רינה דגני: "אלמלא המשקיעים בדירות - המחירים היו יורדים"

"יש פה עיוות של השוק", אומרת דגני. "אלמלא המשקיעים, המחירים היו יורדים. להערכתי, הם קנו את הדירות ובהמשך ימכרו אותן למשפרי דיור וכו'". דגני מציינת כי קבוצות הרכישה מהוות חלק גדול מהמשקיעים, שכן הם מהווים כ-30% מסך הדירות החדשות שנמכרו השנה. לפי נתוני גיאוקרטוגרפיה, בשנת 2004 היוו הדירות להשקעה רק כ-20% מהשוק, או כ-16 אלף דירות. ב-2009 צפוי המספר לעלות ל-40%, כלומר כ-38 אלף דירות מתוך סך העסקאות.

"המשקיעים בקבוצת רכישה מצפים להרוויח לפחות 15% בטווח של כשנתיים, עד שהבנייה תושלם", היא אומרת. "אך מה צפוי בשנתיים-שלוש הקרובות? תסתיים הבנייה, ומכאן יש שני תרחישים: אם המצב הכלכלי לא ישתפר, מחירי הדירות יירדו בגלל הצפת הדירות בשוק. יהיו כ-15 אלף דירות שאף אחד לא צריך אותם ולא התכוונו לגור בהן. גם מחירי השכירויות יירדו. מצד שני, אם המצב הכלכלי ישתפר, המחירים יחזרו לרמות של 2007-2008 כי הביקוש נשאר יציב לאורך זמן. לא תהיה היסטריה של עליית מחירים".

על מלאי הדירות דיברה דגני בהרחבה: לפי נתוני גיאוקרטוגרפיה, ב-2009 נמכרו עד כה כ-95 אלף דירות, מתוכן 29.8 אלף דירות חדשות וכ-60 אלף דירות יד שנייה. זאת, לעומת מכירה של כ-68 אלף דירות ב-2002. עם זאת, הנתונים מראים כי מכירות הדירות החדשות נשארות מדי שנה באותה רמה פחות או יותר, כך שעיקר הגידול במכירות הדירות מגיע משוק דירות יד שנייה. בצד הביקוש, מדי שנה ישנו ביקוש לכ-32 אלף דירות מהמגזר היהודי וכ-8,000 דירות מהמגזר הלא-יהודי, כך שבסך הכל מדובר בביקוש לכ-40 אלף דירות. והמחירים? לפי הנתונים שהציגה דגני, מחירי הדירות עלו ריאלית ב-40% משנת 2001 מרמה של 780 אלף שקל בממוצע ב-2001 ל-1.09 מיליון שקל היום. עיקר העלייה התבצעה בשנתיים האחרונות, כ-29%.

"בשנת 2010, במצב של כ-31 אלף התחלות בנייה, רמת המחירים תתייצב", אומרת דגני. "אין שום סיבה לטענות הקבלנים שעוד מעט לא יישארו דירות למכירה". מלאי הדירות החדשות בישראל עומד היום על כ-9,000 דירות בלבד, לעומת יותר מ-22 אלף דירות ב-2002. אך כאמור, דגני טוענת כי המלאי עבר מהקבלנים לידיים פרטיות, כך שלדבריה "הירידה במלאי הדירות של הקבלנים לא מפחידה אותי".

אז היכן טמונות הזדמנויות הנדל"ן? לדברי דגני, "לא כולם יוכלו לגור בת"א ובגוש דן. הפריפריה והמעגל הרביעי סביב ת"א יתרחב, ולזה חיכינו שנים רבות. יישובים שיתפתחו הם באר יעקב, בית דגן, אשדוד, רמלה וכו'".