מסתבר שיש בניינים חשבונאיים

חשבתם שנדל"ן זה ארבעה קירות יציבים, על קרקע בטוחה? בכל הנוגע לשוק ההון, מזכירים לנו הדו"חות הכספיים, רבעון אחרי רבעון, עד כמה גמיש עולם הנדל"ן; הקטנת שיעור המס עד לשנת 2016 היא הבוננזה התורנית של חברות הנדל"ן

השבוע מסתיימת עונת הדו"חות ואין עיתוי טוב מזה כדי להרהר בחשבונאות היצירתית שאפשרה, בעיקר לחברות הנדל"ן, לזקוף רווחים בחסות עקרונות דיווח ותקנות מיסוי.

הדוגמא הבולטת ברבעון החולף היא חוק ההתייעלות הכלכלית, שיביא באופן הדרגתי להקטנת שיעור המס ארוך הטווח, ולפיכך להקטין את העתודה למס ואת ההפרש לרשום כרווח בדו"חות הרבעון השלישי, בהתאמה.

שיעור המס צפוי לקטון מ-26%, רמתו הנהוגה כיום, עד 18% ב-2016. מתוך הנחה שנדל"ן מניב אינו אמור להימכר בטווח הקרוב, ועל רקע העובדה שלא ממסים נדל"ן המסווג להשקעה, קיימת עתודה למס שתצטרך להשתלם רק בעת המימוש. כך לדוגמא רשמה חברת אמות, זרוע הנדל"ן המניב המקומית של אלוני חץ שבשליטת נתן חץ, קיטון של 79 מיליון שקל בעתודה הזו ברבעון האחרון, מתוך הנחה ששיעור המס העתידי שתצטרך לשלם יהיה, כאמור, 18% בלבד.

מליסרון - זרוע הקניונים של ליאורה עופר, נהנתה הרבעון מהטבת מס נדחית בסך 175 מיליון שקל, זאת לצד השערוך המוכר והמפורסם בסך 165 מיליון שקל בגין עליית ערך הנדל"ן שבבעלותה (בעיקר קניון רמת אביב).

"כל חברות הנדל"ן המניב הולכות לזקוף מאות מיליוני שקלים ברבעון הזה, בגלל הקטנת עתודות המס", אומר רו"ח שלומי שוב, מנהל התוכנית לחשבונאות במרכז הבינתחומי ואחד המומחים המובילים בארץ בתחום התקינה החשבונאית הבינלאומית (IFRS).

רווח כפול

אבל לא רק חברות נדל"ן מניב מרוויחות, בטח לא כשמדובר ב-IFRS. אחד הדברים המוכרים ביותר בעקרונות הדיווח החשבונאי הבינלאומי הוא ההכרה ברווח ממכירת דירות בדו"חות הכספיים רק במסירת הדירה, מה שמאפשר ליזמיות מגורים לצבור צבר עתידי גדול מאוד של הכנסות שיוכרו רק בעתיד.

"אחד מהדברים שאף אחד לא שם לב אליו", טוען שוב, "הוא ההכרה הכפולה ברווח ממכירת דירות פעמיים - לפני שאמצו את ה-IFRS, ופעם נוספת לאחריו". לפי המודל הישן, זה שבוסס על המוסד הישראלי לתקינה חשבונאית, ההכרה בהכנסות היתה מתבצעת לאחר השלמת רבע מפרויקט המגורים ומכירה של לפחות מחציתו. כיוון שהרבה פרויקטים נפלו בקו התפר שבמעבר לאימוץ ה-IFRS, התאפשר להם להכיר בהכנסות מהפרויקט שוב, לאחר שהפרויקט הושלם במלואו ולאחר הדיווח החדש.

"הדבר הזה משפיע לשלילה על חברות יזמיות שרוצות להנפיק את עצמן בבורסה", אומר שוב. "הן עשויות לעבור 'הטבעת ערך' במקום הצפת ערך. כניסת ה-IFRS די סירסה את ההנפקות הראשוניות של יזמיות נדל"ן. חברה כזו מתקשה להשיג את אמון המשקיעים כשהיא עדיין לא יכולה להציג לראווה הכנסות בגלל בנייה שטרם הושלמה".

