טבי: "אני גברת כהן מחדרה. לא משכתי משכורת 6-7 חודשים"

לנדמארק נקלעה לחובות, לדו"חות הוצמדה הערת עסק חי, ובשבוע שעבר פשטה רשות ני"ע על משרדי החברה וטבי נלקח לחקירה ■ אבל טבי, בראיון שנערך לפני הפשיטה, משוכנע שהחברה תתאושש. "רק" צריך שמחזיקי האג"ח יוותרו על סכום פעוט של 130 מיליון שקל וייתנו לו לעבוד

לנמרוד טבי, בעל השליטה בחברת הנדל"ן לנדמארק, יש רק בקשה אחת ממחזיקי האג"ח שלו: תנו לי לעבוד. "נכון", הוא אומר בראיון ל-G, שנערך לפני שנלקח לחקירה בשבוע שעבר עם פשיטת רשות ני"ע על משרדי החברה. "אני יודע שהמצב לא נראה טוב, אני מבין את החשש. אבל אם רק תיתנו ללנדמארק קצת מרחב לנשום, אם רק תיתנו לנו לקחת את הפרויקטים קדימה ולהרוויח הרבה כסף, אז יש פוטנציאל נהדר".

אם לשפוט מהפוטנציאל שעליו מדבר טבי, נראה כי מרחב הנשימה שהוא מבקש ממחזיקי האג"ח משאיר אותם כמעט בלי אוויר, ועם מינוס של 220 מיליון שקלים בבנק. טבי מבקש מנושיו לוותר על כ-130 מיליון שקלים מהחוב, תמורת מניות החברה, וכן לדחות את פירעון יתרת החוב ל-2018. אבל זה לא הכול: יש עוד סעיף קטן בהסדר החוב שמדאיג את המשקיעים, ולא רק אותם. על-פי ההסדר שמציע טבי, תינתן לו אופציה להגדיל בהמשך את החזקתו מ-18% (שבהם יחזיק לאחר דילול) ל-51%, אם שווי החברה יעלה חזרה. זה אומר, בעצם, שהשליטה של טבי בלנדמארק תהיה חקוקה בסלע, וזאת ללא כל תמורה ובניגוד לרוח של חוק החברות; הצעה שלה אפילו רשות ניירות ערך התנגדה, שלא לדבר על מחזיקי האג"ח.

"עשיתי בהסדר החוב מהלך שלא נעשה אף פעם על-ידי בעל שליטה", משוכנע טבי. "לא חשבתי שזה חשוב אם אחזיק 51% או 25%. אין בעיה למחזיקי האג"ח להשיל אחוזים אם הם יראו תוצאות. לוויתי מבנק לאומי מיליוני שקלים ורכשתי מניות מעבר ל-72% שהיו לי. הייתה החלטה לא להתנגח עם מחזיקי האג"ח, אלא לעשות משא ומתן בלב שלם ובתום לב. מחזיקי אג"ח הוא מושג מאוד כללי - רובם, אם לא כולם, רוצים הסדר. אבל לכל אחד יש שיקולים כאלה או אחרים, ודי ברור שצריכים להגיע להסדר חוב".

מצביעי האג"ח הצביעו נגד ההסדר, אז כנראה הוא גרוע מבחינתם, והם חשים שתרומתך אינה מספקת.

"בוא נסתכל על העובדות: מעבר לעובדה שאני איבדתי 110 מיליון שקלים מהכסף שלי (ראו הסבר בהמשך, א' ש'), ואפשר להגיד שזה כבר מאחורינו, אז גם בראייה קדימה אני לא מפסיק להכניס יד לכיס ולממן את החברה. האמת היא שאני מסכן דברים אישיים שלי, אבל אין לי ברירה כי אני רוצה שלנדמארק תצליח.

"אני משקיע את הכסף בחברה, ואני משקיע אותו על מנת שגם בעלי האג"ח יבינו ויעזרו לי. כי אני בעצם צריך עזרה. אי-אפשר לנסות, במשא ומתן, כל פעם עוד טיפה ועוד טיפה, כי מה שיקרה בסוף זה שנשפוך את התינוק עם המים, וחס וחלילה שזה יקרה כי לחברה יש נכסים טובים".

