מימוש זכויות עם הערת אזהרה

במסגרת הלכת אהרונוב הידועה (ע"א 189/95 בנק אוצר החייל נ. אהרונוב) קבע בית המשפט העליון, כי כאשר מוכר מתחייב להקנות בעלות במקרקעין לרוכש, משתכללת אצל הרוכש זכות שביושר אשר הינה "מעין זכות קניינית" הפועלת כלפי צדדים שלישיים.

נקבע, כי באמצעות זכות זו מתגבר הרוכש על זכות של נושה המטיל עיקול על הנכס, וזאת גם אם טרם בוצעה העברת הזכויות על שמו של הרוכש ואף אם טרם רשם הרוכש הערת אזהרה לטובתו.

ברם, לעיתים גוברות דווקא זכויות הנושה על זכויות הרוכש בעל הערת האזהרה. על פניו דומה, כי תוצאה כזו תעמוד בסתירה להלכת אהרונוב, אולם לא כך הוא.

בית המשפט המחוזי בתל אביב דן לאחרונה בסוגיה דומה, במסגרת עתירה שהגיש נושה כנגד חייב (ה.פ 44683-02-10). בפסק דין שניתן כנגד החייב בבית משפט השלום, חויב זה לשלם לנושה 123 אלף שקל. החייב לא שילם את חובו, ועל כן נקט הנושה בהליכי הוצל"פ במסגרתם ביקש לממש מחצית הזכויות בדירה בהרצליה הרשומות על שם החייב.

בשלב זה התברר לנושה, כי כארבע שנים קודם לכן נרשמה הערת אזהרה על זכויות החייב לטובת גרושתו. משכך, עתר הנושה לבית המשפט המחוזי בבקשה שיצהיר כי החייב היה ונותר בעל מחצית הזכויות בדירה, וכי הערת האזהרה שנרשמה לטובת הגרושה, בטלה.

לטענת הנושה, החייב עצמו העיד במסגרת ההליך המשפטי בבית משפט השלום, כי הוא מתגורר עדיין בדירה עם גרושתו וכי העברת זכויותיו בדירה לגרושתו נעשתה בהמלצת הילדים "כדי שלא יעקלו את הדירה".

בתגובתה טענה הגרושה, כי הערת האזהרה נרשמה להבטחת האמור בהסכם הגירושין שנכרת בינה ובין החייב בשנת 2005, לפיו העביר החייב את זכויותיו אליה ולכן היא גוברת על זכויות הנושה הבאות מכח פסק דין שניתן בשנת 2009. החייב לא הגיש תגובה, והסכם הגירושין לא הוצג.

לאחר בחינת טענות הצדדים קבע בית המשפט, כי מלבד רישום הערת אזהרה לטובתה לא פעלה הגרושה לממש את זכותה הנטענת בדירה במשך כ-5 שנים. עוד נקבע, כי החייב עדיין מתגורר בדירה ונוהג בה מנהג בעלים.

מכל אלה באה מסקנת בית המשפט, כי הערת האזהרה שנרשמה לטובת הגרושה לא נועדה להגן על אינטרס לגיטימי שלה במחצית הדירה הרשומה על שם החייב, אלא למנוע מנושיו של החייב להיפרע מזכויותיו בדירה.

אשר על כן, מצא בית המשפט לקבל את התביעה, להורות על מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת הגרושה ולהצהיר שמחצית הזכויות בדירה הרשומות על שם החייב הינן אכן בבעלותו.

נמצא, כי זכותו של הנושה תהה עדיפה על פני זכות הרוכש מקום בו יוכח כי רכישת הזכות "המעין קניינית" ע"י הרוכש נעשתה שלא בתום לב.

הכותב בעל משרד עורכי דין מר"ג המתמחה במקרקעין.