בשורה למארגני קבוצות רכישה

במקרים לא מעטים ניסו רשויות המס לטעון שיש לראות את מארגן קבוצת הרכישה כקבלן ולמסותו במס רכישה, מס שבח ומס מכירה (עד ביטולו). כך גם הייתה עמדת רשות המיסים (מס שבח רחובות) במקרה של תפוח פז פיתוח נדל"ן בע"מ, ששימשה כמארגן של קבוצת רוכשים שהתארגנו למכרז של רכישת קרקע ממינהל מקרקעי ישראל. מנהל מס שבח החליט לחייב את החברה המארגנת במיסים כאילו רכשה את הקרקע מהמינהל, בנתה עליה ומכרה דירות מוכנות.

ועדת ערר מס שבח, במסגרת ו"ע 1353/03, דחתה לאחרונה עמדה זו של רשויות מס מקרקעין וקבעה, כי יש לראות במארגן באותן נסיבות כמארגן בלבד. בהתבסס על פסיקה קודמת קבעה הוועדה כי יש לבחון את סמכויות המארגן ופעולתו.

כך לדוגמה, אם המארגן יצא מהתמונה מיד לאחר רכישת הקרקע מהמינהל, לא ניתן יהיה לראותו כמי שמכר זכות במקרקעין; אך אם המארגן נשאר בתמונה לאחר רכישת הקרקע מהמינהל והיה מעורב בבנייה, תוך שהוקנו לו סמכויות רחבות וכאשר קיים קשר הדוק בין הסכם הרכישה והבנייה - הרי שניתן יהיה לראותו כמעין קבלן, הרוכש קרקע ומוכר בתים.

בנסיבות פסק הדין קבעה הוועדה, כי המארגן יצא מהתמונה מיד לאחר הזכייה במכרז תוך שהרוכשים פעלו באופן עצמאי, קיבלו החלטות כקבוצה מגובשת והוציאו אותן לפועל. ההסכמים שנחתמו עם הגורמים המעורבים לא היו תלויים זה בזה והם נחתמו במועדים שונים, חברי הקבוצה חתמו על בקשת הרשמה לקבוצה ולהשתתפות במכרז. כעבור מספר ימים חתמו על הסכם הצטרפות ועל הסכמי שיתוף בין הרוכשים. לאחר הזכייה נחתמו הסכמי פיתוח, ולאחר מכן הסכמי חכירה עם המינהל. רק כמה חודשים לאחר מכן נחתם הסכם בין מפקח הנדסי על העסקתו, ורק לאחר זמן מה נחתם הסכם עם קבלן לצורך מתן שירותי בנייה, כאשר אחת מחברי הקבוצה חתמה על הסכם עם קבלן אחר לצורך מתן שירותי בנייה. לא היה קשר בין המארגן לבין בעל הקרקע (מינהל מקרקעי ישראל). לא היה קשר כלכלי לקבלן שנבחר על-ידי הקבוצה. חשוב לציין כי ועדת הערר קבעה כי נטל ההוכחה במקרים אלו חל על מנהל מס שבח, ולא על המארגן.

ההכרעה הינה עובדתית בהתאם לנסיבות, ולכן ישנה חשיבות מכרעת לא רק לארגון הקבוצה בפן הטכני, אלא לארגון נכון בפן המיסוי. מעבר לחשיבות למארגנים, חשיבות נוספת של פסק הדין הינה בכך שיש בו כדי להחליש טענה אחרת של רשויות המס, ולפיה הרוכשים בקבוצות רכישה רוכשים דירות, וזאת אף קודם לתיקון החקיקה מיום 1.1.11 שקבע כך. אף שהטענה לא נדונה במפורש בפסק הדין, הרי שהנמקת ביהמ"ש והמבחנים שקבע (וכן הסתמכותו על פס"ד בע"א 5332/08 עמוס גולן) מצביעים לדעתנו על כך שטענת רשויות המס בהקשר זה הינה שגויה.

הכותבים הם ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין ואלתר עורכי דין.