פוטנציאל פולני

בניגוד למדינות אחרות במזרח אירופה, נדמה כי פולין שורדת היטב את המשבר - המשק מראה סימני התאוששות, גם בתחום הנדל"ן המשקיעים הישראלים מנצלים את המצב, וחברת הכשרת הישוב אף נכנסה לכמה ענפים שונים במדינה

בעוד ליטא, לטביה, אסטוניה, אוקראינה ומדינות נוספות במזרח-אירופה נמצאות בשפל כלכלי עמוק, מצליחה פולין לשרוד היטב את המשבר. אמנם יש עדיין האטה ואבטלה חריפה שנעה סביב 10% (תלוי באזור), אך המשק מגלה יותר ויותר סימנים של התאוששות שבאה לידי ביטוי גם בתחום הנדל"ן.

היתרון הגדול ביותר בהשקעה בתחום זה בפולין הוא הגודל של האוכלוסייה - קרוב ל-40 מיליון תושבים. ואכן, פולין, ובמיוחד ורשה, מהווה יעד אטרקטיבי למשקיעים זרים רבים בעיקר מאירופה. ההצלחה הגדולה של פולין היא גם החיסרון הגדול ביותר בהשקעה בה, כיוון שהמחירים כבר זינקו לרמות כמעט מערב אירופאיות והתשואות על העסקאות בהתאם. אין היום "מציאות" בתחום הנדל"ן בפולין, אך סביבת העבודה שונה מאשר במדינות שכנות: אין בעיה חריגה של שחיתות, האוכלוסייה דוברת אנגלית, העובדים חרוצים והלקוחות במגמה ארוכת טווח של עלייה ברמת המחיה.

במקביל להתייקרות הדירות, כמו גם יתר המוצרים בפולין, חלה עלייה מתמשכת בשכר, שהביאה ללחץ אינפלציוני שעמו הממשלה צריכה להתמודד. פולין נפגעה במשבר האחרון פחות מאשר מרבית המדינות באירופה וה-OECD צופה שהצמיחה במדינה תהיה חיובית בשנה הבאה. המטבע המקומי, הזלוטי, הפגין עוצמה בשנים האחרונות עד כדי כך שפגע ביצואנים (היה בשיא 4.7 והיום 2.9). הריבית נמוכה בגובה של 4% והממשלה משקיעה בפיתוח תשתיות לקראת אליפות אירופה בכדורגל שתיערך בפולין בשנת 2012.

חברת הכשרת הישוב בישראל, הנמצאת בשליטת משפחת נמרודי, פעילה בפולין בשני תחומים עיקריים: הראשון הוא ייזום נדל"ן למגורים באמצעות חברת MILL-YON והשני הוא מחסנים לוגיסטיים באמצעות חברת "מילניום" בשותפות עם מיכה שפירא ואיתן לוי (50%).

תחום המחסנים הלוגיסטיים נמצא תחת ניהולו של שפירא, שחי על הקו ת"א-ורשה-בוקרשט. שפירא, ממקימי חברת מי עדן, הגיע לפולין להקים מפעל מים ונשאר בגלל הפוטנציאל שגילה בתחום הנדל"ן. בשנת 2002 הכשרת הישוב הצטרפה כשותפה ברמה של 50% לפעילות.

הפרויקט הראשון היה מפעל ממשלתי ישן לתיקון רכבות. לאחר שזכו במכרז, פיטרו את מרבית העובדים והרסו את מרבית המבנים הישנים. כיום המחסנים הלוגיסטיים בפרשקוב שליד ורשה מספקים עבודה לתושבי האזור ויש אפילו עובדים שנותרו עוד מימי המפעל הישן. בפולין יש עוד שני אתרים ובנוסף מתוכנן אתר ברומניה.

הלקוחות הן חברות מתחום השתייה, כימיה, שינוע, חלקי חילוף, לוגיסטיקה, סיגריות ועוד. דמי השכירות אמנם נמוכים יחסית, אך מרבית החוזים הם לטווח ארוך של 10 שנים. קשה מאוד להעביר פס ייצור והשוכרים "שבויים" לתקופה ארוכה.

הכשרת הישוב ושותפיה שקלו את הנפקת הפעילות בתקופת הגאות, אך התמהמהו ופספסו את ההזדמנות. כעת האפשרות נבחנת שוב לקראת אמצע 2010, אך המספרים יהיו שונים לגמרי מכפי שהוצע לחברה בעבר - בועת הנדל"ן בעולם לא תחזור בשנים הקרובות.

למרות המשבר לא נרשמה ירידת מחירים והתפוסה בשיעור גבוה של 94%. החברה דיווחה ברבעון השני על גידול בשטחים מאוכלסים במחסנים הלוגיסטיים בפולין בהיקף של 25 אלף מ"ר נוספים. המחסנים תפורים לפי דרישותיו המיוחדות של כל לקוח והחברה עוזרת ללקוח ככל האפשר בהשגת אישורים שונים ובכל הביורוקרטיה שמסביב להקמת המפעל.

פונים ללב

הפעילות השנייה של הכשרת היישוב בפולין היא בתחום הבנייה למגורים, בניהולה של יעל רוטשילד, שחיה בפולין והצליחה לעמוד במשימה קשה במיוחד - ללמוד פולנית.

בשנת 2006 רכשה החברה 60 דונם בוורשה תמורת 79 מיליון שקל, המיועדים לבניית 1,124 יחידות דיור. עד לחודש יוני האחרון נמכרו 263 דירות מתוך 278 בשלב א' ו-169 מתוך 266 בשלב ב'. ישנם סה"כ 4 שלבים.

המחירים נעים סביב 8,400 זלוטי למ"ר (1 זלוטי=1.37 שקלים). רוטשילד מצליחה לשמור על רמת מחירים גבוהה בכל סוגי הדירות בפרויקט, בזכות פנייה לליבו של הצרכן הפולני - חנייה בשתי קומות תת-קרקעיות, שומר בכניסה לבניין ומסביב, חצר עם מזרקה ועוד כל מיני אלמנטים שיווקיים קטנים שעוזרים לשכנע את הצרכן.

מרבית הדירות קטנות מאשר בישראל - דירות של שני חדרים בשטח של כ-60 מ"ר. שכונת וילאנוב (wilanow) מציעה איכות חיים לעומת מרכז העיר הצפוף והרועש. הנציגות של הישראלים בשכונה יוצאת דופן, ומלבד הכשרת הישוב גם אפריקה ישראל וחברת אולימפיה מנהלות באזור פרויקטים גדולים.

לא ברור כיצד ישפיעו על השכונה התוכניות העירוניות, הכוללות הקמת כנסיה ענקית ואוטוסטרדה שתחצה את השכונה. כבר היום, בצד 12 הפרויקטים הפעילים, יש שניים שפשטו את הרגל.

פרויקט מגורים נוסף של החברה נמצא בגדנסק, שם רכשה הכשרת הישוב בשנת 2006 כ-10 דונם תמורת 9.2 מיליון אירו. על-פי התכנון ייבנו 400 יחידות דיור בשטח של 25,000 מ"ר ושטחי מסחר בשטח של 1,000 מ"ר.

אך החברה האטה את פעולות התכנון עקב ההאטה בקצב מכירת דירות בפולין.

עקב כך, ממשלת פולין יצאה בשנה האחרונה בתוכנית לסייע בתשלום הריבית על המשכנתא למשך 7 עד 10 שנים, אם מחיר הדירה מגיע עד 7,250 זלוטי למ"ר. *

צרו איתנו קשר *5988