מכה לנושים: החייב מחזיק דירה עם בת-זוג? השווי יצנח ב-66%

הלכה חדשה של העליון: כשכונס מבקש פירוק שותפות בין בני-זוג בדירת מגורים לשם מכירתה - בן-הזוג של בעל החוב יזכה למעמד של דייר מוגן, והדירה תימכר כ"תפוסה"

חדשות לבקרים ממונה בא-כוחו של נושה ככונס נכסים על זכויות החייב בנכס מקרקעין, על מנת שהנכס יימכר והתמורה שתתקבל בגינו תשמש לפירעון החוב. הרי לנו דרך יעילה לגביית חובות. אך מה גורלם של בן-זוגו של החייב ושל ילדיו, כאשר הנכס שמבקשים למוכרו לשם פירעון החוב הוא דירת מגורי המשפחה? האם גם אז יהיו לנגד העין רק שיקולים של יעילות ושל הצורך לפרוע חובות? שמא במקרה שכזה יישקלו שיקולים נוספים, הכרוכים בטובתם של בני המשפחה האחרים?

על-פי החוק, שותף בנכס מקרקעין זכאי לדרוש בכל עת את פירוק השיתוף. ככל שלא ניתן לעשות כן באמצעות חלוקה בעין של הנכס - הוא יימכר, והתמורה תחולק בין השותפים. אין כופין על אדם שותפות עם רעהו. זה הרציונל העומד בבסיס הדבר.

החוק קובע עוד כי כאשר אדם מחזיק בנכס כאחד מבעליו, וחלקו של שותפו נמכר - יהיה אותו אדם "דייר מוגן" בנכס. האמור אינו חל כאשר השותפים הם בני-זוג וכאשר הנכס הוא דירת מגוריהם. במקרה כזה, כך החוק, הדירה לא תימכר במסגרת הליך של פירוק שיתוף, לפני שיימצא הסדר מגורים חלופי הולם לבן-הזוג ולילדים.

האם החריג האמור - שלפיו בן-זוג שותף בדירת מגורים לא יהיה זכאי למעמד של "דייר מוגן" בדירת המגורים שבית המשפט החליט על פירוק השיתוף בה - חל רק כאשר פירוק השיתוף התבקש על-ידי בן-הזוג האחר, שמא גם כאשר פירוק השיתוף התבקש על-ידי כונס נכסים שמונה מטעמו של נושה של אחד מבני-הזוג השותפים?

שאלה זו קיבלה עתה מענה בדמות הלכה חדשה של בית המשפט העליון.

מרגלית כובשי, בעלה וילדיהם מתגוררים בדירה הרשומה על-שם שניהם. חובו של בעלה של מרגלית כובשי ל-3 נושים עמד על למעלה ממיליון שקל. במסגרת תיק הוצאה לפועל שנפתח בגין חובות אלה מונה עו"ד איל שוורץ ככונס נכסים על נכסיו של הבעל החייב, והוענקה לו הסמכות לפעול למימוש זכויותיו בדירת המגורים. לאישה, מרגלית, לא היה כל חלק בחובותיו של בעלה.

לפיכך עתר כונס הנכסים לפירוק השיתוף בדירת המגורים, על מנת שזו תימכר על-ידו כנכס פנוי, ושחלקו של הבעל בתמורה ישולם לנושים על-חשבון החוב.

מרגלית התנגדה לכך. פרקליטיה, עו"ד א' שושני וה' פמיליה, טענו כי גם אם פירוק השיתוף יאושר - יש למכור את הדירה כ"נכס תפוס" ולאפשר לה להוסיף ולהתגורר בה כדיירת מוגנת. זאת מכוח הוראת החוק אודותיה סיפרנו בתחילת הדברים.

זו משמעות הטענה מבחינת הנושים: שמאי העריך את שווי הדירה כ"פנויה" בכחצי מיליון דולר, שעה שכ"תפוסה" הוא העריך את שווייה בכ-150 אלף דולר בלבד.

לאחר שבית משפט השלום בירושלים פסק לטובת האישה, ולאחר שבית המשפט המחוזי פסק בערעור לטובת כונס הנכסים, הגיעה הסוגיה למפתנו של בית המשפט העליון. הזדמנות לפסוק הלכה.

