בראשית שנות התשעים כאשר מחירי הדירות עלו בקצב מסחרר והשפיעו על עליית מדד המחירים לצרכן , החלו לקום בישובים שונים מחנות אוהלים של זוגות צעירים ומשפחות חד הוריות אשר לא יכלו לרכוש דירה או לעמוד בדמי השכירות. גם ביהוד, בה כיהנתי כסגן ראש הרשות, קם מחנה אוהלים גדול בגן הציבורי המרכזי. לאחר מחשבה , גיבשתי תכנית לבניה עצמית מרוכזת של בניינים שקראתי לה "בנה דירתך".
אחרי ביצוע של מספר פרוייקטים ביהוד לזכאי משהב"ש הצגתי את התכנית בפני הנהלת משהב"ש שהחליטה ליישמה בהיקף ארצי והתכנית אכן אומצה בהחלטת ממשלה.
במהותה התכנית היתה שיווק לקבוצת רכישה מיוחדת - זכאי משהב"ש- שהרשות המקומית ארגנה בהתאם לנוהל זכאות משהב"ש. הרשות המקומית הכינה את תכניות הבניה עד להיתרים והרשות פרסמה מכרז לקבלן מבצע. חשבונות הפרוייקט הופקדו בבנק המלווה את הפרוייקט ורק הבנק הוסמך לשלם מתוך חשבונות אלו עבור ביצוע הבניה ורכישת הקרקע וההוצאות הכלליות. החיסכון במחיר הגיע ל-25-30% מהמחיר בשוק החופשי.
כמנהל הארצי של תכנית בנה-דירתך נבנו במשך כשלוש ארבע שנים כ- 5000 יחידות דיור בכל הארץ, בשיטה שהוסברה לעיל על קרקעות שהמינהל הקצה לכל אחד מהרוכשים עפ"י מחירי שומה.
ברור כי הרכב הקבוצה יכול שיהיה כל הרכב שהוא ולאו דוקא הרכב מיוחד כגון זכאי משהב"ש.
לדעתי אם יישמרו העקרונות המפורטים להלן ניתן יהיה להמשיך במסלול קבוצות הרכישה ולאפשר רכישת דירות בחיסכון של כ-20% ויותר.
כספי הרוכשים חייבים להיות מופקדים בשני חשבונות סגורים שרק לבנק המלווה תיהיה סמכות לשלם מתוכם, מחשבון הבניה ישולם לקבלן עבור עבודת הביצוע בהתאם לשלבים ולאחר שמפקח הבנק בדק ואישר כי שלב העבודה אכן בוצע.
מהחשבון הכללי ישולמו התשלומים לרכישת הקרקע, לאדריכל והיועצים, אגרות והיטלים, חברת חשמל וכד'. גם תשלומים אלו יתבצעו ע"י הבנק לאחר בדיקה בהתאם להצגת המסמכים והדרישות הכספיות, ע"י מנהל הפרוייקט.
על מנת לעגן את עלות בניית הדירה חייבים לשווק את הפרוייקט לאחר שהוכנו תכניות להיתר שקבלו אישור הועדה המקומית,הוכנו תכניות עבודה והתקבלו מחירי הבניה מקבלן מבצע. רצוי להוסיף 10% לעלות הבניה כבצ"מ.
כל השינויים למפרט שהדיירים מעונינים לבצע, הם יבצעו זאת ישירות מול הקבלן המבצע.
לקבוצה חייבת להעסיק מפקח על עבודת הקבלן בהתאם למפרט ולתכניות העבודה ולוח הזמנים,בנוסף למפקח הבנק.
לא ניתן לנהל קבוצת רכישה ללא "דיקטטור". חייב להיות אדם או צוות שיקבל סמכות מכל חברי הקבוצה לפתור סכסוכים כבורר והחלטתו תחייב את כולם כפסק בורר.
על מנת להימנע ככל האפשר מבעיות במימון, כל כספי הפרוייקט חייבים להיות מופקדים בחשבונות הסגורים ,כאמור, מראש . החלק במזומן מההון העצמי של חברי הקבוצה והחלק מכספי המשכנתה שמעניק הבנק חייב להיות מאושר מראש ע"י הבנק שיקצה אותם בהתאם לדרוש לפי התקדמות הפרוייקט. כאשר כל הכספים מובטחים מראש יצטמצמו הבעיות במימון הפרוייקט.
הקבלן המבצע חייב לתת ערבות בנקאית לגבי ביצוע הבניה, לוח הזמנים וטיב הבניה, להתחייב בחוזה לגבי לוח זמנים כולל קבלת כל האישורים לאיכלוס.
הקבלן המבצע יעניק אחריות קבלן לגבי ליקויי בניה בהתאם לחוק.
גודל הקבוצה אינו מהווה בעיה ואני בצעתי בניה של מאות דיירים אבל אין ספק כי הגבלת גודל הקבוצה מגדילה את הסיכוי כי הכל יתנהל כשורה. אין לאפשר דיונים והצבעות לגבי כל נושא , כפי שאמרתי חייב להיות צוות מצומצם שקבל יפוי כח וסמכות להחליט.
לדעתי חייב משרד השיכון למנות נציב כמו רשם הקבלנים שאליו יעבירו את כל הדרוש לגבי התארגנות קבוצה,כישורי המארגנים, תכנית העבודה וכו' בהתאם לנוהל ודרישות המינימום שיפורסמו ע"י משהב"ש והבנקים יעבדו עם קבוצות שנרשמו במשרד השיכון (כמו קבלן רשום) ועמדו בתנאי המשרד.
אל תשפכו את התינוק עם המים. בימים אלו ששוק הנדל"ן גועש, עבודה נכונה עם קבוצות הרכישה תוזיל את מחירי הדירות ואם המשרד יחדש את התכנית ניתן יהיה לשווק דירות ברות השגה לזוגות צעירים וזכאי המשרד.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
