"היזהרו מעסקה עם עו"ד שניסח בעצמו את ההסכם איתכם"

שופט בית המשפט המחוזי בחיפה, ד"ר עדי זרנקין, מונה לתפקיד לפני פחות משנתיים אחרי 36 שנים בהן שימש כעורך דין. הוא יודע דבר או שניים על חבריו למקצוע. לכן, אולי, כלל בפסק דין שנתן בימים אלה את האזהרה הבאה: "הסכם שעורך דין עורך עבור עצמו, כאשר הצד השני להסכם איננו מיוצג ואף נראה כי איננו מורגל בעניינים משפטיים ואיננו בעל יכולת לרדת לעומקם ולהבין את דקויותיהם, הינו הסכם שתמרור אזהרה גדול מתנוסס מעליו, ושומר נפשו ירחק ממנו".

השופט זרנקין דחה תביעה שהגיש עו"ד אסף רון ממושב צרופה לאכוף תניה בהסכם שכירות שהוא עצמו ניסח, שלטענתו הקנתה לו זכות לרכוש משכניו במושב את ביתם תמורת 300 אלף דולר. זרנקין ביטל את הסעיף בנימוק שהנתבעים הם אנשים קשי-יום שלא היו מיוצגים, אינם מורגלים בעניינים משפטיים ואינם יכולים לרדת לעומקם ולהבין דקויותיהם. עו"ד רון אף חוייב בהוצאות משפט בסך 25 אלף שקל.

חף מתחכום

שכניו של רון, ש"בקושי יודעים קרוא וכתוב", התגוררו במקום אחר, ולכן ביקשו להשכיר ואולי למכור את ביתם במושב. רון הציע לשכור מהם את הבית וניהל משא-ומתן עם חתנם, שגם הוא "אדם פשוט כמותם, חף מכל תחכום והבנה בדקדוקי עניות משפטיים", כלשון השופט.

במהלך שיחתם שאל רון אם בעלי הבית יהיו מוכנים למכור לו אותו תמורת 300 אלף דולר. הסכום נראה לחתן סביר, והוא השיב כי הם יסכימו. רון הקליד את ההסכם במחשבו, והשכנים חתמו עליו מבלי לקרוא. בדיעבד התברר להם כי רון כלל בהסכם סעיף, שלפיו "לשוכר תהא זכות ראשונים לרכוש את הדירה, לאחר תום הסכם השכירות ו/או אחת מהאופציות בשיעור של 300 אלף דולר". הוא תבע לאכוף עליהם את ביצוע הסעיף.

החלפת דברים תיאורטית

זרנקין קבע כי השיחה בין רון לחתן היתה "החלפת דברים תיאורטית בעלמא, ללא שהיתה כל כוונה מצידו להתחייב בשם הבעלים... הכנסת סעיף זה נעשתה שלא על דעתם. לנתבעים או לנציגם לא היה שמץ של מושג כי בשעה שהם חותמים על הסכם השכירות הם מקנים לתובע זכות, לפיה ברצותו יוכל לחייבם למכור לו את דירתם תמורת 300 אלף דולר".

השופט הדגיש כי אין חשיבות לשאלה אם המחיר סביר או לא, נוכח מסקנתו שהם לא התכוונתו לתת לרון זכות רכישה, וכי לסבירות המחיר היתה משמעות רק לו נקבע כי הם רצו להקנות לו זכות כזו, אך הוא ניצל את מצוקתם וחולשתם כדי להכתיב מחיר נמוך במיוחד.

כן ציין כי מבחינה משפטית התניה נוסחה בצורה עילגת, שכן מצד אחד היא מוגדרת כ"זכות ראשונים" לרכוש את הבית, דהיינו הזכות לרוכשו במחיר שיציע צד ג' - אך בה בעת היא נוקבת במחיר. הוא העריך כי רון הותיר את הסעיף עמום כדי שהבעלים לא יעוררו שאלות, ומשום שלא דיווח לשלטונות מיסוי מקרקעין על האופציה, הטעונה דיווח.

זרנקין התרשם כי הבעלים חתמו על ההסכם מבלי לקרוא ולהתעמק בו, משום ששסמכו על כך שרון הוא עורך דין, וחזקה עליו שיכין הסכם ראוי ומאוזן המבטא את ההסכמות ביניהם.

לדבריו, אמנם ייתכן כי "בשנים האחרונות חלה שחיקה מסוימת בתדמיתם של עורכי הדין, (אך) עדיין נחשבים הם בעיני רוב הציבור כאנשים מכובדים, שומרי חוק, שאפשר לסמוך עליהם. תדמית כזו הינה בבחינת שטר ושוברו בצידו, וכשם שהיא מקנה לעורך הדין מעמד מכובד - כך מן הדין שתטיל עליו אף חובה יתירה לנהוג עם זולתו בהגינות ובמשנה זהירות". (ת"א 08-621).