קורת-גג לחייבים

וההלכה כטענת האישה: כאשר פירוק השיתוף בדירת המגורים של בני-זוג מתבקש על-ידי כונס נכסים שמונה מטעמם של נושיו של אחד מבני-הזוג לשם מכירתה, הופך בן-הזוג האחר ל"דייר מוגן", והדירה תימכר כ"תפוסה". כך החריג שבחוק, שלפיו בן-זוג שותף בדירת מגורים לא יהיה זכאי למעמד של "דייר מוגן", חל רק כאשר פירוק השיתוף התבקש על-ידי בן-הזוג האחר.

פסק הדין ניתן בדעת רוב של השופטים עדנה ארבל וחנן מלצר, מול דעתו החולקת של השופט סלים ג'ובראן. פסק דינה של ארבל ארוך, מורכב ומפורט, ולא נוכל לתאר כאן את כל השתלשלותו. לפיכך נביא להלן את תמצית עיקריו בלבד.

תחילה ראתה ארבל לקבוע כי לא רק שותף בנכס מקרקעין זכאי לתבוע את פירוק השיתוף בו, אלא גם כונס נכסים שמונה מטעמו של נושה של אחד מבני-הזוג. כך, חרף זאת שסמכות זו לא נקבעה במפורש בחוק. היא לא התעלמה מהפגיעה שסמכות שכזו עלולה לגרום לשותפים האחרים בנכס ואף בשותף החייב. את אלה היא הציעה להביא בחשבון בעת הדיון בבקשה לפירוק שיתוף לגופה.

או-אז פנתה ארבל לבחינת השאלה כיצד תימכר על-ידי כונס הנכסים דירת המגורים המשותפת לחייב ולבן-זוגו - האם כתפוסה או כפנויה?

"שאלה זו קריטית היא הן עבור המבקשת, שהכרעה כי על הבית להימכר כפנוי תחייבה לעזוב את הבית שבו היא מתגוררת פרק זמן ממושך, הן מצד הנושים, שמכירת הבית כתפוס יהווה פיצוי חלקי ביותר בגין החוב שחב להם החייב", כך ארבל.

ארבל התייחסה לכך שמאז חקיקת הוראת החוק - שמעניקה לשותף בנכס מקרקעין שחלקו של שותפו בו נמכר מעמד של "דייר מוגן" - השתנו העתים, וחלו תמורות במציאות החברתית-כלכלית, "אשר הביאו בהדרגה את מצב החירום בנושא הדיור לכלל סיום".

היא הזכירה אף שבמקביל נרשם שינוי תפיסתי ביחס לאיזון הראוי שבין ההגנה על קניינם של הנושים, המבקשים לפרוע את חובם, לבין השאיפה להבטיח קורת-גג לחייבים. ובכל זאת, הוראת החוק המעניקה מעמד של "דייר מוגן" כאמור לא בוטלה על-ידי המחוקק, הוסיפה.

"... גם במציאות החיים הנוכחית קיים תוקף לרציונל הסוציאלי... שעיקרו ברצון למנוע את 'השלכתו לרחוב' של מי שאין בידיו לסלק את חובותיו, עניין המהווה חלק מכבוד האדם במובנו הרחב", המשיכה ארבל. "כשמימוש הבית יביא לצד פינוי החייב, גם לפינוי שותפו לבעלות במקרקעין, בן משפחה או שאינו כזה, שאינו בעל זיקה לחוב, מקבלים כמובן הדברים משנה תוקף", הוסיפה.

ועוד: "קושי מיוחד במימוש הבית קיים כשזה כרוך בפינוי ילדיו של החייב מבית מגוריהם. עבור אלה, שעולמם מתנהל פעמים רבות סביב ד' אמות, מהווה בית המגורים ציר מרכזי הטומן בחובו עולם ומלואו, מגדיר את זהותם, מספק יציבות ומנטרל זעזועים.

"הפגיעה הכרוכה בפינוי כפוי מבית מגורים עלולה לשאת עימה השלכות קשות עבור ילדים בגיל זה, העולות בחומרתן על פני אלה של מבוגרים בעלי ניסיון. לא בנקל אפוא תופטר הזכות או למצער האינטרס של הילדים להתגורר בבית שהוא, פעמים רבות, היחיד שראו מאז נולדו, בסכום כסף".

בבואה לפרש את הוראת החוק הרלבנטית פסעה ארבל בנתיבי הפרשנות המקובלים: תחילה היא פנתה אל לשון החוק, וקבעה כי זו יכולה לתמוך בטענות שני הצדדים. לפיכך, היא המשיכה לעבר בחינת התכלית הסובייקטיבית (כוונת המחוקק) והתכלית האובייקטיבית (כוונת השיטה המשפטית) של החקיקה. לבסוף ערכה איזון בין אלה, תוך הפעלת שיקול-דעת שיפוטי.

