משפרי הדיור השתלטו על השוק בינואר; המחירים עולים

חודש ינואר התאפיין במאסה של רכישות מצד משפרי הדיור, שמספרם עלה משמעותית ביחס לממוצע. בהתפלגות רוכשי הדירות באחוזים משפרי הדיור היוו בחודש האחרון 73%, זוגות צעירים 17% ומשקיעים (רובם ככולם מקומיים) כ-10%.

ניתן לשייך את המגמה להתעוררות הנדל"נית, גם בשוק הדירות מיד שנייה, המאפשר למשפרי הדיור לשדרג את מגוריהם תוך מכירת הנכס שברשותם. הירידה המשמעותית בכמות הזוגות הצעירים הינה בין היתר תוצאה של עליית המחירים באזורי ביקוש, המקשה על זוגות צעירים ומפנה אותם לפתרונות בפריפריה או בשכירות.

מעבר לכך, יתכן וגם סיסמאות הפוליטיקאים שיוצאים בהבטחות שונות למתן פתרונות דיור לזוגות צעירים גורמות לרבים מהם "לשבת על הגדר", בצפייה לראות בקרוב תמריצים שיסייעו להם לרכוש דירה ראשונה (וחדשה).

23% בשנה?

באשר למגמת השינוי במחירי הדירות בחודש ינואר, ניכרה בשוק הדירות החדשות באזורי הביקוש מגמת עלייה, בשיעור ממוצע של כ-1.75%. זהו שיעור שנתי גבוה, וודאי על רקע לא מעט צפיות להתקררות בשוק המגורים אחרי הראלי אשתקד. אם המגמה תימשך ביחס דומה בחודשים הבאים, אנו צפויים לעלייה שנתית בשיעור של כ-23% במחירי הדירות החדשות באזורי הביקוש.

בהתפלגות סוגי הדירות אין ממש חדש. מזה כעשור סוג הדירה המרכזי והמוביל הוא דירת ארבעה חדרים. 47% מהדירות החדשות שנמכרו בחודש האחרון על פי המדד היו בנות ארבעה חדרים. שיעור הדירות בנות עד 3 חדרים היה 22%, חמישה חדרים 20%, ששה חדרים 1% ופנטהאוזים ודירות גן 10%. עם זאת, ניתן לומר כי בחינת הביקושים מלמדת על גידול ניכר בביקושים לדירות קטנות (2-3 חד') אך לגידול זה אין ביטוי במספרים, פשוט בשל העובדה כי ישנו מחסור רב בדירות קטנות בשוק הדירות החדשות באזורי הביקוש.

ונחזור רגעי לטירוף שאחז בשוק המגורים אשתקד ולהתקררות הקלה של השוק בחודשים האחרונים של 2009. הדבר בא לידי ביטוי גם בזמני הסגירה של העסקאות, שהתקצרו במהלך 2009 בצורה ניכרת, עדות לתחושה הרווחת בקרב הקונים כי יש להזדרז ולקנות "כי מחר יעלה יותר".

ברבעון ראשון זמן סגירת עסקה - מביקור ראשון ועד החתימה, עמד על 69 ימים, ברבעון השני התקצר הזמן ל-53 ימים, ברבעון השלישי כבר התקצר הממוצע ל-43 ימים בלבד ואילו ברבעון הרביעי הוא טיפס חזרה ועמד על 54 ימים לחתימה.

המגמה נמשכת

בשורה התחתונה, שוק הנדל"ן המשיך בינואר את המגמות הבולטות של הרביע האחרון ב-2009. אמנם העונתיות של חודש זה מצננת במעט, באופן מסורתי, את ביקורי הרוכשים באתרים, בין היתר בגלל מזג האוויר, אך עדיין דווח על ביקושים טובים וקצב מכירות גבוה יחסית בהשוואה בין חודשית, ברוב האתרים.

נראה שהבשורה על הוזלת המחירים לא מגיעה בינתיים מכיוון הקרקעות. מחירי הקרקע ממשיכים לטפס למעלה גם השנה, הדבר ניכר הן בעסקאות קומבינציה, בשיעורי תמורה גבוהים והן בסכומי זכייה של המכרזים המתפרסמים באזורי הביקוש. מובן, שלעלייה זו יהיה ביטוי גם במחירי הדירות.

לפי שעה, אם הביקושים לדירות חדשות יימשכו ברמה דומה, ובהנחה שרמת ההיצע לא תגדל בקרוב באופן משמעותי, ימשיכו מחירי הקרקעות לעלות ואיתם גם מחירי הדירות.

* המדד מבוסס על נתונים הנאספים ע"י אלדר שיווק פרויקטים בע"מ, שהינה חברה פרטית המשווקת דירות יד ראשונה ברחבי הארץ. המדד נועד להציג מגמות בשוק כפי שהן נצפות ע"י אלדר ואינו מהווה המלצה כלשהי לשוק המגורים. כל המתבסס עליו עושה זאת בהתאם לשיקול דעתו האישי