"הישראלים שרצים לקנות נדל"ן בלאס וגאס צריכים להיזהר"

יותר ויותר ישראלים משתכנעים בחודשים ובשבועות האחרונים כי הזדמנויות הנדל"ן האמיתיות והגדולות ממתינות להם בארה"ב. אחרי המשבר הגדול, ועל רקע ניצנים של שינוי בשווקים, זה הזמן מבחינתם להגיע לארה"ב וללקט מציאות מהרצפה.

לפני שהם רצים לארה"ב, כדאי שיקשיבו ללי נייברט (59), מנהל הפעילות הגלובלית של קרן AREA (אפולו ריל אסטייט אדוויזרז) ומאנשי הנדל"ן הבולטים בארה"ב, שמזהיר בראיון בלעדי ל"גלובס" את הישראלים המסנוורים.

"אני לא חושב שמה שראינו בחודשים האחרונים זו באמת התאוששות", הוא אומר, "לאחר מספר שנים, כמה נכסים הוצעו למכירה ואנשים רבים התעניינו במוצר המבוקש, אך זה עדיין לא מצביע על התאוששות אמיתית. יש יותר מדי חוסר וודאות באשר לביקושים לשטחי נדל"ן פנויים ויש יותר מדי בעיות שצריכים לפתור. מיסוי, רפורמת הבריאות, עסקים. אנשים פשוט לא יודעים למה לצפות. הם יזהרו, ישימו לב להוצאות ולדעתי הם לא ישלמו הרבה יותר על שכירות ושירותים".

"הבנקים בהישרדות"

קרן AREA גייסה עד כה 12 מיליארד דולר והיא מנהלת נכסים בהיקף 50 מיליארד דולר. בימים האחרונים הגיע נייברט מביתו שבניו יורק לביקור בישראל כאורח מכון כצמן גזית גלוב לנדל"ן של הפקולטה לניהול ע"ש רקנאטי, אוניברסיטת ת"א ומטעם בית ההשקעות פרופימקס, הנציגה של AREA בישראל. פרופימקס הפגישה את נייברט בישראל עם עשרות משקיעים מוסדיים במסגרת גיוס ההון לקרן ה-19, בסך כולל של מיליארד דולר (פרופימקס גייסה בינתיים מפרטיים בארץ כ-14 מיליון דולר לקרן החדשה).

נייברט חוזר שנתיים אחורה, כאשר שוק האשראי קפא והחרדה הגיעה לשיאה. "אני אתן לכם דוגמא הממחישה עד כמה המצב היה קשה בתקופת המשבר; כשקנינו את מלון הייאט שנהרס לחלוטין על ידי סופת ההוריקן קטרינה, עלות השיפוץ והשיקום הגיעה ל-240 מיליון דולר. אנחנו השקענו 60, חברת הייאט השקיעה עוד 60, וקרן מזנין (הלוואת גישור - בין החוב הבכיר להון העצמי) נתנה עוד 60. כלומר בסה"כ היה לנו 180 מיליון דולר ונזקקנו למשכנתא של 60 מיליון דולר. לקח לנו 5 חודשים כדי להשיג את הסכום. שום דבר לא זז באותה תקופה. כשבאנו לבנקים כמו וואכוביה ובנק אוף אמריקה, הם אמרו לנו 'אנחנו רק מנהלים כסף, לא נותנים הלוואות'.

"עכשיו אומנם העניינים נרגעו, אבל הבנקים נמצאים במצב של הישרדות, של שימור עצמי. הבנקים וחברות הביטוח לא רוצים לחזור על מה שהיה ב-2008. המצב באמת הידרדר אז, והם הפסידו המון. חשוב להבין, הבנקאי של 1995 הוא לא הבנקאי של היום. לבנקאים של 1995 לא היה ניסיון בנדל"ן, הבנקים של היום שוכרים את המומחים הטובים ביותר בתחום".

