תמ"א 38: מתי ניתן לכפות התוכנית על המיעוט

הערפל סביב שאלת כפיית בניית דירות חדשות במסגרת תמ"א 38 על מיעוט שמתנגד לא הוסר בפסק דין חדש, ויש צורך בחקיקה כדי לעודד את תוכנית חיזוק המבנים

לצורך מימוש תמ"א 38 וחיזוק מבנים ישנים, חוקק חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), שקבע מנגנוני כפיית החלטות הרוב על המיעוט "הסרבן" בבית המשותף. באישור המפקח על הרישום ניתן לבצע את העבודות לבקשת בעלי 2/3 מהדירות בבית המשותף, וזאת כשמדובר בתוספת דירות חדשות שמספרן אינו עולה על שליש ממספר הדירת הקיימות בבניין.

נשאלת השאלה, מתי רשאי המפקח לכפות על המיעוט את בניית הדירות החדשות ברכוש המשותף במסגרת עבודות החיזוק - האם רק לאחר שניתן היתר בנייה, או גם קודם לכן?

בפסה"ד שניתן לאחרונה נקבע, כי סמכות המפקח לכפות את עמדת הרוב על המיעוט קמה רק לאחר שניתן היתר הבנייה, בהתאם לסעיף 2 (א) לחוק החיזוק. נקבע כי לא ניתן לסטות מלשון החוק, וסמכות הכפייה של המפקח על המיעוט תחול רק לאחר שניתן היתר הבנייה. חשיבות העניין נובעת מהפן המעשי של יישום חוק החיזוק, שהרי קשה למצוא קבלן שיסכים להשקיע הון רב רק כדי לגלות לאחר קבלת היתר הבנייה שהשקעתו ירדה לטמיון כשהמפקח קיבל את עמדת המיעוט ולא איפשר את ביצוע העבודות.

כשל זה בהשגת מטרות תמ"א 38 עמד גם בפני היועמ"ש, שהתערב בהליך והציע לפרש את המלים "ניתן היתר בנייה" גם כאילו נאמר "ניתן היתר בנייה ולו במישור העקרוני", ובכך ליצור ודאות כלפי הקבלנים.

ניסיון לתיקון הכשל בחוק נעשה בהצעת חוק של ח"כ אורלב, לפיה די יהיה בהצגת תוכנית ההגשה של הבקשה להיתר בנייה, בה מפורטת מהות העבודות המבוקשות, כדי לכפות את התוכנית על המיעוט.

ביהמ"ש היה ער לקשיים המעשיים וניתח את ההתנגשות בין הפגיעה בזכות הקניין של המיעוט לבין חשיבות עבודות החיזוק. ביהמ"ש קבע קווים מנחים למפקחים על הרישום, בבואם להפעיל את סמכותם כאשר יש מיעוט מתנגד ובהסתמך על עיקרון "הגנת החבות", המאפשר פיצוי כספי למיעוט אם יוכח כי נגרם לו נזק כתוצאה מהוספת הדירות במסגרת עבודות החיזוק. נקבע כי אם יסתבר שהפגיעה בזכות הקניין של המיעוט בטלה בשישים לעומת היתרונות מחיזוק הבניין, אזי "הפגיעה" הנ"ל לא תוכל למנוע את ביצוע העבודות.

בכך מרגיע ביהמ"ש את חששות הקבלנים מפני ירידת השקעתם לטמיון, אולם לטעמנו אין בכך די ואין להותיר סוגיה זו במצב בו היא נותרה מחשש שהדבר ירתיע קבלנים מלבצע השקעות בבדיקות והכנת תוכניות. גם האמור בהצעת החוק של ח"כ אורלב אין בו לפתור את הבעיה שהרי "המצאת תוכנית הגשה של הבקשה להיתר בנייה", כלשון ההצעה, מחייבת אף היא הוצאות ניכרות ליועצים, מודדים ומתכננים.

העמדה, שהוצגה מטעמו של ב"כ היועמ"ש, לפיה יש להסתפק ב"אישור עקרוני למתן היתר בנייה", היא זו שעשויה לפתור את הבעיה, והמחוקק נקרא לתקן בהקדם את החוק ברוח עמדת היועמ"ש, כפי שהובאה בתיק הנ"ל (בימ"ש המחוזי בחיפה, ע"א 899-03-9 קלצוק נ' אורן).

הכותב הוא מנהל מחלקת הנדל"ן במשרד בן-שחר, לקנר ושות' ומלווה פרויקטים לפי תמ"א 38.

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988