במובן מסוים, השקעה בנדל"ן ממשי היא גם סוג של פיזור סיכון. רכישת מניות נדל"ן בבורסות העולם מציעות אמנם אלטרנטיבה טובה בהשוואה להשקעה בנכס יחיד וממשי - בשל הפיזור, הנזילות, הניהול וההימנעות מבלבול המוח הקשור בהשקעה בנדל"ן ממשי, אבל כבר אי אפשר היה להתעלם מאפשרויות ההשקעה בנדל"ן אמיתי הנוחתות על שולחננו.
השקעה בנדל"ן של ממש מנטרלת את הסיכון של קבלת החלטות שגויה של המשקיע בניירות ערך, שפעמים רבות מוכר בפאניקה אחרי כמה ימים של ירידות וקונה בהמשך בעלייה. אם קניתם דירה או נכס נדל"ן אחר ושילמתם את כל ההוצאות הנלוות, לא תמהרו למכור רק בגלל שהמחיר ירד קצת. זו הסיבה שפוגשים יותר אנשים שמרוויחים מנדל"ן ממשי בהשוואה למניות. הם פשוט מחזיקים את הנדל"ן מספיק זמן בשביל לתת למחירים לעשות את שלהם.
לפיכך, אם מסתכלים על פורטפוליו הנכסים של כל אחד, נדל"ן ממשי יכול להוות גיוון מנטאלי ולחזק את התיק, עם תשואה יציבה ואפילו סיכוי לרווח הון יפה, אם הנכס נרכש במחיר מציאה ונתנו לזמן ולדמוגרפיה לעשות את שלהם.
בניו יורק, בירת העולם, בוודאי ניתן לעשות זאת. לכן הוחלט לנסוע ולבחון איזה אפשרויות אמיתיות עומדות בפני המשקיע הישראלי הפרטי, לא טייקון אבל קצת אמיץ, שמוכן שהנכס שלו יהיה במרחק 12 שעות טיסה ופקיד הגירה. הרשמים וההמלצות לפניכם. *
תודה לעינב מקובר, ברוקר ויזם נדל"ן בניו יורק, ברוקלין וקווינס, שהשקיע ימים ועבודה רבה בסיור הנדל"ן ובתאום פגישות.
1. תשואת קונדו משופרת
מי שרוצה ללכת על הטריוויאלי - דירות הקונדו (ע"ע), ובכל זאת לראות תשואה יפה יותר, צריך להתווכח על המחיר, גם אם הוא קונה מ"קבלן". היום ניתן לקבל הנחות, מעבר לזחילת המחיר כלפי מטה. האפשרות השנייה היא להתארגן בקבוצה של עשרה קונים, להגיע לקבלן ולקבל הנחה של 15%-20%.
בהנחה שההכנסות השנתיות שלכם הן כ-16 אלף דולר לדירת סטודיו (שכירות בניכוי ניהול, תיווך ותחזוקה), הגוזרות תשואה של 4% לדירה של 400 אלף דולר, התשואה תקפוץ לכ-4.5% אם "גירדתם" הנחה של 20%.
יתרונות: סיכון נמוך
חסרונות: דורש סבלנות, תשואה נמוכה יחסית
2. לקנות, לשפץ, למכור
זו הסיסמא החדשה: לא רוצים להחזיק ("קיפ") בית? אין בעיה, אפשר ל"הפליפ".
קונים בניין, משפצים, מחלקים (ומוציאים רישיון) ומוכרים ב-100 אלף דולר יותר, פלוס מינוס. השיפוץ לוקח בין שלושה לשישה חודשים ועליהם יש להוסיף את הזמן שייקח עד המכירה.
בשיטת ה"לקנות, לשפץ ולמכור" התשואה על ההשקעה היא כמובן מקסימלית - ניתן להרוויח 20%-30% על הכסף, פעם אחת או אפילו פעמיים בשנה. זה, אם הכול הלך חלק כמובן.
יתרונות: תשואה פנטסטית, מימוש מהיר
חסרונות: ייזום (מסוכן יחסית), ניהול השיפוץ
3. דירה עם קיר גבס 
כאשר קונים דירה במנהטן, צריך להקפיד כמובן על המיקום, הנוף, המבנה, וגם על קרבה לרכבת התחתית. אם רוצים להשכיר לסטודנטים, יש לבחון אפשרות ליצירת חדר נוסף. למשל, חדר נוסף בדירה של 3 חדרי שינה ישפר את התשואה בעוד אחוז ויותר לשנה.
את החדר יוצרים על ידי שכירת קיר גבס (כן, במנהטן שוכרים קיר גבס, עולה 1,200 דולר לשלוש שנים) שאת עלותה מגלגלים בדרך כלל על הדייר. את המיסים משלם המשכיר. אם תקנו דירה בהארלם, תיהנו במקרים רבים ממס מופחת.
