השבחת נכס מקנה זכות עכבון

תחרות בין זכויות במקרקעין תמיד היוותה את אחד מהנושאים המסובכים בדיני קניין. התמודדות בין שניים האוחזים באותו נכס, ושניהם בתום לב, תמיד מהווה מקור להלכות חשובות בדיני קניין. בדרך כלל ההתמודדות היא בין שניים שיש להם רק התחייבות אובליגטורית חוזית, או שאחד יש לו זכות קניינית והשני חוזית, ועל הדין להכריע ביניהם. מעטים הם המקרים בהם התחרות הינה בין שתי זכויות קנייניות מגובשות.

לאחרונה בית המשפט העליון התמודד עם סוגיה זו בעניין ע.א 4588/06 אלוניאל בע"מ נ' כונס הנכסים, שנדון בפני השופטים פרוקצ'יה, גרוניס ואלון. בעניין אלוניאל, המערערת שכרה בשנת 2001 שטח מסוים מחברה כלשהי, ולבנק הפועלים הייתה משכנתא על הנכס המושכר עוד לפני כן.

על פי ההסכם בין המערערת לבין החברה, היה על החברה להחזיר חלק מההשבחות שעשתה בנכס. המערערת קיבלה את הנכס כשלד, והשקיעה מאות אלפי דולרים כדי להתאימו לצרכיה.

דא עקא, החברה לא החזירה למערערת חלק מדמי ההשתתפות, ולימים המערערת הודיעה שאין לה עניין להמשך שכירות. המערערת ביקשה כי כספה יושב, וזאת חרף הליך הכינוס שבנק הפועלים ניהל נגד החברה, וזאת מכוח זכות עכבון.

בית המשפט המחוזי דחה את התביעה, בקובעו כי המשכנתא הקודמת בזמן לזכות העכבון גוברת על העכבון של המערערת.

בית המשפט העליון קבע כי בנסיבות דנן זכות עכבון שיש למערערת גוברת על המשכנתא הקודמת, גם אם מסגרת היחסים שבין החברה לבין המערערת לא היה חוזה קבלנות. כידוע, אחד מהמקרים הנפוצים של זכות עכבון הינו כשקבלן מבצע עבודה שמביאה להשבחת הנכס. כאן הדין מכיר בכך שבעל זכות העכבון גרם להעלאת שווי הנכס, ועל כן זכותו תגבר על כל נושה אחר (מבוטח ולא מבוטח).

שונה הוא המצב כשמישהו טוען לזכות עכבון מכוח הפרת חוזה שבינו לבין הצד המפר. האם גם זכות עכבון כזה גוברת על שעבוד קודם? השופט גרוניס בעניין זה מחלק את השאלה לשני מצבים, האחד כשהצד הנפגע השביח את הנכס (כמו במקרה דנן), והשני כשהצד הנפגע לא גרם לכל השבחה.

השופט גרוניס, בעניין המקרה השני, מעדיף להשאיר את מתן התשובה להזדמנות אחרת באשר בפניו המקרה הראשון שבו יש השבחה של הנכס. הוא קובע כי במקרה דנן אין חוזה קבלנות בין הצדדים, אך יש בוודאי מצב שלפי דיני חוזים (תרופות), הצד הנפגע מחזיק בנכס שקיבלו עקב חוזה כלשהו ועליו להחזירו, אך יש לו זכות עכבון. השופט גרוניס קובע כי במקרה דנן כשמוכח כי הצד המקבל את הנכס השביח אותו, אזי אין ספק שייכנס לגדר עכבון שגובר על שעבוד קודם.

פסק דין זה מבהיר היבט חשוב בזכות עכבון, אך עדיין נשארה שאלה פתוחה בדבר זכות בעל עכבון כשזה לא גרם להשבחה, אלא רק מכוח החוזה המופר מבקש להיות קודם לשעבוד קודם. הדעת נותנת כי במצב זה הנפגע לא יכול להיות במצב טוב יותר מאשר המפר שעל זכויותיו יש שעבוד, ועל כן עליו להיות כמו נושה רגיל. *