5 מניות נדל"ן מניב ישראליות: אילו מהן יעלו ביותר מ-20%?

כלכלני אקסלנס מציגים 5 מניות ישראליות: נצבא, מבני תעשייה, מליסרון, גב ים ואמות. את מי כדאי להכניס לתיק ועל מי עדיף לוותר?

נצבא

התחנות מתעוררות לחיים

נצבא מחזיקה בפורטפוליו של נכסים במגוון רחב של שימושים במיקומים מרכזיים ברחבי הארץ. האנליסטים של אקסלנס, אמיר ארד וליאת גלזר, טוענים כי עמידתו של הפורטפוליו נובעת ממספר גורמים הכוללים את התמהיל המגוון של הנכסים, וההיקף המשמעותי של נכסים תחבורתיים המתוקצבים דרך משרד התחבורה בחוזים ארוכי טווח ומוגנים יחסית בפני הפסקת חוזה.

מנגד, תיק הנכסים של החברה בצרפת מהווה נקודת תורפה, מכיוון שהוא אינו משתלב עם פעילות הליבה שלה, דורש תשומות ניהוליות ומצוי באכלוס חסר. "להערכתנו, הנכסים בצרפת עלולים לסבול מירידת ערך נוסף בשוויים בעוד שנכסיה של החברה בארץ מתומחרים בחסר", אומרים האנליסטים, שמעריכים כי נצבא תמכור את החזקותיה בצרפת, לאחר שתנסה להעלות במעט את ערכם.

בשורה התחתונה, טוענים באקסלנס, כי לנצבא פוטנציאל עתידי רב, ומגוון אפשרויות שישפיעו על שווייה הכלכלי הן בטווח הקצר והן בטווח הארוך. על פי אקסלנס, מחיר המניה כיום לא משקף את איכות הנכסים והשווי החבוי בפרויקטים היזמיים ובתהליכי ההשבחה המתבצעים ברבים מנכסיה, שצפויים לייצר ערך נוסף כבר במהלך השנה הקרובה.

המלצת אקסלנס למניה עומדת על "קנייה" עם מחיר יעד של 40 שקל - פרמיה של 23% על מחיר השוק.

מבני תעשיה

מרוב נכסים לא רואים את המבנה

מבני תעשייה, שבבעלות אליעזר פישמן, מציגה פורטפוליו עשיר, מגוון ומבוסס בישראל ומעבר לים. הפיזור הגיאוגרפי מקנה לחברה עמידות יחסית בפני זעזועים בכלכלה המקומית של כל מדינה, אולם מספר הנכסים ופיזורם מקשים עליה מבחינה תפעולית וניהולית.

לחברה מספר רב של מקורות השבחה בסקאלה רחבה של סיכון. פרויקטים יזמיים לנדל"ן מניב בישראל, חלקם מושכרים מראש, מראים אפשרות סבירה להגדלת היקף התזרים המתקבל. בנוסף, יש לה היקף נרחב של פרויקטים יזמיים מסוכנים יותר, פרויקטים יזמיים למגורים בחו"ל וכמובן פעילות החברות הבנות: מירלנד (רוסיה), סוויטלנד (מדינות חבר העמים) ומונדון (הודו).

מבחינה פיננסית, בשלוש השנים האחרונות קיימת שחיקה ביחסי האיתנות של החברה בעקבות הפסדים בחברות המוחזקות, ירידת שווי של הנכסים בחו"ל, הנפקת אג"ח ורכישות ממונפות. למבני תעשיה יתרות מזומנים של 530 מיליון שקל, מסגרות פנויות בבנק בסך 230 מיליון שקל, ויתרת נכסים לא משועבדים בארץ ובחו"ל בשווי של כ-3 מיליארד שקל.

באקסלנס מעניקים לחברה המלצת "תשואת יתר" במחיר של 7.30 שקל - פרמיה של 21% - "למרות השחיקה במצב הפיננסי, כשגם בהערכות מחמירות ניתן לזהות פוטנציאל לאפסייד, בטווח הקצר ובטווח הארוך".

מליסרון

על יציבות יתר משלמים

מליסרון מחזיקה בפורטפוליו מצומצם של חמישה קניונים ומציגה תזרים יציב, חוב בהיקפים סבירים ופריסה טובה של פירעונותיה.

