מחפשים מציאות נדל"ן בארה"ב: נכסי הנדל"ן בפלורידה זולים יותר מסוכה - ועדיין אין קופצים

איך כל זה התחיל? עברתי מניו יורק לפלורידה לפני שלוש שנים בדיוק. שמחתי וגם התפלאתי לגלות כמה כולם כאן היו שומרי מצוות. לכל אורך החוף צצו להם מבנים, ממש כאילו מדובר בהקמת סוכות בבני-ברק או בברוקלין מיד אחרי יום כיפור. אבל אלה לא היו סתם מבנים עם קצת סכך, אלא גורדי שחקים אולטרה מודרניים ומיזמי מגורים פרבריים יוקרתיים, שרובם נמכרו הרבה לפני "הנחת אבן הפינה".

מי היו הקונים? כולם: רופאים, עורכי דין, בכירים במגזר העסקי, יהודים עשירים המבלים את חופשותיהם בפלורידה - וגם מורים, מכבי אש, עובדים בדואר, פקידים, מנקות, נהגי מוניות ואפילו מובטלים. ואיך הם קנו? בעזרת כסף של מישהו אחר. הבנקים זרקו משכנתאות על כל מי שהיה לו דופק. וזה לא שהיה מדובר בהלוואות לכיסוי חלק קטן ממחיר הנכס. ההלוואות היו לפעמים בשווי מאה אחוזים (ולעיתים אפילו יותר) מאומדני ערך הנכסים, שהתבררו מאוחר יותר כמנופחים לחלוטין.

המימון מחדש הפך לספורט הלאומי. אנשים השתמשו בבתיהם כמכשירי כספומט, וכל אתר הוכרז כ"אזור חם", ולא משנה כמה מרוחק היה. הבנקים בכל רחבי המדינה אפשרו לכל כך הרבה אנשים לגשת לשולחן ההימורים, עד שהמוסדות המלווים הושוו לבתי קזינו. אני באופן אישי חושב שבתי הקזינו הם שאמורים להיעלב מההשוואה. הם לפחות מחויבים שיהיה בבעלותם הון מספיק כדי שיוכלו לחלקו למהמרים הזוכים, והם אף מבזבזים משאבים לא מועטים על ניהול הסיכון שלהם.

במחצית הראשונה של העשור הנוכחי, נדמה היה שרוב המלווים מרגישים שהסיכון שלהם היה שהם לא יצליחו להלוות כסף מהר מספיק. לא היה איכפת להם מיכולת העמידה של הלווה בהחזרי החוב, משום שהחוב כלל לא נשאר אצלם. הבנקים להלוואות הצליחו למכור באופן מיידי את המשכנתאות, ואלה נצברו בתורן למאגרי חוב ענקיים. בנקאי וול סטריט איג"חו את ההלוואות הללו למוצרים מובנים ונגזרים למיניהם, ועשו זאת על ידי חיתוכן לכל כך הרבה חלקים, שהיה קל יותר לברר בדיוק מאילו עגבניות ומלפפונים ייצרו סלט ערבי כלשהו, מאשר לברר מה מקור "הנגזרות מפוצצות הסטרואידים" שזרמו בעורקי שוקי ההון.

אז איפה אנחנו עכשיו?

מוקדם יותר בעשור הנוכחי, כאשר מפתחי נדל"ן עוד הרשו לעצמם להתנהג כמו ג'יימס בונד, ריאן ווייספיש (Ryan Weisfish), מנכ"ל נכסי מקסוול היה ידוע בכל רחבי פלורידה כ"דוקטור נו". הוא עזב את המסיבה הרבה לפני שכל האורחים הספיקו להגיע - ובייחוד אלפי המשקיעים הזרים שהחלו לזרום לאזור.

"זה כמו מישהו שהפסיק לקנות מניות אינטרנט בשנת 1998. אתה פראייר במשך השנתיים הראשונות, וגאון גדול אחרי זה", אומר ווייספיש. "אני לא חושב שהיינו גאונים. כשמשהו נראה טוב מכדי להיות אמיתי, הוא לא עומד להישאר כך לאורך זמן".