איך אתה מסביר את זה שגם רשות ניירות ערך מתנגדת להסדר החוב בגלל העלייה בהחזקותיך.

"אני לא חושב שיש לרשות ניירות ערך דעה בעד או נגד ההסדר. ועל אף שעורכי הדין שלנו לא מסכימים עם הדעה של הרשות, אנחנו עדיין נעבוד יד ביד ונגיע להבנות, כי הם מדברים על הטכניקה ולא על המהות. הרשות תסכים כל עוד זה חוקי שבעלי האג"ח וחברת לנדמארק יגיעו להסדר".

חלק ממחזיקי החוב לא רוצים שתנהל את החברה.

"יש כל-כך הרבה נכסים שפשוט אם אני לא שם אז אנחנו בבעיה. זה מאוד קל לקחת כסף מאוד קטן, לרכוש אג"חים בסדרה אחת ולבוא עם כובע של נציג האג"ח ולדרוש ההפך. אם מישהו רוכש אג"ח בזמן ההסדר ובעצם פועל למניעת אותו הסדר אז זה ממניעים של טובתו הפרטית, אפילו שזה לגיטימי, לצערי הרב. בעוד שאנחנו פועלים לטובת החברה יש אנשים אחרים שפועלים לטובתם האישית, ואני לא יכול להאשים אותם בכך; אבל אני מאמין ומקווה שבעלי האג"ח יסתכלו על הטובה שיוצאת להם מזה. יש אג'נדה פרטית של קבוצה מאוד מצומצמת של מחזיקי אג"ח, כאשר אם בוחנים טוב גם את מה שהם אומרים אז מגלים שהם היו בעד ההסדר מלכתחילה. במשא ומתן שאנחנו מנהלים כיום לאחר נפילת ההסדר הגיעו אלינו בדרישות אחרות לגמרי מאשר אנחנו כמעט סגרנו. נקודת המוצא שלנו היום היא חלשה יותר מאשר הייתה מקודם - וחבל, כי אנחנו צריכים שההסדר יהיה מאחורינו".

"לא קפצנו מעל הפופיק"

בנושא זה אין ספק שבעלי החוב יסכימו עם טבי: מצבה של לנדמארק לא הופך לטוב יותר עם הזמן. את 2009 סיימה החברה בהפסד של 134 מיליון שקלים, בהמשך להפסד של 99 מיליון שקלים ב-2008. הגירעון בהון העצמי מסתכם ב-171 מיליון שקלים, היקף ההתחייבויות עומד על 434 מיליון שקלים, ולדוחותיה צורפה הערת "עסק חי", המשקפת חשש מיידי ליכולת ההישרדות שלה.

מה אומר טבי? הוא מתעקש שהוא מפסיד יותר: "אני רואה את עצמי כגברת כהן מחדרה. לא משכתי משכורת שישה-שבעה חודשים; הכנסתי כסף לחברה מהבית - גם בהלוואות אישיות שלקחתי וגם בכסף שלי - על מנת להמשיך להפעיל את החברה, כי צפויים לנו ימים הרבה יותר ורודים. אבל בשביל זה אנחנו צריכים לעבוד וצריכים לסיים את כל הסאגה של הסדר החוב".

אולי קפצת מעל הפופיק וגייסת יותר מדי כסף?

"לא קפצנו מעל הפופיק. הגיוס היה בשלבים והיינו מוכנים היטב להנפקה. ידענו שהגיוס יספיק לנו למה שהתחייבנו. כל ממשלות העולם, בנקים ואנשים בכירים שהפסידו טריליונים - במקרים האלה הממשלה ומשלמי המסים הבינו שזה לא רק בגלל ניהול כושל אלא בגלל משבר כלל עולמי, והם קיבלו עזרה ומשוב ותמריץ להמשיך קדימה. ניהלתי בנכסים הפרטיים שלי היקפים גדולים יותר מאשר אלה שבלנדמארק. לא אמרנו למשקיעים שאנו נכנסים לשווקים סולידיים. שיעורי הרווח היו אמורים להיות אדירים".

אבל בשורה התחתונה החברה הפסידה.