"להערכתנו, העדר היקף רחב של נכסים מהווה גם אחת מנקודות התורפה של החברה", אומרים באקסלנס ומציינים כי הקמתם של קניונים חדשים באזורי הפעילות הנוכחיים של החברה, בין היתר על ידי קבוצת עזריאלי וחברת בריטיש ישראל, מאיימת על שלושה מנכסיה של מליסרון.

"בהתבסס על שיעורי התפוסה הנוכחיים ועל מחירי השכירות הקיימים, אנו מעריכים כי החברה תתקשה להציף ערך משמעותי בנכסים הקיימים. לחברה אין פרויקטים יזמיים או קרקעות וברשותה זכויות בניה בשני קניונים בלבד (רננים והקריון), כך שלא ניתן לראות פוטנציאל השבחה מהותי נוסף ממקור יזמי", טוענים האנליסטים.

באקסלנס מעניקים לחברה המלצת "תשואת חסר" במחיר של 80 שקל, דיסקאונט של 8% על מחיר השוק, כיוון ש"רמות המחירים בשוק והעדר חברות אשר נקלעו לקשיי נזילות, מונעות מהחברה לפעול לרכישת נכסים נוספים במחירים נוחים, ומגבילים את יכולתה לייצר ערך נוסף למשקיעים, על אף שהיא מציגה תשואת דיבידנד מצוינת".

גב ים

נישה עם עתיד ורוד, אך רחוק

חברת הנדל"ן המניב מקבוצת אי.די.בי של נוחי דנקנר, מחזיקה במספר פארקים תעשייתיים ונכסי נדל"ן מניב נוסף בפריסה רחבה. החברה נהנית משוכרים חזקים ובעלי שם, ומחסמי יציאה גבוהים של הלקוחות מנכסיה.

פעילות החברה בתחום הנישה מאפשרת לה עמדה חזקה ויציבה בתוך תחום הנדל"ן המניב. מספר נכסים הנמצאים בתהליכי השבחה, ופעילות החברה רבת השנים בתחום הנדל"ן למגורים, מהווים נדבכים נוספים לגידול בשווי החברה, אך רק בטווח הבינוני והארוך. יתרונה של גב ים טמון ביכולותיה המשולבות, בהיקפי החוב הנמוכים יחסית ובאסטרטגיה ההגנתית שלה.

האנליסטים באקסלנס מעניקים לחברה המלצת "תשואת שוק" במחיר של 913 שקל, פרמיה של 0.7% על מחיר השוק, כיוון ש"למרות שלחברה פוטנציאל עתידי גבוה, מחיר המניה כיום משקף את מרבית הסיכונים והאפשרויות לטווח הקצר".

אמות

שקיפות שמתורגמת לתמחור מדויק

אמות מציגה תיק נכסים ממוקד ופעילות הליבה של החברה מורכבת משילוב של החזקות בבנייני משרדים מחד, וקניונים ושטחי מסחר מאידך. בניגוד לחברות כגון גב ים או מליסרון, אמות בחרה באסטרטגיה המבוססת על יתרון לגודל ותמהיל במקום התמחות בתחום נישה בתוך ענף הנדל"ן.

האנליסטים באקסלנס טוענים כי בשיעורי התפוסה הנוכחיים ובמחירי השכירות הנגבים כיום במרבית הנכסים, אין לחברה אפשרויות מרובות להשבחה בנכסים הקיימים. לדבריהם, "הנהלת החברה בחרה לפתור את הבעיה באמצעות רכישת קרקעות והקמת נכסי נדל"ן מניב המאופיינים בשיעורי תשואה גבוהים יותר (וגם בסיכון יזמי)". "תאבונה של אמות לרכישת נכסים לא נפגע והיא עדיין מחפשת נכסים נוספים בשוק", הם מוסיפים.

בבית ההשקעות מעניקים לחברה המלצת "תשואת שוק" במחיר של 10 שקל, דיסקאונט של 1% על מחיר השוק, שכן "בטווח הקצר המחיר כבר מגלם את הערך העודף הטמון בחברה".

22
 22

אליעזר פישמן הוא בעל השליטה ב"גלובס"

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא שוק ההון?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988