המחיקה בניו-יורק שסידרה ללבייב רווח חשבוני

כתוצאה מהמהלך יירשם לאפי ארה"ב, החברה הבת של אפריקה ישראל המחזיקה בנכס, רווח הון חשבונאי של 370 מיליון דולר (לאחר הפחתות של קרוב לחצי מיליארד דולר בשנה האחרונה). רווח ההון הגדול שייזקף להון העצמי של החברה התקבל בחיוב על ידי המשקיעים למודי הסבל במניית אפריקה, והיא עלתה היום ב-2.7%.

במסגרת ההסדר אליו הגיעה אפריקה עם קונסורציום המלווים

- בנקInbursa ממקסיקו, הבנק האמריקני CIT, קרדיט סוויס והקרנות בלקרוק ו-Five Mile Capital Partners - הופחת החוב שלקחה למימון הרכישה והשיפוץ מ-652 מיליון דולר ל-267 מיליון דולר. במקביל, ויתרה אפריקה על 50% מהזכויות בנכס, ככל הידוע לטובת קרן Five Mile.

הפחתת החוב התבצעה כנגד תשלום במזומן של 30 מיליון דולר (מתוכו חלקה של אפריקה 25 מיליון דולר, והיתרה הוזרמה על ידי אחד המלווים שהפך לשותף בבניין הטיימס). יתרת המימון תיפרע בתום תקופה של חמש שנים והיא אורגנה מחדש, וכן יבוטלו ו/או יצומצמו ערבויות שהעמידה אפי ארה"ב למלווים בהיקף מוערך של 70 עד 90 מיליון דולר ארה"ב.

בנוסף, יוענקו למלווים השונים זכויות שונות, הכוללות מלבד מחצית הזכויות בבניין גם אופציה לרכישת שטחים נוספים, התחייבות מותנית לתשלום בסך של 2.5 מיליון דולר, 5% מזכויות אפי ארה"ב ב"מגדל השעון" במנהטן (The Clock Tower) ושטר חוב נדחה בסך 28 מיליון דולר.

בעקבות הירידה בשיעור אחזקותיה של אפי ארה"ב בחברת הבניין, תחדל האחרונה להוות חברה מאוחדת בדוחותיה הכספיים של אפריקה ישראל, ובהתאם לא תאוחד עוד יתרת החוב בגין בניין "הטיימס" בדוחות. מהלך זה ישפיע לטובה על עמידתה של אפי ארה"ב בהתניות פיננסיות שנטלה על עצמה מול מלווים שונים.

"אמון רב בהחזר ההשקעה"

בהתייחסות ראשונה למהלך, טען היום האנליסט יובל בן זאב מכלל פיננסים כי "העסקה חיובית מבחינת אפריקה, אבל הייתה צפויה ומתומחרת במלואה במחיר המניה. חשיבותה הגדולה היא במתן אוויר לנשימה לחברת הנכס ולאפי ארה"ב".

ללא העסקה, טוען בן-זאב, קיים חשש לפשיטת רגל של חברת הנכס, לנוכח שווי שלילי של 430 מיליון דולר לחברה שבאמצעותה הוחזק הבניין (שווי שנגזר מהיקף ההתחייבות לעומת שווי הנכס בספרים, א.ש.). יתרה מזו, קובע בן-זאב, אפי ארה"ב עצמה עשויה היתה להידרש לתשלום ערבויות בגובה 80 מיליון דולר לחברה המחזיקה בבניין, ומאחר שאין ברשותה סכומים אלו, היה חשש לפשיטת רגל של אפי ארה"ב כולה.

בן-זאב מציין עוד, כי ההון העצמי של אפי ארה"ב היה שלילי בדוחות האחרונים, בגובה של כ-230 מיליון דולר, וכעת בעקבות מהלך ארגון החוב יגדל ההון לכ-140 מיליון דולר.

איזי כהן, מנכ"ל אפריקה ישראל, אמר היום כי "תמיכתו הרבה של בעל השליטה לב לבייב, המעידה על אמונתו בהחזר פוטנציאלי להשקעה, תרמה רבות לחתימה על ההסכם. בכוונתנו לפעול נמרצות לשינוי ייעודו של הבניין, כך שיתאים לתנאי הסביבה העסקית הנוכחית בארה"ב בכלל ובניו-יורק בפרט, ומאמינים כי הפרויקט, בתצורתו החדשה, יאפשר לנו למקסם את הערך שלו, תוך יצירת תרומה משמעותית לסביבה הייחודית בה הוא ממוקם".

ג'יימס גלאזגו, שותף ב-Five Mile Capital, שתהפוך לבעלת 50% בבניין, אמר היום כי "אנו מאמינים בפרויקט הטיימס ובטוחים שהנהלת אפי ארה"ב תביא להשלמה מוצלחת שלו. אנו שמחים להיות שותפים בפיתוחו של פרויקט הטומן בחובו ערך ייחודי, גם בשוק נדל"ן מאתגר".

בניין הניו יורק טיימס במנהטן (229 West-43rd Street) נרכש בעיתוי אומלל, - בשלהי ימי הכסף הזול להשקעות נדל"ן באפריל 2007, במחיר שיא. הבניין נרכש מידי Tishman Speyer תמורת 525 מיליון דולר לאחר שהמוכרת, חברת השקעות ניו-יורקית, קנתה אותו שלוש שנים קודם לכן תמורת 175 מיליון דולר בלבד.

אפריקה נטלה מימון בנקאי (לא הלוואת נון-ריקורס) לרכישת ושיפוץ הבניין בהיקף של 711 מיליון דולר, בריבית ממוצעת של ליבור פלוס 2.5% לתקופה של שלוש שנים (כעת, כאמור, נפרסת יתרת האשראי מחדש ל-5 שנים). בשנה האחרונה, עקב משבר הנדל"ן בניו-יורק, נאלצה החברה להפחית פעמיים את שווי הנכס, תחילה ל-315 מיליון דולר ולאחרונה ל-220 מיליון דולר בלבד - ובסך הכול הפחיתה בגין הנכס 510 מיליון דולר.

בכוונת אפי ארה"ב והמלווה השותף לפעול לשינוי ייעודו של הבניין, בן 18 הקומות, המיועד כיום בעיקרו לשימוש משרדים ומקצתו (כ-17%) לשטחי מסחר. על פי התוכנית, יגדלו שטחי המסחר בבניין בארבע הקומות התחתונות, שטחי משרדים בקומות 5-11 יוסבו למלון וארבע הקומות העליונות יוסבו לדירות יוקרה.

ממשיכה לממש בישראל

לצד הסדר החוב בניו-יורק, ממשיכה אפריקה ישראל לממש נכסים, כשהפעם זו חברת הבת, אפריקה מגורים, שחותמת יחד עם שותפתה בחלקים שווים שיכון ובינוי, על הסכם למכירת קרקע לבניית מבנה בן 42 יחידות דיור בשכונת ג' החדשה בת"א, תמורת 51.2 מיליון שקל. הנכס נמכר לקבוצת רכישה, והמוכרות יבצעו עבודות בנייה שונות להקמת רכוש משותף בפרויקט תמורת סך של כ-10 מיליון שקל.

אפריקה מגורים מדווחת כי עם השלמת העסקה תרשום רווח של 12 מיליון שקל (לאחר מס). שיכון ובינוי דיווחה כי תרשום רווח של 23 מיליון שקל (לפני מס).