המומחים ממליצים: קווים לפתרון כולל לבעיית הדיור בארץ

מחאת הקוטג' היא כנראה זו שהציתה מחדש בשבוע החולף את אש מחאת הדיור ■ ארבעה עורכי דין, המתמחים בתחומי הנדל"ן, התכנון והבנייה, התשתיות והמיסוי, משרטטים קווים לפתרון בעיית הדיור

מחאת האוהלים נכנסה הבוקר ליומה השמיני, והתקוות כי היא תביא עמה בשורה לציבור, פתרון אמיתי וכולל למצוקת הדיור, מתעצמות מרגע לרגע. גם הפסימיות והנבואות השחורות, מצד פרשנים שונים, הגורסים שהמחאה עשויה לגווע באותה מהירות שבה שנולדה, כי "דירה זה לא קוטג'", לא מצליחים לדכא את רוח המרד השוררת בשדרות רוטישלד.

בין שורות האוהלים המסודרים כחיילים, פינות הקפה, "חדרי השינה" המאולתרים והשלטים מלאי ההומור על "השכנים הטובים" או מודעת ה"אוהל להשכרה ב-1,750 שקל", התלכדו יחדיו זוגות צעירים, סטודנטים, משפחות ממעמד הביניים, וגם בני המעמד הנמוך ,שבקושי מסיימים את החודש. לצידם מסתובבים גם לא מעט תימהוניים, הומלסים ולהבדיל גם "ילדי שמנת" שהתגייסו למאבק.

הדמויות הללו, המשקפות את דמותו של הציבור הישראלי בכללותו, התלכדו כדי להתמודד עם בעיה משותפת: מחירי הדיור הגואים. כך הם מגדירים את הבעיה.

אך כמו בכל מאבק טוב ויעיל, הגדרת הבעיה אינה מספיקה. כדי שהמחאה תצליח היא צריכה לקבוע יעד, מטרה. כך היה ב"חרם הקוטג'", כאשר הוגדר מחיר מדויק אותו מוכן הציבור לשלם על הגבינה עם הפירורים. במקרה של מחאת הדיור זה קצת יותר קשה. לפי מה ייקבע מחירה של דירת 4 חדרים בדרום הארץ או דירת 5 חדרים בפתח תקווה? וכשאין מטרה ברורה קשה גם להציע פתרונות.

כדי לסייע למפגינים בנקודה זו, פנה "גלובס" לארבעה מומחים מתחומים שונים: נדל"ן, תכנון ובנייה, תשתיות ומיסוי, על מנת שיבנו את הפתרון הכולל והמקיף, לבעיית הדיור בישראל. עוה"ד שרגא בירן, מוטי בניאן, יהודה רוה ומאיר מזרחי מציגים את דרך המלך אל הדירה הנכספת.

לשבור את המונופול של ממ"י

"זעקת ילדי האוהלים במקומה, והגיע הזמן שיעשה מעשה", אומר עו"ד שרגא בירן, שבדק ומצא, כי "כ-160 אלף משפחות בישראל לא הצליחו להגיע לבעלות על דירה בעשור האחרון ושיעור הבעלות על דירה, בקרב שלושת העשירונים התחתונים בישראל, עומד על פחות מ-50%. כמו כן, כל שנה מצטרפים למעגל מחוסרי הדיור למעלה מ-12 אלף זוגות צעירים שאין ביכולתם לקנות לעצמם דירה. כיום, גם מעמד הביניים לא יכול להגיע לדירה, משום שהמחיר הבסיסי של הקרקע, שנוצר ע"י המונופול של מנהל מקרקעי ישראל, קופץ כל הזמן".

בירן סבור שישנו פתרון מוכן ומיידי לבעיית הדיור במדינת ישראל, והוא עובר דרך שתי תחנות: "הראשונה היא העובדה שהקרקע נמצאת בידי המדינה, והיא יכולה להשתמש במאגר הקרקע שבידה, בשטחים העירוניים, כאמצעי לפתרון בעיית הדיור; התחנה השנייה היא תחום התכנון והבניה - צריך לשנות את המצב הנוכחי שבו התכנון הוא תכנון ריכוזי מאוד, שמוכתב על ידי המועצה הארצית לתכנון ובניה במסגרת תוכניות מתאר ארציות. הריכוזיות והשליטה של המדינה על המאגר הקרקעי הגדול ביותר של המדינה - שם נמצאים לב הבעיה ומרכז הכובד של הפתרון".

