דירה להשכיר, למרבה במחיר

המחוקק מציע מסלול מס אטרקטיבי ומיוחד לבעלי הכנסות גבוהות מדמי שכירות, מעל 4,510 שקל לחודש.המסלול המיוחד קבוע בהוראות סעיף 122 לפקודת מס הכנסה ומאפשר תשלום מס מופחת בשיעור של 10% על סך ההכנסה מדמי שכירות, בלי אפשרות לנכות הוצאות. על מנת ליהנות ממסלול מיוחד זה יש לעמוד בכמה תנאים:

1. מסלול זה מוגבל ליחיד. משמע, חברה בע"מ המשכירה דירת מגורים איננה יכולה ליהנות ממנו.

2. הדירה המושכרת צריכה לשמש למגורים בישראל. השכרה לעסק אינה מאפשרת לקבל את הטבת המס. אין הגבלה לגבי זהות השוכר.

3. הזכאות לבחירה במסלול זה מותנית בכך שההכנסה אינה עולה בידי היחיד לכדי הכנסה מ"עסק". כלומר לא מדובר ב"עסק" של השכרות. כיום לא ברור מהו קו הגבול בעניין זה - מתי השכרה של דירות מגורים הופכת ל"עסק". בכמה מקרים, פקידי השומה העבירו אנשים שביקשו מסלול מס של 10% למסלול מס שולי (מיסוי לפי מדרגות המס, המדרגה השולית הגבוהה כיום הינה 46%), כלומר ראו את ההכנסה מדמי השכירות כהכנסה מ"עסק". סביר שבתי המשפט יקבעו בתקופה הקרובה הלכות בעניין.

4. המשכיר צריך להקפיד לשלם לפקיד השומה את המס החל על ההכנסה מהשכרת דירת המגורים, תוך 30 יום מתום שנת המס שבה היתה לו הכנסה מדמי שכירות, אלא אם שילם בשנת המס מקדמות על הכנסתו זו.

5. שיעור המס של 10% הוא על ההכנסה ברוטו. משמע לא עומדת למשכיר הזכות לנכות פחת, הוצאות מימון, אחזקה או כל הוצאה אחרת שעמד בה וששימשה אותו לצורך הפקת ההכנסה. המשכיר אינו זכאי לקזז הפסדים כנגד ההכנסה, לזיכויים מהמס (כדוגמת נקודות זיכוי) או לפטור (כדוגמת פטור ממס לנכה).

שתי הערות לעניין זה:

א. בסעיף 122(ג) לפקודת מס הכנסה קיים מלכוד. הסעיף מחייב את העושה שימוש בסעיף (קרי בשיעור מס של 10%), לנווט את הדירה בעת המכירה למסלול הפטור ממס שבח. שאלמלא כן, הוא צפוי לתשלום מס שבח גבוה. זוהי "מכה" קשה למוכר הדירה ויש להיות ערים לה בעת מכירת דירת המגורים.

ב. יחיד הבוחר במסלול זה יכול שלא להגיש דו"ח שנתי על הכנסתו זו, אם סך כל ההכנסה לא עלתה על הסכום הקבוע בחוק (בשנת 2008 פטורים מהגשת דו"ח מי שהכנסותיו מדמי שכירות לפי סעיף זה לא עלו על 300 אלף שקל לשנה). *

הכותב הינו עו"ד ורו"ח העוסק במסים, לשעבר בכיר ברשות המסים. האמור במאמר זה אינו תחליף לייעוץ פרטני.