"תראה לי עוד חברה בישראל שבשנה וחצי בנתה שני פרויקטים ענקיים. עזוב הצלחות או הפסדים. שני פרויקטים ענקיים - אחד בהונגריה והשני ברומניה; אין לזה אח ורע. יש חברות שקנו נדל"ן יותר טוב פחות טוב, אבל אין הרבה חברות שבנו, מכרו ואכלסו. ואי-אפשר ללכת נגד השוק. ברגע שהעולם קרס הוא קרס - ואנחנו שם. ידי בכיס, ומאוד עמוק".

בעצם אתה תולה הכול במשבר, מה עם האחריות שלך?

"אני לא יכול להגיד שהגענו למצב היום כתוצאה מניהול כושל. בדיעבד, האם הייתי עושה דברים באופן שונה? בוודאי. אם רק הייתי מצליח לסגור עם קרדיט סוויס או עם חברות אחרות, היינו יושבים על כמה מאות מיליוני שקלים עם חיוך גדול על השפתיים. אבל זה לא קרה. לא רק לנדמארק, אלא כל מזרח אירופה קרס. כל אירופה קורסת, כל ארצות הברית קורסת. שמעתי שבאוסטרליה יש מקום שהנדל"ן לא נפגע, וגם בישראל, אבל זהו. לא היה להם יותר כסף לתת לנו".

מעבר להפסדים ולחששות מעתיד החברה - כיצד אתה מרגיש ברמה האישית?

"ברור לי שאנשים השקיעו בי ולא אני בהם, ואני צריך לתת להם תשובות. יש המון מידידיי ומחבריי שהכירו אותי וקנו אג"ח בהנפקה. חשוב לי שתהיה תקווה בלבבות של המשקיעים שסמכו על הנהלת לנדמארק, אף על פי שאנו במצב ביש. יש לנו נכסים טובים בסכנה מיידית, אבל אפשר להציל אותם".

יש משהו שאתה רוצה להגיד למשקיעים?

"בעלי האג"ח צריכים להבין שזו לא מלחמה שלהם בנו. הם צריכים להבין שזו חזית אחת ושצריך להתקדם ולהעביר את לנדמארק להיות חברה מרוויחה".

880 אלף שקלים עלות שכר

איך התגלגלה לנדמארק למצבה הנוכחי? בסך-הכול מדובר בתבנית די מוכרת: פריחת נדל"ן במזרח אירופה, יזמים שקופצים על הגל ומבטיחים גדולות ונצורות, המשקיעים פותחים את הארנק, משבר הסאב-פריים מגיע למזרח אירופה, הפרויקטים מוקפאים, המשקיעים רוצים בחזרה את כספם, והיזם לא רוצה לוותר - לא על הכסף ולא על השליטה. לא במקרה תולה טבי את המשבר שאליו נקלעה החברה ב"טיימינג האומלל".

אלא שבסיפור של לנדמארק יש מרכיבים המבדילים בינה לבין השאר. ראשית, לידתה של החברה. זה החל ב-1994, כשטבי קיבל 17 אלף דולרים מסבתו כדי לשלם מקדמה לרכישת דירת שני חדרים בניו יורק. בבניין הזה הוא החל לגלות את כישרונו בקניית דירות, בשיפוצן ובעיצובן, ובמכירתן תוך שילוש מחיריהן. משם הוא עבר למה שהוא מכנה "לנד דבלופמנט", ורכש קרקעות בארצות הברית. ב-2007 נולדה לנדמארק משלד בורסאי שקנה טבי ושלתוכו יצק נכס נדל"ן שהיה בבעלותו בוירג'יניה. "את מה שעשיתי בארצות הברית", הסביר טבי למשקיעים, "לנדמארק תעשה במזרח אירופה", ולהם לא הייתה סיבה לחשוש שזה לא יעבוד.

הייחוד המהותי השני של סיפור לנדמארק הוא הגורם הפרסונלי: לטוב ולרע, אופיו של טבי הוא שמטלטל את הספינה המחוררת של לנדמארק לכאן או לכאן. הנה דוגמה קטנה: בחודשים האחרונים הודיע טבי לבורסה כי הוא מוכן להעניק שיפוי ללנדמארק (כלומר להזרים אליה כספים כדי להביא אותה למצב שבו הייתה לפני שנכנסה למשבר), אלא שבחברה הודיעו שהנושא כלל לא הגיע לדיון בדירקטוריון. באסיפת מחזיקי האג"ח שהתקיימה לפני כחודש קם עו"ד גיא גיסין, המייצג את מחזיקי אג"ח ג' של החברה, ופנה לטבי. יש לי שאלה פשוטה, הוא אמר, הודעת לחברה שתיתן שיפוי או לא? טבי פשוט שתק ושילב את ידיו.