בבחינת התכלית הסובייקטיבית, קבעה ארבל, כי בחוקקו את ההוראה הנדונה, ביקש המחוקק לאפשר מכירה של נכסי מקרקעין פנויים בסיטואציה הספציפית של פירוק שיתוף, שיוזם אחד מבני-הזוג, עובר לפרידתם. הוא התמקד ביחסים שבין בני-הזוג לבין עצמם. הוא ביקש למנוע את התוצאות השליליות שיהיו כרוכות בהענקתו לאחד מהם, בעת סכסוך, של מעמד של "דייר מוגן", בבחינת "הוספת שמן למדורה".

מעמד של דייר מוגן

ארבל לא הסתפקה בכך ובחנה אף את התכלית האובייקטיבית של ההוראה. רכיב מרכזי בתכלית האובייקטיבית, העומדת בבסיס ההוראה, היא ראתה בצורך בצמצום תחום התפרסותה של ההוראה המעניקה לשותף מעמד של "דייר מוגן", שפועל יוצא שלה היא "העשרת שותף אחד במקרקעין תוך פגיעה בשותפים האחרים אשר נמנעו מלהחזיק בנכס בלא שהיו מודעים לתוצאה הקניינית של התנהגותם, והמבטאת העדפה של החייב על פני נושהו".

"אכן, בעל חוב ששילם לחייב סכום ניכר, כשם שאופייני למקרים שבהם נדרש מימוש של דירת מגורים, ולא ראה כל ברכה בעמלו, וחרף כך אין בידיו לגבות חלק משמעותי מחובו אך בשל זכותו של החייב להוסיף ולדור במקרקעין, כך שלא ניתן למכור את הדירה אלא כתפוסה, הוא בעל חוב שנפגעה זכותו לקניין", לא התעלמה ארבל מזכויות הנושים.

ובכל זאת, בבחנה את מכלול התכלית האובייקטיבית של ההוראה, היא הגיעה למסקנה כי זכותו של בן-הזוג השותף (ואף של ילדי בני-הזוג) גוברת.

בבחנה את התכלית האובייקטיבית לא התעלמה ארבל גם מרצונו של המחוקק לקיים הרמוניה במערך החקיקה, ולבסס את שלטון החוק ואת אמון הציבור במערכת השלטון.

לעת סיכום, היא הביעה "תסכול" מסוים מכך שחרף הקושי הכרוך בהוראת החוק המעניקה לשותף בנכס מקרקעין מעמד של "דייר מוגן" בעת מכירת חלקו של שותפו, "אין הפרשן יכול ליצור 'יש מאין' וליצוק לסעיף את אשר אין בו".

היא לא ראתה כל אפשרות אחרת לבד מהגעה אל המסקנה שלפיה אין לצמצם עוד את תחולת ההוראה האמורה. "אפשר אמנם כי יש מקום ללכת כברת-דרך נוספת, אך מלאכה זו ראוי כי תיעשה על-ידי המחוקק באופן שייצור קוהרנטיות והיגיון, שיעודד יציבות ושיגביר את אמון הציבור", קבעה.

סיכומם של דברים: הוראת החוק, הקובעת כי בן-זוג שותף בדירת מגורים לא יהיה זכאי למעמד של דייר מוגן בדירת המגורים שבית המשפט החליט על פירוק השיתוף בה, אינה חלה על מקרה של פירוק שיתוף שניזום על-ידי כונס נכסים לצורך פירעון חוב של אחד מבני-הזוג השותפים.

כך, דירתם של בני-הזוג כובשי תימכר כ"תפוסה", ומרגלית תהיה זכאית להמשיך ולהתגורר בה כ"דיירת מוגנת" של הנושים. (רע"א 8233/08).

פרשנות: דירה עם "גיבנת"

פסק הדין, המכונן הלכה מחייבת חדשה, הנו בשורה רעה, מכה קשה, אנושה, לנושים באשר הם. לא אחת ולא שתיים מוצאים עצמם נושיו של חייב ניצבים אל מול מצב שבו אמצעיו של החייב מועטים, ואין בידיהם כלים לגבות את חובו להם. במקרים רבים דירת מגוריו של החייב היא הרכוש המשמעותי היחיד שיכול לסייע בידיהם בגביית החוב, ובדרך-כלל דירת המגורים של בני-זוג רשומה בבעלות שניהם.