בשכונה בה אני גר, סאני איילס, נכסים על שפת הים נמכרו ב-2005 ב-10,000 דולר למ"ר. כיום ניתן לקנות את אותן היחידות בפחות מ-4,000 דולר למ"ר. מעבר לכביש, דירות בבתים משותפים נמכרות בפחות מאלף דולר למ"ר - ירידה של כ-75% ממחירי השיא. למעשה, ייתכן שכיום ההר הגבוה בפלורידה הוא הגרף המייצג את מחירי הנדל"ן בין 2000 ל-2009.

למעלה מ-100,000 יחידות להשכרה הפכו לבתי דירות, גם אם מרביתן נמכרו לשוכרים הקיימים. מספר אישורי הבנייה בכל רחבי המדינה צנח מכמעט 200,000 יחידות ב-2005 לכ-50,000 ב-2009. בשנת 2008 נרשמה זו הפעם הראשונה מזה 63 שנה ירידה (של כ-60,000 נפש) באוכלוסיית מדינת פלורידה, ואנשים מדברים כעת על נושאים שכלל לא הכירו לפני כן, כמו "עיקולים" ו"מכירה בחסר", יותר מאשר על מזג האוויר או קבוצת הספורט המקומית.

ובכל זאת, לטענת וייספיש, כבר מתחילים לראות מעט נזילות. "המשקיעים עדיין זהירים, אבל הם מתחילים להרגיש שההערכות טובות מספיק להחייאת כמה חולים גוססים. אני לא יכול לומר שהגענו כבר ממש לקרקעית, אבל אנחנו כבר לא מרגישים כאילו ניסינו לתפוס סכין נופלת", הוא אומר. כמה קרנות נכסים השרויות במצוקה, במיוחד כאלה הפועלות בחלקי אחרים של העולם, תרות אחרות "גופות נדל"ן" בכל רחבי המדינה. ואם לפני חמש שנים הציפור הלאומית הייתה העגור (crane, שבאנגלית פירושה גם "מנוף"), היום ייתכן שאפשר להחליפה בעיט. אבל ההבדל העיקרי הוא בנגישות למימון.

ולאן אנחנו הולכים?

ותיקי שוק הנדל"ן אינם רגילים לקנות נכסים בכספם שלהם. כעת הם יצטרכו ללמוד לעשות זאת. אני באופן אישי מאמין שמדובר בעובדה מבורכת ושבהחלט הגיע הזמן לכך. גם לפני קריסת השוק, ביצועי הנדל"ן (כמחלקת נכסים לעצמה) היו בלתי מרשימים מבחינה היסטורית על בסיס בלתי ממונף. עם זאת, המחירים של כמעט כל מחלקות הנכסים נטו לעלות עם הזמן. ולכן כשאתם לווים 60%, 80% ולפעמים אפילו 100%, התשואות עשויות להיראות אסטרונומיות.

כיום שבו מחירי הנדל"ן בחזרה לאדמה, תרתי משמע. המחירים של כמעט כל הנכסים נמוכים ממחיר הבנייה, וזה יימשך כנראה עד לספיגת העודף. רוב המומחים צופים שהדבר ייקח שלוש עד חמש שנים. כמה מהפסימיים מאמינים שזה ייקח זמן רב יותר.

אך פלורידה היא עדיין מדינה מבורכת: הן מבחינה אסתטית והן מבחינה טופוגרפית. היא נהנית מאקלים טרופי בכל ימות השנה וחוף הים שלה הוא באורך 3,000 ק"מ - יותר מפי 12 מהמרחק בין אשקלון לראש הנקרה. אמנם בעבור גמלאים רבים היא כבר לא אופציה בלעדית, אך פלורידה עודנה מקום אטרקטיבי ביותר, הן עבור המקומיים והן עבור אזרחי מדינות אחרות.

כפי שקורה בכל קריסה, אנשים יעשו שוב את הונם עם התאוששות המחירים. אמנם קנייה חכמה היא תמיד תנאי הכרחי, אך המנצחים הגדולים במשחק הזה יהיו אלה בעלי המזל הרב ביותר. ואכן, איש אינו יכול לנבא מתי באמת תתחיל ההתאוששות. וויספיש, בכל מקרה, כבר חש בתחילתו של השינוי. "אחרי כמה שנים נפלאות בהן ביליתי כמעט את כל זמני עם אשתי וילדי, התחלתי לראות בזמן האחרון מספיק חלופות מעניינות שמשכו אותי לחזור לעבוד", הוא אומר.

* לני רוט הוא סגן נשיא בכיר ב-UBS פלורידה, וחבר בחבר הנאמנים של אוני' בן גוריון.