יתרונות: הגדלת התשואה
חסרונות: השכרה לסטודנטים (יותר כאב ראש)
4. דירת קונדו
במנהטן, האפשרות הפשוטה ביותר היא לקנות דירת קונדו בבניין דירות, עם שומר, לובי, חדר כביסה וכל הפינוקים האחרים. את הדירה משכירים ורוב התחזוקה נעשית על ידי ה"סופר", שמנהל את הבניין. זה עולה כמה מאות דולרים אותם משלם המשכיר, מה שכמובן מוריד מהתשואה.
התשואה לה ניתן לצפות מדירת קונדו במנהטן היא 4%, פלוס מינוס. עליה תתווסף עליית מחיר הנכס, כשתהיה. לא מדובר בתשואה דרמטית, אבל ככה זה כשרוצים משהו סטנדרטי. כדאי גם לקחת בחשבון שאת קבלתכם לקונדו יצטרך לאשר 'ועד הקונדו', ולשם כך תדרשו למלא טפסים רבים ולחשוף את כל הפרטים עליכם, לרבות את מצבכם הכלכלי. מעתה, דיירים רבים ידעו בדיוק כמה אתם שווים מתחת לפוזה.
בנוסף, קחו בחשבון שבעיות בדירה עצמה ה"סופר" המנהל את הבניין לא יפתור והוא גם לא יגבה עבורכם את שכר הדירה. לשם כך יש להתקשר עם חברת ניהול שגובה 5% משכר הדירה והיא תדאג לתיקונים (ותשלח לכם את החשבון) וגם להשכרת הנכס (תמורת חודשיים שכר דירה אותם תגבה מהדייר, כ-15% משכר הדירה השנתי).
ניתן להשיג כיום דירות קונדו בגדלים שונים ובאזורים שונים, במחירים הנעים בהכללה מכ-400 אלף דולר וצפונה לדירת סטודיו - פחות מדירת 3 חדרים בתל אביב, ועד מיליוני דולרים וצפונה לדירות יוקרה.
כאמור, זו הדרך הקונבנציונאלית, אבל לא הרווחית ביותר, אלא אם אתם צופים עליית מחירים דרמטית במנהטן רבתי בשנים הקרובות.
יתרונות: קל לקנות, קל למכור, קל להשכיר
חסרונות: תשואה נמוכה, חשיפת פרטים אישיים
5. "פליפ" דה לה קווינס
רוצים יותר תשואה? צריך לפצח את השיטה. הבנקים נותנים הלוואה לרכישת בתים הראויים למגורים. על בית שננטש וזקוק לשיפוץ לא ניתן לקבל משכנתא. עבור מרבית האוכלוסיה בארה"ב, אין מסיבה בלי עוגה. כלומר, אין בית בלי משכנתא. האמריקני באזורי שוליים לא רואה מחיר של בית, הוא רואה תשלום משכנתא חודשי, בריבית מובטחת וקבועה.
פה טמון הרווח. קונים בית נטוש ומוזנח בהון עצמי. משקיעים כמה עשרות אלפי דולרים בשיפוץ, ומוכרים אותו לאמריקני ברווח נאה. אפשר למצוא בתים כאלו למכביר ואם תלכו לאזורים מרוחקים, תמצאו מציאות אמיתיות.
אני הרחקתי עד פאר רוקווי שליד שדה התעופה קנדי. פאר רוקווי שייכת לקווינס וגרים בה שוטרים, עובדי מכבי האש ואזרחים קשי יום. בית לשתי משפחות ניתן לקנות במחירים המתחילים ב-90 אלף דולר.
ב-150 אלף דולר יש בתים למכביר. שמים 30 אלף דולר על השיפוץ ומוכרים ב-250 אלף דולר וצפונה.
כדאי להזדרז: האמריקני שיקנה את הבית יקבל עד סוף השנה 8,000 דולר הטבה מהמדינה, הלוואה בריבית קבועה ל-30 שנה והוא גם יוכל להשכיר דירה אחת ב-1,200 דולר. עלות הדיור מבחינתו תסתכם בכמה מאות דולרים לחודש ולכן הוא מסוגל לקנות בית ב-300 אלף דולר, עם משכנתא, ולא ב-150 אלף דולר ולשפץ, שכן לאפשרות השנייה צריך הון עצמי.
גלום פה פוטנציאל גדול למי שאינו משחק לפי הכללים הרגילים: כסף, הבנה של השיטה וסוכנים מקומיים שיעשו את העבודה מאפשרים ל"הפליפ" בתים ברווח נאה.
יתרונות: תשואה פנטסטית
חסרונות: הון עצמי מלא, אזור בעייתי, שיפוץ מורכב
6. החצר האחורית של ברוקלין (10%)
רוצים יותר תשואה? תהיו יותר הרפתקנים (הארלם כבר לא נחשבת הרפתקה, ודאי כשמדובר ברחובות ליד הסנטרל פארק).
למשל, חפשו בית בשכונת בדפורד שבברוקלין. ברוקלין, הגדולה ממנהטן במספר התושבים ובשטח, נכבשת בהדרגה על ידי אוכלוסיות אמידות. השכונות הקרובות למנהטן כבר יקרות ונראות ניו יורקיות לכל דבר, עם נוף משופר - שכן ממנהטן לא רואים את מנהטן. הבאה בתור, על פי ההיגיון הבריא והסדר הגיאוגרפי, היא בדפורד, שכונה אפרו אמריקנית המאוכלסת בתושבים ממעמד סוציו-אקונומי נמוך.
