאת בטווח הנראה לעין.

ניתוח שאלת הקיום הנוכחי או הסבירות להיווצרות בועה במגזר המגורים בישראל מחייב בחינה של גורמי המפתח הקובעים למעשה את מגמות המחירים בענף. מאז סוף שנות ה-80' היקף התחלות הבנייה נתון לתנודתיות חריפה: בסוף שנות ה-80' הגיע היקף התחלות הבנייה לשפל של פחות מ-20 אלף יחידות דיור לשנה. עם תחילתו של גל העלייה מחבר העמים בראשית שנות ה-90' חל זינוק במספר התחלות הבנייה, שהגיע לשיאו בשנת 1995 עם למעלה מ-72 אלף יחידות דיור. דהיינו, קרוב לפי ארבעה מהכמות בסוף שנות ה-80'.

מאז שיא הפעילות בשנת 1995 נמצא הענף בתהליך רצוף של התכווצות לרמת התחלות הבנייה הנוכחית, העומדת על 30-32 אלף יחידות דיור לשנה, כ-40%-45% מרמת השיא.

מקורות הביקוש לא נעלמו מהשוק

אין ענף כלכלי מרכזי אחר בישראל שהתמודד עם מחזוריות עסקית כל כך חריפה, תוך שמירה על יציבות יחסית ושימור כושר הביצוע. חשוב להדגיש שמחזוריות עסקית זאת משרה סביבת סיכונים מיוחדת על הענף שבאה לידי ביטוי בנכונות המערכת הבנקאית לממן פרויקטים בענף.

ניתן למיין את מקורות הביקוש לדירות ל-5 קטגוריות עיקריות:

זוגות צעירים, המתחתנים ומקימים משקי בית חדשים; עולים חדשים הממשיכים להגיע לישראל בקצב שנתי של 10-12 אלף עולים; דירות נגרעות ומתפנות נטו; משקיעים רוכשי דירות מחו"ל; משקיעים ישראליים.

סיכום מקורות הביקוש לתוספת יחידות דיור מצביע על ביקוש שנתי כולל של כ-32-34 אלף יחידות דיור. ההערכה היא, שכ-80%-85% מהביקוש הכולל מקורו ב-3 הקטגוריות הראשונות, שמצטיינות ביציבות יחסית ויוצרות ביקוש קשיח. לעומתן בולטות 2 הקטגוריות האחרונות בתנודתיות בולטת.

השוואת הביקוש להיצע לאורך זמן מצביעה על מהלך רציף של עודף היצע מסוים, שהביא להיווצרות מלאי ניכר של דירות משנת 1995 עד שנת 2000.

מלאי זה הכניס את הענף למיתון, שנמשך למעשה ברציפות משנת 1998 עד שנת 2005. במהלך המיתון הענפי נפגעה קשה הרווחיות של הקבלנים והיזמים ונוצרה סביבת סיכונים חדשה, המכתיבה עד היום את היחס החשדני והמחמיר של גורמי המימון (בעיקר הבנקים) לפרויקטים בענף.

משנת 2005 הולכת ונוצרת מציאות חדשה בענף, שנובעת מכך שהיקף התחלות הבנייה נמוך בכ-2,000 יחידות דיור לשנה מהיקף הביקושים השנתי. כתוצאה מכך חלה ירידה מתמשכת במלאי הדירות הזמין והחל להתפתח לחץ סלקטיבי לעליית מחירים.

תיקון חלקי

ניתוח מגמות ההשתנות של מחירי הדירות, בסקר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לשנים 1998-2009 מצביע בברור על התהליך העסקי בענף.

הנתונים מצביעים על כך שבסך הכל, חלה ירידה ריאלית של כ-16% במחירי הדירות בין השנים 1998 ועד למחצית שנת 2009.

הנתונים אינם מתיישבים עם המושג "בועה". העלייה הריאלית, המינורית למדי, שחלה במחירי הדירות במהלך 2008 ומחצית 2009 איננה יותר מתיקון חלקי לשחיקה הריאלית המתמשכת שחלה במחירי הדירות בשנים 1998 ועד ל-2007.

ניתוח כלכלי ארוך טווח מצביע על כך שבממוצע, גרעון שנתי של כ-1,000 דירות, פער בין מספר התחלות הבנייה לסך הביקושים, גורם לעלייה ריאלית של כ-1% במחירי הדירות.

התחזית הנוכחית ל-2009-2010 עומדת על גרעון שנתי של כ-2,000-3,000 יחידות דיור. המשמעות: שיעור ההתייקרות הריאלי השנתי החזוי הוא כ-2%-3%. דהיינו, גם עד סוף 2010 לפחות, לא צפויה התפתחות בועה בענף.

עולה מכך, ש"צעקות החמס" על מדיניות הריבית של בנק ישראל, שמובילה כביכול להתפתחות בועה שראשיתה כבר קיימת, במקרה הטוב, אינן נשענות על נתוני אמת ענפיים.

מעניין לציין שאם תתרחש התייקרות ריאלית שנתית של 2%-3% במחירי הדירות, כאשר הדירות מניבות תשואת שכר דירה ממוצעת של כ-3% לשנה, הרי המגזר יניב למשקיעים תשואה כוללת סולידית של כ-5%-6% לשנה. *

* הכותב מרצה בכיר במרכז ללימודים אקדמיים אור יהודה, מומחה לענף הנדל"ן.