והנה, על-פי ההלכה החדשה, דירת המגורים המשותפת לא תשמש עוד אמצעי מרכזי בגביית החוב.

ההפרש שבין שוויה של הדירה כ"פנויה" לבין שוויה כ"תפוסה" אינו ה"נזק" היחיד שייגרם לנושים בעקבות ההלכה. זו לא הביאה רק לכך שדירותיהם המשותפות של החייבים ושל בנות-זוגן תימכרנה עתה כ"תפוסות", היינו, בכשליש משוויין כ"פנויות", ושלכיסיהם של הנושים ייכנסו בעקבות המכירה סכומי כסף נמוכים יותר על-חשבון החוב. תוצאה מתבקשת מן ההלכה תהא אף זו שלפיה הליך מכירת הדירה יהיה ארוך ומסובך יותר.

הביקוש לדירות "תפוסות" אינו רב. בעוד שלשם מכירתה של דירה כ"פנויה", יש לאתר רוכש, המעוניין לרכוש לעצמו דירה לצורך כזה או אחר - מגורים, השקעה וכו' - הרי לשם מכירתה של דירה כ"תפוסה" יש לאתר רוכש שאינו נרתע מכך שהדירה נרכשת על-ידו ביחד עם "גיבנת", "דייר מוגן" בתוכה. האפשרויות הנתונות בידיו של רוכש כזה מוגבלות במידה רבה מאלה שבידיו של רוכש של דירה "פנויה". באותה המידה מוגבל הסיכוי לאתר רוכש כזה.

אין ספק כי השפעתה של ההלכה החדשה על הליכי הוצאה לפועל וגביית חובות תהיה משמעותית עד מאוד. אין ספק כי על הנושים ועל באי-כוחם יהיה להיערך מחדש. יכול שההלכה תשפיע כבר בשלבים מוקדמים יותר של יצירת החובות לנושים. בעוד שכבר עתה הם זהירים באפשור מצב של היווצרות חוב, עתה הם יהיו זהירים שבעתיים.

מקביעותיה של השופטת ארבל עצמה עולה חוסר שביעות-רצון מהשורה האחרונה, הפרקטית, של פסק הדין. לדבריה, "התכלית החקיקתית הסופית" של הוראת החוק הרלבנטית, המשתלבת בהוראות חוק רלבנטיות אחרות, מחייבת את מסקנתה הסופית. אחרת ייפגעו ה"דו-קיום" וה"הרמוניה" של הוראת החוק עם שאר המערך החקיקתי הרלבנטי.

במילים אחרות: דומה שארבל סבורה כי המחוקק "התרשל" בחוקקו הוראות חוק שונות שאינן הולמות זו את זו ושלא הותירו בפניה ברירה אלא לפסוק כפי שפסקה. על-פי ארבל, המחוקק (ולא בית המשפט) הוא זה שאמור לבחון את המצב החוקי הקיים ואת שינויו של החוק, באופן שיאפשר מסקנה הפוכה משלה.

ניתן לחלוק על פסק דינה של השופטת ארבל (גם שופט המיעוט, סלים ג'ובראן, חלק עליו). גם ב"דברי הנחמה" שהיא השמיעה בפסק הדין באוזני הנושים, שכיתתו את רגליהם לגביית חובם במשך שנים, נחלו אכזבה אחר אכזבה ויזכו גם עתה אך בחלק מן החוב (אם בכלל) - דברים שלפיהם "חלק זה, גם בו אין להקל ראש; והחלק האחר, גם הוא לא נמנע מהם כליל, והם או יורשיהם יזכו בו בעתיד בחלוף זכותה של המבקשת לדיירות מוגנת" - אין משום נחמה, בוודאי לא מזור לנושים.

ניתן לצפות כי לאור ההלכה, המעניקה פרשנות להוראת החוק הנדונה, ישמיע המחוקק את דברו בהקדם. ניתן לצפות שהוא לא יותיר מקום לפרשנות בשאלה מה אמור להיות הדין במקרה שבו כונס נכסים, שמונה לשם מכירת דירת מגורי החייב ובת-זוגו, יבקש לפרק את השיתוף שבין החייב לבין בן/בת-זוגו. ניתן לצפות כי המחוקק ישוב וישקול את האינטרסים המתנגשים ויקבע הסדר חוקי ראוי יותר.

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא דין וחשבון?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988