שיטוט ברחוב המרכזי - פולטון, מחזיר אתכם עשרים שנה אחורה. מי שירצה, יכול לרכוש לבוש אורגינלי לילדיו. בבדפורד קונים בית בן שתיים עד ארבע קומות, המאכלס בין משפחה אחת ל-8 משפחות (או דיירי דירות סטודיו). בהכללה, ככל שהבית מחולק ליותר משפחות, התשואה עולה.
מחירי הבתים נעים בין 350 אלף דולר ועד ל-900 אלף דולר ויותר, תלוי במיקום, במצב הבניין, במספר הדירות החוקיות הכלולות בו (יש להיזהר מחלוקה לא חוקית) ובמגבלות הקיימות על שכר הדירה (ישנם בניינים של דיור מוגן, עם תקרה על גובה שכר הדירה). גם כאן יש לבדוק מי משלם על החימום (יורדים למרתף ורואים אם יש שעון אחד או כמה וגם שואלים את בעל הבניין), מה המיסוי וכיו"ב. חנות בקומת הקרקע משפרת את התשואה אך מכבידה על המיסוי. גם אפשרויות הרחבה על שטח החצר עשויות ליצור רווח נוסף.
בשורה התחתונה, התשואה היום בבדפורד יכולה להגיע גם ל-10%, אם קונים בית המחולק ל-8 דירות חוקיות או שקונים בית עם פוטנציאל לחלוקה ל-8, משפצים ומבצעים חלוקה כחוק. ישנם מוכרים שלחוצים למכור. עסקת מזומן (תשלום תוך 30 יום) תשפר את כושר המיקוח.
לפני שקופצים על המציאה, צריך לזכור שחובת ניהול הבניין חלה על המשכיר. זה אומר למשל לפנות את השלג בחורף. כן צריך לאסוף את הכסף פעם בחודש ולדאוג למציאת דיירים כשהקיימים עוזבים. חברות ניהול אין בברוקלין כך שצריך למצוא מישהו שיעשה זאת בתשלום (פנסיונר שרוצה הכנסה נוספת), או לסכם עם אחד הדיירים שתמורת שכ"ד מופחת יטפל בעניין. ולא דברנו על דיירים שלא משלמים. אבל, תשואה של 50% ויותר מעל התשואה במנהטן ופוטנציאל לעליית ערך הנכס מצדיקים כאב ראש מזדמן.
יתרונות: תשואה גבוהה, אפשרות לרווח הון משמעותי
חסרונות: ניהול מורכב, קושי למוצא שוכר, קושי לממש
ומה לגבי משכנתא? 50% מימון; 7%-9% ריבית
ומה לגבי משכנתא? האמריקנים מקבלים משכנתאות מעולות (אותן ננצל כשנרצה ל"הפליפ"), אבל משכנתא עבורנו, הישראלים, היא כבר סיפור אחר. תשכחו מהריבית הנוחה שיש בארץ וכאמור, על בית הדורש שיפוץ אין משכנתא.
אפשרויות המשכנתא משתנות בהתאם לנכס (דירה, עד 6 דיירים או מעל 6 דיירים). בהכללה, זרים יכולים לקבל כ-50% משכנתא (ללא צורך בהצגת הכנסות וכיו"ב). הנחת המוצא היא שמי ששם 50% ממחיר הנכס מכספו ישלם את המשכנתא ולא יאבד את הנכס לטובת הבנק.
אמריקנים עדיין קונים נכסים למגורים עם משכנתא שיכולה להגיע ל-80% ויותר מערך הנכס. הבעיה עם המשכנתא היא הריבית. זו יכולה להיות בין 7% ל-9% לשנה (בניין המאכלס מעל 6 דיירים נחשב למסחרי ועל משכנתא שתינתן עליו תיגבה ריבית גבוהה יותר) ועליה יש להוסיף עלויות הקמה של המשכנתא, שמגיעות ל-6% ויותר מערכה.
לצורך הכתבה הגשנו הצעה למשכנתא בסך 400 אלף דולר לבניין בברוקלין המתאים ל-6 משפחות (בפועל גרות 8 - 2 באופן לא חוקי), שעלותו 685 אלף דולר. תוך דקות, באמצעות ברוקר משכנתאות, קבלנו כמה הצעות. הטובות ביותר בטווח ריבית של 4.375%-8.5% וטווח עלויות ההקמה של 1%-5%. זו רק הצעה והיא עדיין לא מחייבת את הבנק.
כעקרון, עדיף להביא כסף מהבית. בכל מקרה, אם כבר תיקחו משכנתא, תתחילו להיות מדורגים בדרוג אשראי ואם תתמידו בתשלומים, זה יעזור במשכנתאות הבאות.
כתבות
ני"ע
