צו השעה: ארבע שיטות שונות לארגון קבוצת רכישה

1. יצירת התקשרות ישירה בין בעל הקרקע לבין קבוצת הרוכשים.

במסגרת אפשרות זו אופי התקשרות בין בעל הקרקע לבין הגורם המארגן הוא, שאם וכאשר תאורגן קבוצת רוכשים, ייחתם הסכם רכישה מחייב ישירות בין הבעלים ליחידי הקבוצה תוך פרק זמן נקוב. היתרון במתווה זה הוא בהעדר תחולה של חוק מיסוי מקרקעין על היחסים שבין בעל הקרקע לבין המארגן, ולכן חשיפת המס לקיומה של עסקה דו-שלבית (מהבעלים למארגן ומהמארגן לקבוצה) - אינה גבוהה. החיסרון הוא מנקודת מבטו של בעל הקרקע, שכן אין התחייבות לרכוש ממנו את מקרקעיו אלא אם תגובש הקבוצה.

2. התקשרות המארגן ובעל קרקע בהסכם אופציה לרכישת הקרקע, ולאחר מכן מכירת האופציה מהמארגן ליחידי הקבוצה, שעתידים לממשה מול הבעלים.

לפי מתווה זה, בעל הקרקע נותן למארגן זכות בלעדית לרכוש ממנו את הקרקע בתנאים מוסכמים מראש ותוך פרק זמן נקוב. זכות כאמור עשויה להינתן בתמורה או שלא תמורה. היתרון במתווה זה הוא בכך שלמארגן יש התחייבות משפטית של הבעלים למכור לו את הקרקע בתנאים ידועים ומוגדרים מראש. בכך, הוא מצמצם חשיפה לסיכון של הוצאות, שכן עד לארגון הקבוצה עלול הבעלים לחזור בו מכוונתו למכור לו את הקרקע או למוכרה לאחר בתנאים טובים יותר. למארגן יש יתרון נוסף - האפשרות לקבל תמורה מכל אחד מיחידי הקבוצה בעבור סיחור האופציה ממנו אליהם, תוך יצירת יתרון מיסויי וללא תשלום מיסים עקיפים.

3. חתימת הסכם שיווק בין בעל הקרקע לבין המארגן.

בשיטה זו, המארגן ישווק את הקרקע לרוכשים שונים אשר מופנים לחתימה על חוזה לרכישת הקרקע ישירות מול הבעלים. במתווה זה מקבל המארגן זכות שיווק בלעדית של הקרקע, בצד התחייבות בעל הקרקע למוכרה למי שיורה לו המארגן. היתרון במתווה זה דומה ליתרון במתווה השני, אך קיימת חשיפת מס גבוהה יותר, שכן זכותו של המארגן להורות לבעלים עם מי להתקשר בהסכם לרכישת הקרקע עשויה להוות רכישת הקרקע עצמה בידי המארגן, בשווי מלוא הקרקע, ולא בשווי הזכות הנגזרת בלבד.

4. החזקת הקרקע באמצעות חברה שתקצה מניות למארגן.

במסגרת חלופה זו מהווה המארגן אורגן של החברה ותפקידו לשווק הקרקע של החברה לרוכשים שונים. היתרון במתווה זה הוא בהיותו מבנה דל מס המצמצם את החשיפה למיסוי עסקה דו-שלבית (מהבעלים למארגן ומהאחרון ליחידי הקבוצה), שכן ההקצאה אינה חייבת במס.

עם זאת, מתווה זה לא ניתן ליישם בכל מקרה. כך למשל, חברה שיש לה נכסים נוספים מלבד הקרקע, לא תסכים להפוך את המארגן-משווק לבעל מניות בחברה עצמה. פתרון של צביעת המניות בחברה לא יסייע, שכן הוא יגרור חבות במס בגין הקרקע. גם הפתרון של הקמת חברה-בת אליה תועבר הקרקע אינו כדאי, שכן העברה זו תחויב במס רכישה בגין מלוא שווי הקרקע. בנוסף, מתווה זה אינו רלוונטי לבעל קרקע המעוניין להקים חברה אליה תועבר הקרקע, שכן העברה כזו תחויב במס רכישה. מכאן שהשימוש במתווה זה נכון רק לחברה המחזיקה מלכתחילה בקרקע, שאין לה נכסים נוספים. *

תודתנו לעו"ד רונית ברזילי על שסייעה בכתיבת המאמר.