בירן מסביר: "קיים קונצנזוס לאומי לגבי העובדה שהפרובלמטיקה היא בהיצע של קרקע זמינה לדיור. בעשור האחרון היה כאן כשל שוק מוחלט, לא מעשה ידי אלוהים, אלא מעשה ידי אדם. הוא נולד על רקע העובדה שמנהל מקרקעי ישראל הוא המונופול הגדול ביותר. הוא שיווק את הקרקע במחירים שכל הזמן עלו ושיווק קרקעות מתוכננות בלבד רק במכרזי ענק לאליטות, לחברות ענק, והאזרח הקטן לא יכול להגיע בכלל לקרקע. הוא לא השאיר מקום ליוזמה פרטית או לאיזושהי תחרות. התוצאה הייתה שלא היה שוק. אחד השקרים הגדולים של העשור האחרון הוא לומר שיש כאן שוק, כשבפועל לא היה שוק מקרקעין במדינת ישראל. ישנה ריכוזיות ומונופוליזם שעליהם כל תנועת האוהלים זועקת".

מכיוון שכך, ממשיך בירן, "נדרש הציבור לפתרון שאינו בידיים של המנהל החמדני, לקרקע שאינה בידיו". ואיפה נמצאת הקרקע הזאת? ממש מתחת לאף שלנו לדבריו.

בירן: "אלה המרחבים העצומים של הקרקע שנמצאים בתוך הערים עצמן ולא מנוצלים, מה שמכונה בארה"ב או באנגליה "brown fields", שטחים חומים. אלה הם שטחי המוסכים שאבד עליהם הכלח, שטחי תעשיה שאיננה מנוצלת ובעיקר שכונות העוני. בישראל יש כ-600-700 אלף דונם של שטח עירוני, מתוכם כ-150 אלף דונם שטחים חומים שהם אזורי שיקום אידיאליים להתחדשות עירונית. בתל אביב האהובה והמוערצת יש 40 אלף דונם של כאלה. זה מאגר אדיר של קרקע, אבל ברגע שיש מתחרה למנהל, הם מיד מתנגדים משום שרוצים לשמור את המונופול".

לפני כשלוש שנים, גיבש בירן, יחד עם פרופ' אשר טישלר, דיקאן הפקולטה לניהול, באוניברסיטת ת"א, את הפתרון האולטימטיבי לבעיה, לגישתו: הצעת החוק להתחדשות עירונית (במסגרת "כוח משימה" שמונה על ידי שר השיכון והבינוי זאב בוים המנוח, בשנת 2008). מטרת החוק: התחדשות עירונית ודיור בר השגה באמצעות הענקת זכויות קניין וזכויות בנייה מפליגות לתושבי שכונות העוני, וכן כינון ועדת תכנון מיוחדת שתקצר את הליכי התכנון ליישום הצעת החוק.

"בפועל, מעניקים את זכויות הקניין לתושבי שכונות העוני, וזה פרוס על פני כל המדינה, בחולון, בת-ים, ראשל"צ, ירושלים, בני-ברק ופרדס-כץ, פ"ת וחיפה וכן הלאה", הוא מסביר.

בירן מוסיף, כי "הגדלה משמעותית של זכויות בנייה, ב-400%-500%, בשטחים אלה, תיצור זכויות בנייה של כמיליון יחידות דיור. מאגר ריאלי כזה, יאפשר הקצאת 20% מהן לטובת דיור בר השגה עבור זוגות צעירים ומשפחות בשכבות האוכלוסייה החלשות. זה ישנה מיד את התמחור של הקרקע".

