סתירה בין החלטות שמאים מכריעים

במסגרת הדיון בתיק, עלתה פעם נוספת השאלה האם במצב קודם הותרה הקמת מרתפים ברמת השרון. השמאית המכריעה לבנה אשד ניתחה בהרחבה את הסוגיה וקבעה, כי "תוכנית המתאר רש/210א' לא העניקה זכויות בנייה במפלס תת הקרקע (המכונה מרתף)..." ומכאן שיש לשלם היטל השבחה על תוכניות מאוחרות שאפשרו הקמת מרתפים.

החלטה זו מנוגדת למציאות בשטח, לפיה הוועדה המקומית התירה במהלך השנים, בהסתמך על הוראה מפורשת בתוכנית רש/210א', להקים מרתפים. נתון זה לא נעלם מעיני השמאית.

קביעה זו גם סותרת החלטה אחרת שניתנה במסגרת הליכים לפי תיקון 84, על ידי השמאי רן וירניק, שקבע בתיק דומה כי "הקמת מרתף הותרה כבר מתוקף תוכנית רש/210א', ולפיכך לא חלה השבחה בגין מרכיב המרתף בכל תוכנית מאוחרת לה". ככל שידוע לנו, על שומה זו הוגש ערר ונראה כי בסופו של דבר תתקבל הכרעה שיפוטית בעניין זה.

אשד התייחסה גם לאופן שבו יש לחשב את ההשבחה במקרה של מספר תוכניות שאושרו מבלי שנגבה היטל השבחה בגין אף אחת מהן. בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה קיימת התייחסות מפורשת למצב זה, ושם נקבע כי "...אושרו מספר תוכניות בזו אחר זו בלי ששולם היטל עקב אף אחד מאישורים אלה, תהא ההשבחה ההפרש בין שוויים של המקרקעין בסמוך לפני אישורה של התוכנית הראשונה לבין שוויים מיד לאחר אישורה של התוכנית האחרונה".

בפסק דין פמיני קבע בית המשפט העליון את היישום המעשי של דרך החישוב בהתאם לשיטת "המדרגות". על פי גישה זו, עורכים שומות השבחה לגבי כל תוכנית ותוכנית בפני עצמה. השמאית דנה בטענה לפיה קיימת אפשרות שזכות שהוקנתה בתוכנית קודמת ולא חויבה בתשלום היטל השבחה, אם משום אילוצים פיסיים או משום שלא נחשבה כמשביחה באותו מועד מוקדם, לא תזכה את הוועדה המקומית בתשלום היטל, גם כאשר במועד מאוחר יותר יהיה ראוי לנצל את הזכויות.

לדעת אשד, הדרך הראויה לשום את ההשבחה הינה עריכת "שומה עצמאית בכל נקודת זמן... ללא קשר לקביעת עבר". המשמעות במקרה זה הינה "אובדן חיובים בהיטל השבחה בקטעים שונים לאורך ההליך".

■ הכותבים הם חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין.