חוזה חכירה לקיבוץ הוכרז "חוזה אחיד"

לאחרונה בית הדין לחוזים אחידים בירושלים, שבמנדט שלו לבדוק חוקיות ותקפות של "חוזה אחיד", דן בעתירה של גרנות אגודה שיתופית חקלאית מרכזית בע"נ נ' מינהל מקרקעי ישראל.

בעתירה זו, בית הדין התבקש להכריע כי חוזה חכירה לקיבוץ כולל תנאים מקפחים שיש לבטלם, כגון: שינוי חד צדדי של דמי חכירה ע"י המינהל, הקטנה חד צדדית של השטח המוחכר, שינוי חד צדדי בחלק ממטרות החכירה.

הדיון היה בפני חברי ההרכב השופטת תמר בזק-רפפורט וד"ר משה גלברד.

כיודע חוזה אחיד הינו מושג המתייחס לאותם חוזים אשר מרבית תנאיו העיקריים מורכבים מטעם צד אחד לחוזה, ולצד השני אין הרבה אפשרות לשנותם. עניין זה רווח בחוזים של קבלנים, בנקים וגופים גדולים שמחתימים את הצד המעוניין בהתקשרות איתם בהסכם "כזה ראה וקדש".

בית הדין קובע כי המדובר בחוזה עם שתי מהויות. האחת כלכלית טהורה, וככזה הינו חוזה אחיד, והשנייה זהו חוזה שהמינהל צד לו, ואשר מעצם טבעו אמון על שמירה על אינטרס ציבורי ויישום מדיניות של שמירה על הרזרבה הקרקעית של המדינה.

שתי מהויות אלו למעשה משמשות יחדיו כלי לבדיקת תנאים של החוזה. לעניין הגבלת מטרת "המפעל", בית הדין קובע כי בעוד שבחוזה רגיל היו פוסקים שהינו מקפח, העניין מתהפך כשבפנינו המינהל, שאינו גוף רגיל אלא גוף שאמור לפקח על ניהול משאב לאומי של מקרקעי ישראל.

הוא הדין לגבי סמכות המינהל לעדכן את גובה דמי החכירה. אין כל קיפוח בקביעת סמכות כזו, אך שונה הדבר עת המינהל ינצל סמכות זו וירצה להעלות את שווי דמי החכירה אל מעבר לשווי השוק. עניין זה מהווה תנאי מקפח ובטל.

כמו כן, סעיף המאפשר למינהל לקצר תקופת חכירה בשל שינוי ייעוד אינו בהכרח תנאי מקפח. שינוי ייעוד הינו בציפייה סבירה של חוכר, והמינהל ככל שוכר רשאי לשקול מחדש את השכירות, המשכה ואופייה, אם ובקרקע חל שינוי מהותי כגון שינוי ייעוד.

כאן בית הדין עושה אבחנה חשובה ותקדימית בקובעו כי הקביעה דלעיל נכונה רק לגבי החלק החקלאי שהחוכר מחזיק, כי בחלק זה על המינהל לשמור על אינטרס ציבורי של עתודות קרקע; אך לגבי החלק בו בתי המגורים של הקיבוץ ממוקמים, אין להעניק סמכות למינהל לקצר את התקופה, כי כאן הציפייה הלגיטימית היא כי היישוב יתקיים לעולמי עד.

אין ספק כי מדובר באחת מהחלטות היותר חשובות של בית הדין לחוזים אחידים, ובאחד הנושאים הרגישים ביותר: קרי חוזים של המינהל. נראה כי על פניו אינטרס ציבורי של שמירה על עתודות הקרקע מנחה את הערכאות, וזאת כדי לשמור על הכלל של צדק חלוקתי.

הכותב הינו מומחה לדיני מקרקעין תכנון ובנייה.