"הרוח השלילית" כלפי היזמיות עשויה לאפשר להן גם "ניהול רווחים", וכל זאת בחסות החוק, או התקן. במילים אחרות, חברת נדל"ן למגורים יכולה לתזמן את מסירת הדירות ברבעון הרצוי לה, כדי לזרז או לעכב רווחים, לפי צרכיה. מיותר לציין שעיתוי ההכנסות מייצר תנודתיות במגמות הרווח או ההפסד של החברה על פני מספר רבעונים, כיוון שהיא עשויה לרשום רווח אדיר, לא משקף, ברבעון אחד. צריך גם לזכור שבמועד זקיפת ההכנסות נזקפות במקביל רק ההוצאות התפעוליות, ואילו ההוצאות הכלליות בגין הפרויקטים נזקפים לדו"חות הכספיים באופן שוטף.

בעיה נוספת יכולה לצוץ למשל במבנה עם שימושים מעורבים - מגורים, מסחר ומשרדים. איך לתמחר את העלויות (המעוכבות בדיווח) נניח של הפנטהאוז היוקרתי שנותר בראש הבניין. החשבונאות מציעה יותר משיטה חשבונאית אחת - באופן יחסי לפי מ"ר (השיטה השכיחה היום בענף הנדל"ן), או ביחס לתמורה, "כך שאם הפנטאוז הוא 10% מההכנסות אז יש לייחס לו 10% מההוצאות", מדגיש שוב.

כיום יש עמימות בהקשר הזה, למרות ריבוי הפרויקטים מרובי הסיווג. שוב: "אני מסופק אם החברה אומרת מה המדיניות שלה. אף אחד לא הרים את האבן. ההקצאה הזו יכולה להיות מאוד משמעותית, לא פחות מתזמון הכנסות (ורווחים) בין רבעונים".

עניין נוסף מתייחס לעסקת קומבינציה - יזמים קונים קרקע מבלי לשלם עליה כסף, אלא בדירות שייבנו עליה.קומבינציה מורכבת יותר היא "קומבינציית תמורות", בה התמורה משולמת בכסף אומנם, אבל מתוך התמורה שמקבלים על הדירות שיימכרו. "מבחינה חשבונאית זה יוצר הבדל מאוד משמעותי, כי לפי הגישה הראשונה, קניתי את המלאי ובתמורה אני נותן לו שירותי בנייה".

כך למשל, בפרויקט הולילנד שבירושלים (של קרדן נדל"ן ופולאר) הייתה קומבינציית תמורות, וכך נוצר תמריץ שלילי לכאורה, כי ברגע שירדו מחירי הדירות, גם ערך ההתחייבות של היזמית פוחת, כי התמורה הכוללת קטנה".

רווח רעיוני

במהלך יצירתי נוסף נזכרנו השבוע, כשגזית גלוב דיווחה השבוע כי התמלאו התנאים להמרת אג"ח להמרה וכתבי אופציות של אטריום, החברה האוסטרית בה היא מחזיקה. המהלך הזה, שצפוי להסב לגזית גלוב רווח אחרי מס של 1.25 מיליארד שקל בדו"חות הרבעון הרביעי, נובע ממוניטין שלילי -גזית גלוב מכירה ברווח לא בגלל שהיא מכרה מניות, אלא דווקא בגלל שהיא קנתה אותן; העובדה שהיא קנתה (באמצעות המימוש וההמרה, כאמור) מניות ב"מחיר מציאה", הנמוך מערך המניה הנגזר מההון העצמי ואפילו משער המניה בבורסה בווינה, מאפשר לה לזקוף מיידית את ההפרש, גם כהכנסות אחרות בדו"ח רווח והפסד וגם לזכות ההון העצמי במאזן.

המוניטין השלילי נוצר מכך שרכישת המניות התבצעה תמורת סכום הנמוך מערך הנכסים המוחשיים שנרכשו. דווקא בתקופת משבר סביר להניח שחברות אחזקה ינצלו את מחירי השפל של האחזקות הסחירות שלהן ויאספו בשוק מניות של חברות בת במחיר נמוך בו הן רשומות אצלן במאזן ויוכלו להרוויח מפער של אפילו עשרות אחוזים.

ניתן להפוך זאת למסלול "מלבין" רווחים רעיוניים למזומנים.

"אני באמת חושב שזה לא נכון לחלק דיבדינדים, דמי ניהול, בונוסים או לקשור משכורות על בסיס שערוך. זה לא מזומן, זה לא רווחים שמומשו. בכל מה שנוגע לשערוך נדל"ן כלפי מעלה, הסכנה היא נטילת הלוואות כנגד השווי המוגדל, מה שיכול להיות מסוכן, אם שווי הנכס נופל בחזרה. לדעתי יש פה גניבה של בעלי החוב. אם יש נכס מניב ששוויו 100, הערך שלו גדל ל-120, וכנגד התוספת של ה-20 הנפיקו אג"ח שמאפשרת לחלק את ה-20 כמזומן - מספיק ששנה מאוחר יותר ערך הנכס יקטן חזרה ל-100, כדי שתהיה בעיה להחזיר את ה-20 הנוספים, שכבר לא נמצאים בחברה. ככה המון חברות קטנטנות מגיעות להסדר חוב".

