המדריך החדש למוכרי דירות מגורים

ניתן כיום למכור דירות מגורים בישראל בפטור ממס שבח בשני מסלולים: המסלול הראשון הינו באמצעות הוראות פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין, אשר הפטור המוכר בו הינו מכירת דירת מגורים אחת לארבע שנים. להוראות פרק זה נוספה השנה הוראת שעה מיוחדת (במסגרת חוק להגדלת ההיצע של דירות המגורים - הוראת שעה), המאפשרת למכור שתי דירות מגורים בפטור ממס במהלך השנים 2011 ו-2012. השילוב בין החוק להוראת השעה מוביל להקלות נרחבות, אך מאידך דורש גם זהירות.

מכירת ארבע דירות בפטור - כיצד?

בתכנון מס נכון יכול תא משפחתי אחד למכור ארבע דירות מגורים בפטור ממס שבח. זוהי הטבה נהדרת לאלה שהשקיעו ברכישת דירות מגורים בשנים האחרונות ומבקשים לממש רווחים. את הדירה הראשונה ניתן למכור באמצעות הפטור הקבוע בחוק - מכירה של דירה פטורה ממס אחת לארבע שנים; את הדירה הנוספת ניתן למכור בפטור במסגרת הוראה מקלה הקיימת בהוראות סעיף 49(ה) לחוק מס שבח. לשימוש בפטור זה מגבלה חשובה - יש לרכוש דירה שלישית תוך שנה מיום מכירת דירת המגורים; שתי דירות נוספות ניתן למכור במהלך השנים 2011 ו-2012 במסגרת הוראת השעה וללא כל קשר להוראות החוק.

כדאי לפצל בין הדירה לבין הריהוט

הרפורמה מעניקה פטור ממס עד לסכום מכירה של 2.2 מיליון שקל - כל מה שמעבר חייב במס שבח. מטבע הדברים במכירת דירות יוקרה כדאי לעשות שימוש במסגרת החוק. מי שבכל זאת יתעקש לעשות שימוש בהוראת השעה, כדאי לו לשקול ליחס את התמורה העולה על 2.2 מיליון שקל למטלטלין שבדירה ונמכרים יחד עימה - כמובן כל עוד יש הצדקה כלכלית לפיצול זה. היתרון ברור - מטלטלין ששימשו לשימושו העצמי של המוכר אינם חייבים במס.

הטבה חשובה למקבלי דירה במתנה

הרפורמה נתנה מתנה למקבלי המתנות. אלה שקיבלו דירה במתנה (ולדעתי גם לרבות כסף לרכישת דירה) לפני 1.11.2010 יכולים למכור את הדירה מיד בפטור ממס ללא כל תקופת המתנה. קודם לרפורמה מקבלי דירה במתנה לא היו יכולים למכור אותה בפטור אלא בחלוף מספר שנים.

כדאי לפצל את מחיר הרכישה

ביום 21.1.2011 נכנסה לתוקף גם הרפורמה במס הרכישה, בעיקר בכל הנוגע לדירה נוספת: על חלק השווי שעד מיליון שקל ישולם מס רכישה בשיעור של 5%; על חלק השווי שעולה על מיליון ועד 3 מיליון - ישולם 6%; על חלק השווי שעולה על 3 מיליון - ישולם 7%. מומלץ לרוכשי דירות לשקול לפצל את מחיר הרכישה בין רכישת הדירה גופא לבין רכישת המיטלטלין שבה. בכך יחסכו מס רכישה, שכן על מיטלטלין אין משלמים מס רכישה.

מלכוד בהוראת השעה

בהוראת השעה קיים מלכוד. נבהיר זאת באמצעות דוגמא: לאדם שלוש דירות מגורים, אותן הוא מעוניין למכור. ב-2008 מכר דירה אחת בפטור אחת לארבע שנים הקיים בחוק. לאור הוראת השעה הוא יכול למכור כעת בשנת 2011 שתי דירות. את הדירה הנוספת הוא יוכל למכור בשנת 2012. אם לא יבצע את המכירה ב-2012, ייאלץ להמתין עד שנת 2015 , על מנת לקבל פטור לפי החוק. מלכוד זה נוצר לאור העובדה כי מיד בתום תחולת הוראת השעה - 31.12.2012 - דירות שנמכרות לפי הוראת השעה נספרות כדירה שנמכרה בפטור לפי החוק.

הכותב עו"ד ורו"ח העוסק בידי מסים, עובד לשעבר ברשות המסים. האמור במאמר זה אינו תחליף ליעוץ פרטני