- ומי שבכל זאת רוצה להשקיע עכשיו בארה"ב, מה תמליץ לו?

"תהיה סבלני, תוודא שהדיירים באמת יכולים לשלם את השכירות. כשאתה מסתכל על בניין שנראה לך מעניין, תבין מה באמת אתה קונה, האם יש מקומות פנויים באזור.

"צריך להבין איך העסק הזה עובד, אם הוא יציב ולא ממונף יותר מדי מדובר בעסק מצוין, אבל המשקיעים חייבים למתן את הציפיות שלהם מהתשואה. הלקח החשוב ביותר מ-4 השנים האחרונות, הוא שמי שחושב שבעסקי הנדל"ן ניתן לקבל שיעור החזרה השקעה (IRR) של 25%-30%, עדיף שילך להמר בלאס וגאס. בעסק מנוהל היטב ניתן לקבל החזר השקעה בשיעור של 12%-13%, לא כל כך רע".

- וכל מיני הבטחות לתשואות גבוהות בהרבה?

"השיעור החשוב ביותר מהמשבר הוא לדעת לשלוח אנשים לדרכם. כשהם מגיעים אליכם בהתלהבות עם הצעה לתשואות לא הגיונות, ומכפילים אטרקטיביים במיוחד, תנו להם עוגייה ושלחו אותם לדרכם".

- איפה אתם שמים היום את הכסף?

"מבחינת AREA, אנחנו מתרכזים במימון מחדש, זה עסק טוב מאד עכשיו. אבל 80% מהזמן שלנו נשקיע בהתמודדות עם בנקים שנמצאים בבעיית נזילות.

"צריך להבין שאם נסתכל על מה שנמכר לאחרונה נראה שאלה היו רק הנכסים הטובים ואלה תמיד ימכרו, בין אם זה ב-2006 כשהכול היה טוב, ב-2008 כאשר היינו בעיצומה של הקטסטרופה, או ב-2010 כשהעניינים החלו להתאושש. אבל לא ניתן לקבל החלטת השקעה בנדל"ן בהסתמך על נכס בפארק אווניו, או מדיסון אווניו. אתה חייב לחכות ולראות התאוששות בת קיימא ומחירים סבירים ומקובלים".

תלויים בקרנות הפנסיה

כשנייברט מסתכל 2-3 שנים קדימה, הוא מודאג בעיקר מקרנות הפנסיה. "מה יעשו קרנות הפנסיה? זאת השאלה המעניינת ביותר. קרנות הפנסיה עוברות קתרזיס, תהליך ארוך ומיגע של בחינה עצמית. אם אתה קרן פנסיה שהחזיקה 28 מיליארד דולר בסוף 2007 וירדת ל-16 מיליארד דולר ב-2009, אז הפסדת כ-40%. אני נותן לך דולר ומקבל בחזרה 60 סנט, זה לא נראה לי כמו עסק טוב כל כך. בסופו של דבר, מנהלי הקרנות יעשו מהלכים לא נכונים. הם ישקיעו בבנייני משרדים שמעניקים תשואה של 5% בלבד, וזאת כדי שלא יפטרו אותם. הם יפסידו הזדמנויות רבות".

- והם לא יסייעו אם כך לשוק להתרומם מחדש.

"הלוואות בסך 1.3 טריליון דולר ב-CMBS (הלוואות מגובות נכסים מסחריים) יגיעו לפירעון בעוד 2-3 שנים והשווי שלהם ירד ב-30%. נוצר פער של 300-400 מיליארד דולר. אם תחבר את כל ההון מכל הקרנות תגיע ל-100-150 מיליארד דולר - אז משהו כאן לא בסדר, משהו לא מאוזן. שווי הנכסים ירד ואף אחד לא יודע איך לסתום את הבור הזה.