אנשי הכספים הפועלים בתחום הנדל"ן העדיפו, באופן מובן למדי, שלא לדבר לציטוט על החשבונאות היצירתית בתחום הנדל"ן. סמנכ"ל כספים של אחת מחברות הנדל"ן הבכירות בשוק מזכיר ששערוך נדל"ן הוא קודם כל פועל יוצא של החלטה מקדמית לסווג את הקרקע כנדל"ן להשקעה, ולא כמלאי, בעמודת הנכסים שבמאזן - יצירתיות לכשעצמה.

מרבעון לרבעון

"מזה נגזר כל המאזן וההון העצמי, והפרשי השערוך מחלחלים גם לדו"חות רווח והפסד". כמאמר הפתגם באנגלית לפיו "אי אפשר לשטות בכל האנשים כל הזמן", גם שערוך תדיר של אותן קרקעות כלפי מעלה עשוי להעלות גבה בקרב רואי החשבון של חברת הנדל"ן, מה שלפי אותו סמנכ"ל יכול להביא לדיווח מצד רואי החשבון של החברה בדו"חות.

"כשיש מחלוקת בין רואי חשבון לחברה, רואה החשבון אמור לדווח על כך. החלפה כזו עשויה להדליק נורה אדומה, למרות שהיא יכולה לנבוע מוויכוח על שכר טרחה והיא פחות מהותית כשהתחלופה היא בתוך ארבעת הפירמות הגדולות".

נחזור למוניטין השלילי, מכיוון קצת אחר. ברבעון השני, רווחיה של בריטיש ישראל זינקו פי 3.2 ביחס לרבעון המקביל אשתקד בגלל המיזוג עם טמרס נדל"ן, של איש העסקים היהודי-בריטי פויו זבלודוביץ'. מתווה העסקה, שהביא להקצאת מניות של בריטיש ישראל בשווי העולה על ערכן בהון העצמי, גרר הכרה מיידית ברווח של כ-58 מיליון שקל. העסקה, אגב, תוזמנה ל-1 באפריל - וזה לא בדיחה - אלא בדיוק היום הראשון של אותו רבעון.

"על מנת להכיר בהכנסות, ולא רק בנדל"ן, צריך שיהיה לך חוזה חתום - ואם החוזה נחתם ב-31 בחודש שחותם רבעון אחד או ב-1 בחודש שפותח את הרבעון הבא יש לזה משמעות", אומר לנו סמנכ"ל כספים של אחת מחברות הנדל"ן הבכירות בשוק. גם כאן, כאמור, ההבדל משנה לחלוטין את המועד בו נזקף הרווח, ומאפשר "לתזמן אותו". לדעתו, מדובר גם בסיכון. "זה סיכון של יום, וכבר ראינו שזה יכול להיות הבדל של שמיים וארץ כשליהמן ברדרס קרס, ממש כמו שתזמון של הנפקת אג"ח יכול לעלות לך בריבית שתצטרך לשלם עד הפדיון".

מקשה על הניתוח

"אם תשים לב, בעקבות ה-IFRS נהיה טרנד של מעבר לדיווח דמוי חברת אחזקות", מציע שוב סוגיה נוספת. כיוון שעקרונית ה-IFRS מעניק שיקול דעת לאופן ההצגה של דו"חות הרווח וההפסד, הרבה חברות מדווחות על כל ההכנסות במרוכז (לפי סעיפים), ואח"כ על כל ההוצאות במרוכז, ואגב כך מוותרות על המבנה הקלאסי מהכלל לפרט, דרך רווח גולמי, תפעולי וכדומה. "אני חושב שזה מקשה יותר על הניתוח, ופחות נוח לקורא. לא תמיד קל לחלץ את השערוך של הנדל"ן להשקעה".

מבולבלים? סמנכ"ל הכספים ששוחחנו איתו מציע כלל אצבע. "בסופו של דבר תזרים המזומנים מפעילות שוטפת זה המספר החזק בדו"חות. כסף נכנס, כסף יוצא - אבל בתזרים קשה יותר לשחק משחקים. עם כל השערוכים וההפרשות, בתזרים רואים בסוף את האמת - וזה נכון לגבי כל חברה".

צרו איתנו קשר *5988