לא תרם גם הוויכוח לגבי הדיספוזיציה (איסור ביצוע שינויים בחברה ללא אישור מחזיקי האג"ח, א' ש'), שרק לאחריו הסכים טבי להיענות לדרישה הזו; ולא תרמה גם עלות השכר של טבי, שהסתכמה ב-880 אלף שקלים ב-2009 למרות מצב החברה.

והיה גם הסיפור המביך הבא: באחת מאסיפות האג"ח האחרונות נדמה היה שיש פרגון יוצא דופן להתנהלות החברה. עד שנאמן האג"ח, עו"ד דן אבנון, דרש מהמשתתפים לחשוף אם יש להם זיקה לבעל השליטה. אז נחשפו קרובי משפחה וחברים "שתולים", שניסו להניע את מחזיקי האג"ח לתמוך בהסדר.

מעבר לכך, במארס 2009 מכרה לנדמארק במפתיע חמישה מיליון איגרות חוב שהוחזקו על-ידי החברה הבת. ימים ספורים לאחר מכן היא פרעה הלוואה בהיקף של 100 אלף שקלים ליוסי עוז, מי שהיה בזמנו מנכ"ל החברה ושותפו של טבי. בתקופה זאת החברה ידעה שקיימת סבירות גבוהה שלא תוכל לעמוד בזמן בהתחייבויותיה כלפי מחזיקי האג"ח, וכי יש בכך חשש לכאורה להעדפת נושים. טבי היה שמח לא לענות לשאלה הזו, ולאחר התעקשות הוא אומר: "לנדמארק מעולם לא מכרה נכס זה או אחר בראייה אחרת מאשר טובת החברה".

פרשיות אלה ואחרות לא נעלמו מעיניה של הדירקטורית החיצונית דורית גבאי, שהתפטרה בחודש שעבר. במכתב לטבי ציינה כי הסיבה להתפטרותה היא "חילוקי דעות בינינו על דרך ניהול החברה".

- מחזיקי האג"ח טוענים שהצרות בלנדמארק התחילו למעשה כבר בהנפקה. אומרים שהחברה 'נולדה בחטא'".

"לא הרבה אנשים יודעים שבהנפקה עצמה אני נתתי 10%. עשיתי הנפקה של 10% לטרום-הנפקה, כלומר הקציתי מניות בהקצאה פרטית על בסיס של 25 מיליון דולר, וקיבלתי שניים ומשהו מיליון דולר. כל הכסף הזה או רובו הלך בחזרה לכיס של החברה. היום אני נלחם לקיום החברה כי אני גם מאמין בה".

לאורך השיחה כולה חשוב לטבי להראות שהוא מכניס את היד לכיס - ועמוק. לדבריו, מעבר למה שהשקיע עד כה בהצלת החברה, הוציא מכיסו הפרטי כ-110 מיליון שקלים במכירת נכסים. "הכנסתי אותו לחברה כהון עצמי, וזה מאוד-מאוד-מאוד חשוב, כי מעבר לעובדה שהכנסתי נכסים בשווי של כ-100 מיליון שקל, הכנסתי גם כסף שבעצם מגיע ממניות שלי, שאני הייתי צריך להחזיק. מכרתי בהקצאה פרטית, ואת הכסף הכנסתי לחברה, או לפחות את רובו. העלות של הקרקע שהכנסתי היא 45-50 מיליון שקל לפי שער הדולר אז. מעבר לזה לוויתי כסף לקנות מניות וגם קניתי אג"ח".

האם האסטרטגיה של טבי, לשכנע את הנושים שהוא והם באותה סירה, תעבוד בסופו של דבר? ימים יגידו. בינתיים, מחזיקי האג"ח לא רואים את חוף המבטחים שהוא מבטיח בנחישות כה רבה.

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988