השוק הסיטונאי: 3 הקבוצות ניגשו לכל המתחם

המכרז נסגר ביום חמישי בשעה 17:00, וכמצופה, ניגשו למכרז שלוש קבוצות: תדהר-חבס-מגדל-בריטיש ישראל, שיכון ובינוי-אביב-יורוקום נדל"ן-קנדה ישראל והאחים גינדי-גינדי השקעות. צוות המכרז צפוי להכריז על התוצאות בימים הקרובים. כאמור, אף קבוצה לא ניצלה את האפשרות להגיש הצעה רק על "המתחם המרקמי" בפרויקט, הכולל את בנייני המגורים הנמוכים, שבהם 600 דירות, מבני הציבור והקאנטרי קלאב. האפשרות הזאת ניתנה ליזמים במטרה להקל עליהם ולעודד עניין במתחם. למרות האפשרות לגשת רק לחלק מהמתחם, ההערכות הן כי המכרז יימכר כמקשה אחת לאחד המציעים. בשלב זה מקיים בעלי השליטה במתחם עם המתודדים מו"מ בניסיון לשפר את הצעותיהם, כאשר בתוך כחודש אמור ההסכם להיחתם. הקריטריונים לבחירת הזוכה יהיו כמובן בראש ובראשונה המחיר, אך גם קריטריונים נוספים כמו אופן פריסת התשלומים והאסטרטגיה של הרוכשים.

במתחם מחזיקים היום חברת תנובה (%60), עיריית תל אביב (%25), שרגא בירן (%6) וסוחרים שפעלו במתחם. את המכרז ערך עו"ד דיוויד אמיד ממשרד שרגא בירן ושות'.

מחיר המינימום שבו נקבו בעלי המגרש בשנה שעברה עמד על 2.1 מיליארד שקל. בסוף השבוע פורסם ב"גלובס" כי לפי הערכות בשוק ההון, הכוונה היום היא למכור את המתחם ב-3-4 מיליארד שקל.

דנקנר והעיר החדשה מתחרטים

הצעתה של קבוצת חנן מור, שהכריזה מוקדם יותר השנה במסיבת עיתונאים על כוונתה להשתתף במכרז, נעדרה בסופו של דבר מההצעות שהוגשו. כמו כן נעדרה הצעתה של קבוצת העיר החדשה של דרור הלוי ורביב צולר, שריכזה את מרב העניין במכרז הקודם, שהוקפא בתחילת 2009 בשל מורכבותו של הפרויקט ובעקבות המשבר הכלכלי, שהרחיק את חברות הנדל"ן הגדולות.

מהעיר החדשה נמסר היום ל"גלובס": "אנו עוקבים אחרי התהליך, שלא מסתיים כעת וצפוי לכלול שלבים נוספים, ובין היתר נערכים לשיתופי פעולה. ככלל, הפרויקט השתנה והוא כעת פחות אטרקטיבי מבעבר. המחירים צפויים להיות גבוהים ולא עממיים כפי שהיו, ולא מתאפשרת השלמה במהלך אחד של המתחם כולו, מה שמוריד את איכות המוצר. מטרתנו אינה ביצוע פרויקט מסוים, אלא השגת הטבה לחברי הקבוצה כפי שאנו עושים בפרויקטים אחרים. ככל שנוכל להבטיח יתרון, כאמור, נהיה חלק מהפרויקט. אם היתרונות ייעלמו, נימנע מכך".

גם נכסים ובניין, שבשליטת נוחי דנקנר, שלפני שבועיים הודיעה על החלטתה להגיש הצעה במכרז, הודיעה בשבוע שעבר שהיא חוזרת בה.

מכרז השוק הסיטונאי פורסם לפני כחודשיים לאחר שהוקפא, כאמור, בשנה שעברה. המתחם משתרע על פני 55 דונם באזור דרך מנחם בגין ורחוב החשמונאים. בפרויקט ייבנו ארבעה מגדלים בני 40 קומות שיכללו 1,200 דירות, מגדל בן 20 קומות ושורת בניינים בני 12 קומות שכוללים יחד כ-600 דירות. מכלול הדירות בפרויקט יסתכם בכ-1,800 דירות. כן יכלול הפרויקט מבני ציבור כמו בית ספר, גני ילדים, קאנטרי קלאב, פארק בן 14 דונם, קניון בשטח 30 אלף מ"ר ומוזיאון לאמנות.

מכרז הנדל"ן הגדול במדינה

מדובר במכרז הקרקעות הגדול בתולדות המדינה, שצפוי להביא לרווחים נאים לבעלי השליטה בקרקעות כיום. כפי שפורסם בסוף השבוע האחרון ב"גלובס", רווחי תנובה ממכירת המתחם מוערכים בכ-1.5 מיליארד שקל.

מכירת המתחם תניב לתנובה רווח גדול כל כך, כיוון שהקרקעות רשומות בספרי תנובה במחיר שהוא כשליש לעומת המחיר שבו הן אמורות להימכר.

בהנחה שתנובה תחלק את הרווחים כדיבידנד לבעלי המניות שלה, בעלי השליטה בחברה קרן אייפקס ומבטח שמיר של מאיר שמיר יחזירו בכך מחצית מהשקעתם בתנובה, שאותה רכשו לפני כשנתיים. תאגיד הקיבוצים והמושבים המחזיק בכ-23% ממניות תנובה צפוי לקבל 400-500 מיליון שקל מהמכירה.

מי שעוד צפוי לגזור קופון נאה מהמכירה הוא עו"ד שרגא בירן, המחזיק בכ-6% מהקרקע והיה מי שטיפל בכל תהליך ההפשרה. בהנחה שהקרקע אכן תימכר ב-3-4 מיליארד שקל, יעמוד חלקו של בירן על 180-240 מיליון שקל.

מלבד זאת, 25% מהמתחם מוחזק על ידי עיריית תל אביב, שתקבל בין 750 מיליון שקל למיליארד שקל מהמכירה. יתר תשעת האחוזים מוחזקים בידי סוחרים של השוק.

השוק הסיטונאי הוקם בשנת 1952 על ידי תנובה. כבר בשנות ה-70 החלו ליזום תוכניות לפינוי השוק, אולם התוכנית מומשה רק בחורף 2006, אז עבר השוק לאזור צריפין וסגר את שעריו.

פיתוח הקרקעות הסמוכות

המכרז למכירת הקרקע נפתח ביוני 2008 וכעבור שלושה חודשים הודיעו סיטי בנק ומשרד עורכי הדין שרגא בירן, שליוו את חברת השוק הסיטונאי ואת עיריית תל אביב-יפו במכירת הקרקע, על חמש הקבוצות שהעפילו לשלב הבא.

בסופו של דבר הוקפא המכרז בתחילת 2009, ותנובה החליטה בחודש אוגוסט השנה לקיים מחדש את המכרז ולהיפגש עם יזמים שונים כדי לבחון דרכים לפרסומו מחדש. המכרז בסופו של דבר נפתח בספטמבר.

כתוצאה משגשוגו של מתחם השוק הסיטונאי, יוכלו להתפתח גם הקרקעות הסמוכות לו. למשל, בית מעריב הממוקם בצומת שבין הרחובות מנחם בגין, קרליבך והחשמונאים, מתוכנן להפוך למגדל משרדים בגובה של יותר מ-20 קומות, כולל מעבר תת קרקעי לתחנת הרכבת הקלה העתידית ושטחים מסחריים. זאת לפי תוכניות שנמצאות בשלב ההגשה לעירייה.