הכרעת שמאי מכריע: מבנה קיים מקטין את היטל ההשבחה

החלטת השמאי המכריע עוסקת בהשבחה שאושרה ב-2008 והגדילה את הצפיפות המותרת משתי יח"ד לארבע במגרש ששטחו 850 מ"ר ברמת ישי. במסגרת מימוש בדרך של היתר, התבקשה תוספת בנייה בכפוף לכך שעל המגרש קיים מבנה.

השמאית המכריעה לבנה אשד, שדנה בתיק, התייחסה לאופן שבו יש לחשב את ההשבחה בנכס - כקרקע (ללא מבנה) כעמדת הוועדה המקומית, או כמקרקעין (לרבות מבנה) כדעת הבעלים. בהחלטה נקבע, כי "...אין המדובר בסוגיה פורמלית אלא בסוגיה מהותית, שיש לה השפעה על גובה השומה. אין דומה ההשבחה לתוספת 2 יח"ד במגרש ריק, להשבחה במגרש בנוי, במיוחד בתצורה הגורמת לאילוצים ומגבלות בניצולו... אין זה נכון להתייחס לשווי קרקע ליח"ד בעלמא, מבלי לתת את הדעת על כך שמדובר במקרקעין בנויים".

אשד קבעה, כי במקרה דנן יוצר המבנה הבנוי מגבלות שאינן מאפשרות ניצול איכותי ויעיל, ובכך גורם לפחת ניכר בשווי הקרקע. האילוצים כוללים: חצרות קטנות, חסימת כיוון אוויר, בינוי נחות ועוד. לפיכך קבעה השמאית המכריעה כי אלמלא המבנה הקיים, שיעור ההשבחה היה עומד על כ-40% מהשווי, ואילו לאחר ההפחתות שביצעה בגין המגבלות שמטיל המבנה הקיים הגיעה השמאית להשבחה בשיעור 13% משווי מצב קודם.

נקודה מעניינת נוספת בהחלטה מתייחסת לערכי השווי. כפי שניתן לראות בטבלה המצורפת, השמאית המכריעה לא קיבלה את שומות הצדדים וקבעה שוויים העולים בכ-20%-30% משומת הוועדה. התוצאה לפיה שומת הבעלים התקבלה כמעט במלואה הינה תוצאה מקרית בלבד. הערכות השמאית מתבססות על נתוני עסקאות ממס שבח, ועל סקר היצע שנערך ביישוב.

מעניין יהיה לעקוב אחר התפתחות השומות ביישוב לאחר שומה זו. קיים סיכוי שהוועדה תאמץ את רמת המחירים והשוויים שמצאה השמאית המכרעת באופן שהשומות שיצאו מעתה תהיינה גבוהות יותר.