שוק המשכנתאות געש במחצית הראשונה של 2009, על רקע ריבית השפל במשק. היקף המשכנתאות הכולל הגיע ל-21.5 מיליארד שקל, המשקף הלוואות בסך 3.5 מיליארד שקל בחודש בממוצע. עם זאת, בהלוואות חדשות מכספי בנק נרשמה סטגנציה. ההלוואות החדשות עמדו על 16.8 מיליארד שקל, עלייה סמלית של 1.2% בהשוואה למחצית המקבילה בשנת 2008.
מכאן, שעיקר הצמיחה הייתה במיחזורי משכנתאות. במחצית הראשונה של השנה עמדו המיחזורים על 4.36 מיליארד שקל, קפיצה של 95% בהשוואה למחצית 2008.
הפועלים מאחור
הנתון האמיתי גבוה אף יותר, כיוון שעל פי הנחיות בנק ישראל, רק מיחזור פנימי בתוך הבנק נספר ומדווח בנפרד. כאשר לקוח עובר מבנק לבנק ומשדרג תנאי המשכנתא שלו, נרשמת מבחינת הבנק המלווה הלוואה חדשה לגמרי. לכן היקף המחזורים האמיתי ותרומתם לעליית השוק אינם ידועים, אך בוודאי גבוהים משמעותית.
התחרות הקשה בשוק שחקה את המרווחים, שרק השנה החלו להתאושש. התוצאה היא ירידה של 4.7% ברווחי הבנקים מפעילות המשכנתאות, שהסתכמו במחצית ב-284 מיליון שקל. 45% מהרווח, 127 מיליון שקל, נרשם במזרחי טפחות. ללאומי רווח של 80 מיליון שקל ולהפועלים 43 מיליון שקל. בבנק דיסקונט עמד הרווח על 18 מיליון שקל.
הבנק עם נתח השוק הגדול ביותר הוא כאמור מזרחי טפחות, בניהולו של אלי יונס, שהשנה גם התחזק והגדיל את חלקו. נתח השוק של מזרחי טפחות זינק במחצית שנת 2009 מ-30.9% ל-34.4%, כשבחודשים מסוימים כמעט הגיע הבנק לשיעור של 40% מההלוואות החדשות. היקף ההלוואות של מזרחי טפחות עלה ב-2009 ב-21% והגיע ל-5.8 מיליארד שקל, בהשוואה ל-4.8 מיליארד שקל בשנת 2008. אם נכליל את המיחזורים והלוואות לזכאים, הגיעו היקפי המשכנתאות במזרחי טפחות למעל 7 מיליארד שקל.
במקום השני נמצא בנק לאומי עם נתח של 24.45%, בהשוואה ל-26.8% בשנת 2008 כולה. הלוואות המשכנתא שנותן לאומי מכספי הבנק ירדו ב-1.4% והגיעו ל-4.1 מיליארד שקל. בהינתן מחזורים עלו היקפי המשכנתאות בלאומי ב-10.5%, והגיעו ל-5.3 מיליארד שקל. לראשונה מפרסם לאומי נתון לגבי היקף ההלוואות של הקבוצה שלא דרך בלמ"ש. מהנתון עולה כי 465 מיליון שקל מהלוואות הקבוצה (11%) ניתנים דרך לאומי עצמו וחברות בנות אחרות.
במקום השלישי נמצא בנק הפועלים, שממשיך להיות שחקן משני. אמנם מגמת הירידה בנתח שוק, שמתחילה לאחרונה להדאיג את ראשי הבנק, נבלמה - אך עדיין לבנק הפועלים נתח שוק של 17.9% בהשוואה ל-20.5% בשנת 2007, וגבוה מכך בשנים קודמות.
המשמעות היא, שבנק הפועלים לא מצליח לשמור על לקוחותיו בבית: לפחות 40% מלקוחותיו מעדיפים לקחת את המשכנתא שלהם בבנקים אחרים, מצב בלתי נסבל לאורך זמן לבנק הקמעונאי הגדול במדינה. במחצית השנה ירד היקף ההלוואות מכספי בנק של הפועלים ב-4% והגיע ל-3 מיליארד שקל. אם נכליל גם את מיחזורי משכנתאות של לקוחות הבנק, עלה היקף ההלוואות שנותן הפועלים ב-16%, והגיע ל-4.7 מיליארד שקל.