הרוכשים העיקריים של ה-CMBS הן קרנות הפנסיה. השאלה הגדולה היא האם הן יגידו 'בסדר, למדנו את הלקח, המכשירים מתומחרים עכשיו באופן הוגן משום שהתשואה היא 6% בעוד שבאג"ח ממשלתיות מקבלים 2%'. נחייה ונראה. לדעתי נפח העסקאות עדיין יהיה מאד קטן. אף אחד לא יסתכן בשוק הזה אלא אם כן מדובר בחוזים ארוכי טווח. יעבור עוד זמן רב עד שנחזור למצב שהיה ב-2005-2007".

-גם התוכניות הממשלתיות לעידוד ענף הנדל"ן הסתיימו באופן רשמי בסוף אפריל.

"אני לא חושב שחבילות החילוץ יסתיימו כל כך מהר; יש לנו גירעונות אדירים, יש בעיות רבות שעלינו לפתור לפני שנצליח לאזן את התקציב בצורה הגיונית. הנתון העיקרי שישראלים וכל אחד אחר צריכים להתמקד בו הוא שיעור האבטלה, שנכון לעכשיו עומד על כ-9.7%. אם הוא ימשיך לרדת מדובר בסימן טוב. אנשים יחזרו לעבודה והתאגידים יזדקקו למרחב גדול יותר. אבל אם שיעור האבטלה יחזור לעלות יהיה זה דגל אדום רציני ביותר".

"לא ממליץ לישראלי לקנות נכס ספציפי"

"קשה מאד לנצל את המומנטום כשאתה נמצא רחוק כל כך מארה"ב. לא הייתי ממליץ לישראלי לקנות נכס ספציפי באופן ישיר", אומר נייברט. "אם אתה מאמין ורוצה להשקיע בפרויקטים למשפחות, למשל, אז יש קרנות רבות המציעות חשיפה לסקטור. אם אתה מתעניין בענף נותני השירותים (מסעדות ובתי מלון), שספג הפסדים גדולים, יש גם דרכים להיחשף אליו באמצעות קרנות או מניות".

- ואיפה תתחיל ההתאוששות?

"בשווקים הראשיים, ניו יורק, סאן פרנסיסקו. מקומות שבאופן מסורתי מתאוששים יחסית מהר מבחינת השכירות. השטחים הפנויים מתמלאים יחסית במהירות. ההיסטוריה מלמדת אותנו שאלה השווקים שמתאוששים ראשונים".

- ישראלים רבים מאמינים במקומות שספגו את המכה הקשה ביותר, ערים כמו פלורידה ולאס וגאס.

"למשקיע כזה הייתי אומר להיזהר. לאס וגאס ופלורידה ספגו הפסדים אדירים. יש שם בעיות רציניות בתחום ההגירה, כשבמקביל ישנה ירידה משמעותית בהגירה הפנימית. בעבר, אנשים רבים מהמערב התיכון שהגיעו לגיל הפנסיה מכרו את הבית ועברו לגור בלאס וגאס או פלורידה. הם לא עושים זאת יותר, בין השאר מפני שאותם אנשים לא מצליחים למכור את הנכסים שלהם, כך שעכשיו אין מעבר גדול של אנשים לאזורים האלה".

"מה שישראלים רבים לא רואים זה שיש הרבה מאוד נכסים המוצעים למכירה ב-100 אלף דולר והמוכר מקבל הצעה ב-80 או 70 אלף דולר ואז המכירה פשוט לא יוצאת אל הפועל".

- ולסיום, עם הניסיון מארה"ב, אתה רואה היווצרות בועת נדל"ן בישראל?

"למרות שהייתי רוצה לענות, אני לא מבין בישראל. מה שכן, בכל שוק שבו יש עלייה בדמי השכירות וצפי שהדיירים ימשיכו לשלם, כאילו זה כתוב איפשהו, אתה פשוט צריך להיזהר. זאת אסטרטגיה גרועה שהוכחה ככזאת בארה"ב".