מדריך מס למתעשרי הנדל"ן

הספורט הלאומי בשנים האחרונות הינו רכישת דירת מגורים, שיפוצה ולאחר מכן מכירתה ברווח גדול תוך קבלת פטור ממס שבח או תשלום מס שבח מופחת בשיעור של 20% על הרווח.

רבים התעשרו מהפעולות הללו, והכל בחסות החוק. "מתעשרי נדל"ן" אלה עשו ועושים עסקים טובים, אך במקרים רבים אינם ערים למנהל מס שבח ולפקיד השומה, שאורבים להם בפינה.

פטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים הוא למעשה הפטור הכי נפוץ ורחב שדיני המס מעניקים. התפיסה שאימץ המחוקק לגבי הפטור מושתתת על ההנחה שדירת מגורים אמורה לשרת תא משפחתי - ואינה מיועדת להשקעה לשם הפקת רווח.

כדי שמכירת דירה תזכה בפטור היא חייבת לשמש למגורים, לאו דווקא של הבעלים. המונח הקיים כיום בחוק הוא "דירת מגורים מזכה". כך יצא שההשקעה בדירת מגורים הפכה להיות מקלט מס, כך שהרוכש דירת מגורים פטור מדמי שכירות ומס שבח.

הפטור הרחב מעודד השקעה בדירות, דבר שגרם לרשויות המס לנסות ולתפוס מכירות מסוימות כעסקה החייבת במס הכנסה ובמע"מ.

בבואנו להכריע האם מכירת הדירה חוסה בפטור שבחוק מס שבח, או לחלופין במס הנמוך שבחוק מס שבח (20% מס בלבד), או שמא מדובר בעסקת אקראי החייבת במס הכנסה ובמע"מ - עלינו לשקול מספר שיקולים:

עיסוקו של המוכר:

האם קיימת תלות בין עיסוקו הרגיל של הנישום לבין מכירת הבית? כך, למשל, אדם העוסק בתיווך דירות ומבקש למכור דירה שאך זה רכש ושיפץ - ודאי שמכירה זו חייבת במס.

לעומת זאת, אדם העובד כשכיר ובמקביל רכש דירה להשקעה וכעבור מספר חודשים מוכר אותה ברווח נאה - לטעמי, זכאי לפטור.

ידע ובקיאות של המוכר:

הרשויות סבורות כי אם מוכר הדירה נעזר במומחים לצורך עסקת המכירה - די בכך כדי לאיין את הפטור ולהביא לסיווג העסקה כעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי החייבת במס. קביעה זו שגויה לטעמי, כיוון שהסתייעות במומחים אין בה כשלעצמה להביא לשלילת הפטור מאדם שרצה להשקיע בצורה נבונה.

תדירות העסקאות:

מאחר שאת הפטור ניתן לקבל אחת ל-4 שנים - לתדירות קבלת הפטור אין משמעות. עם זאת, קיימת משמעות לעובדה אם פלוני רכש דירות ומכר אותן בזו אחר זו תוך בקשה לתשלום מס שבח בשיעור 20% על הרווח שנוצר. ביצוע מספר פעולות כאלה תוך תקופה קצרה בהחלט יכול להעיד על פעילות עסקית.

נסיבות העסקה:

לנסיבות מכירת הדירה משקל מהותי. כך, למשל, עובד בנק שרכש לפני כשנה שתי דירות קטנות להשקעה בחיפה, והדירות הניבו לו רווח יפה. כעת הוא מבקש למכור אותן ברווח נאה מאוד, שכן הוא עומד להינשא, וברצונו לעשות שימוש בתמורה ממכירת הדירות לרכישת דירה גדולה לו ולרעייתו הטריה. אותו עובד בנק זכאי, לפי הבנתי, ליהנות מהפטורים בחוק מס שבח.

לעומת זאת, עובד היי-טק לשעבר שהפסיק לעבוד ומזה כשנתיים מבלה את יומו באיתור דירות זולות בדרום תל-אביב, במטרה לרוכשן לשפצן ולמוכרן מיד ברווח - לא יזכה אצל מנהל מס שבח לעדנה. הוא יועבר חיש-מהר לטיפולו של פקיד השומה, שכן פעילותו הינה פעילות עסקית לכל דבר ועניין.

* הכותב עורך דין מומחה לדיני מסים ובעל משרד עורכי דין העוסק בדיני מסים, עובד לשעבר ברשות המסים. המאמר אינו מהווה תחליף לייעוץ פרטני.