דיסקונט נעצר
לבנק דיסקונט נתח שוק של 10.3%. למרות שנעצרה תנופת הצמיחה, הצליח דיסקונט לבסס את מעמדו כבנק הרביעי במשכנתאות. היקף ההלוואות שנתן דיסקונט עמד במחצית על 1.7 מיליארד שקל, בהשוואה ל-2.2 מיליארד שקל אשתקד. אחריו נמצא הבינלאומי שהגדיל את היקף ההלוואות ב-9% וצמח מנתח שוק של 6.5% ל-7.2%. הבינלאומי חזר לחלקו בשוק לפני מיזוג הבנקים למשכנתאות, ואף נהנה ממכירת משכנתאות באוצר החייל ובמסד, הבנקים שרכש בשנים האחרונות. אגוד שומר על יציבות בחלקו בשוק עם שיעור של 3.4%, וכך גם בנק ירושלים עם נתח שוק של 2.5%.
* גלובס: התופעה הבולטת במחצית שנת 2009 הייתה המחזורים, שקפצו בחדות. מה קרה ביולי ובאוגוסט?
מנכ"ל בנק לאומי למשכנתאות, שוקי בורשטיין: "מאז תחילת אוגוסט ההיקפים של מחזורי המשכנתאות ירדו, משתי סיבות. מי שרצה למחזר כבר מיחזר, וכן העלייה הקלה בריבית השקלית. אמנם רבע אחוז אינה עלייה משמעותית, אבל זה איתות פסיכולוגי. ללקוחות היה יותר נוח למחזר כשהריבית במגמת ירידה. עכשיו השתנה הכיוון".
* האם אנחנו עומדים לפני גל חדלות פירעון במשכנתאות, תוצאה של לווים שלא הביאו בחשבון את עליית הריבית הצפויה עלההחזר החודשי?
פריים של 5%
"לא צריך ליצור פאניקה. בתחילת 2008 ריבית הפריים הייתה מעל 5%. לקוח שלקח השנה משכנתא על בסיס הפריים צריך להבין שלא לעולם שיעורה יעמוד על 2%. הלווה צריך לבחון מראש את כושר ההחזר שלו, ולהביא בחשבון פריים של 5% כדי שיוכל לישון בשקט".
* הסברתם ללווה את המשמעויות ואת הסיכון במקרה של עליית ריבית?
"אנחנו מסבירים ומראים ללקוח בצורה ברורה מה קורה להחזר החודשי במצבי ריבית שונים, מה יקרה שכשהריבית תעלה ואיך זה ישפיע. אני מאוד מקווה שהלקוח מבין".
* לאור המיתון, הייתה החמרה בקריטריונים להלוואות משכנתא.
"שיעור מימון ההלוואה חזר לנורמליות. בממוצע מדובר בשיעור מימון של 70%, ובמקרים מסוימים נאפשר אפילו שיעור מימון של 80%-85%".
* מהדו"חות הכספים עולה כי למרות המיתון, אין עלייה בשיעור הפיגור בהלוואות המשכנתא. זה לא מוזר?
"כל הבנקים למשכנתאות נהגו בעבר באחריות. לקוח שמקבל הלוואה יכול לעמוד בהחזר, והמדיניות מוכיחה עצמה היום. מוסר התשלומים למשכנתא הוא גבוה".
* בשנה שעברה התחרות בשוק המשכנתאות הביאה למצבים של מכירה במרווח נמוך מאוד. מה קורה עכשיו?
"המרווחים עלו משתי סיבות - כי סביבת הסיכון השתנתה, וכי הם היו נמוכים מדי. האנומליה הייתה לפני שנה, עכשיו השוק חזר להיות מתומחר בצורה כלכלית".
* לאחרונה נכנס לתוקף התיקון בהוצאה לפועל, המחייב אתכם לתת דיור חלופי למפונים מדירות. איך החוק משפיע על תמחור ההלוואות?
"החוק יצא לדרך באמצע מאי, ומתייחס למשכנתאות שינתנו הלאה ולא כאלו שניתנו בעבר. לכן מוקדם להעריך האם זה ישפיע על המחירים. בכל מקרה, תמחור המשכנתא מושפע מהרבה דברים וגם מהחוק, ובתקופה של מחירי נדל"ן עולים לדיור חלופי השפעה נמוכה על התמחור. להערכתי לפני סוף 2010 לא נוכל לבדוק את ההשפעות באופן פרקטי". *
eran-p@globes.co.il
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