לסיכום אומר בירן: "אם תהיה כאן רפורמה מבנית, בדרך של הפרטה חברתית, מסירת זכויות הקרקע בשטחים עירוניים המיועדים להתחדשות לתושבים, כאשר 20% מזה יהיה לדיור בר השגה, עשית את המפנה.

"בדרך זו תשיג המדינה פתרון לכמה בעיות כואבות מבחינה חברתית-כלכלית: היא תאפשר דיור הולם לתושבי שכונת העוני וכך תשפר באופן מובהק את איכות חייהם; תעניק דיור בר השגה לזכאים לכך; ותוריד את מחירי הדיור על ידי הגדלת היצע יחידות הדיור בכל מדינת ישראל".

שרגא בירן / צלם: איל יצהר
 שרגא בירן / צלם: איל יצהר

למגר את תופעת המאכערים

עו"ד מוטי בניאן מחפש את דרך האבנים הצהובות אל עבר דיור בר השגה, זו שנמצאת ממש מתחת לאפינו, בלי שנצטרך לחולל מהפכות ורפורמות חקיקתיות יסודיות בשביל לסלול אותה מחדש. "הפרפרזות על היעדר שיווק מספיק של מלאי קרקעות מטעם המנהל והימשכות הליכי תכנון - תמיד נכונות. אבל בתוך המצב הזה, עדיין יש לנו מספר פתרונות שיכולים לתת Push לפתרון מצוקת הדיור", הוא אומר.

הפתרון, לדבריו, מתחיל קודם כל במישור הקנייני: "יש לנו שלושה סוגי תוכניות לוהטות בשוק הנדל"ן והן תוכנית תמ"א 38 הראשונה, תמ"א 38 השנייה ותוכנית פינוי בינוי. יישומן הנכון והיעיל יוביל לפתרון מהיר מהמצופה לבעיית הדיור".

אלא שבמצב הנוכחי, קיימים חסמים משמעותיים בדרך ליישום הנכסף. חסם ראשון לאימוצה של תמ"א 38 הוא הצורך בהסכמת רוב הדיירים בבניין - 66% במקרה של חיזוק מבנה קיים, יחד עם אישור המפקח על רישום (תמ"א 38 הראשונה); ו-100% הסכמה במקרה של הריסת הבניין ובנייתו מחדש (תמ"א 38 השנייה). במדינה שבה לכל שני אנשים יש שלוש דעות, להשיג רוב זה לא פשוט בכלל.

עו"ד בניאן: "היום הקבלנים מעדיפים ללכת בדרך של תמ"א 38 השנייה - הריסת המבנה ובנייתו מחדש, בין היתר משום שבמקרים רבים תוספת הבניה לפי תמ"א 38 הראשונה, 3-4 דירות, לא משתלמת לקבלן וגם אורכת שנים. מה הבעיה? בתמ"א 38 השנייה, מבחינה קניינית, צריך 100% הסכמה, ולא ניתן לכפות על המתנגדים את ההריסה. זה פשוט עוול לדיירים ולשוק הנדל"ן, וחובה לתקן אותו".

הפתרון התכנוני-קנייני הבא מצוי בתוכנית ותיקה, שלא מיושמת אף היא כהלכה: פינוי-בינוי. "לא המצאנו את זה. בכל העולם הפתרון של פינוי-בינוי באזורים חלשים, הוא דבר ידוע וקיים. אבל אצלנו חייבים לסבך את העניינים. המוח היהודי ישר מוצא איך לעשות מסחרה ואז הכול נתקע", אומר בניאן, ומסביר: "בנושא פינוי-בינוי נולדה תופעה מאוד מגונה של מאכערים שמחתימים אנשים תמימים על תוכניות, חברות קיקיוניות, שאין להן שום ניסיון, מחתימות בדרכים לא דרכים אנשים שידיעתם והבנתם בקרוא וכתוב שואפת לאפס, ובכך מסנדלות את האזור. מציירים לדיירים בניין חדש, והם מיד חותמים".

ואז מתחילה ספסרות. "הספסרים אומרים לקבלנים הרציניים 'או שאני שותף איתך או שאני מוכר לך'. זה יוצר אנדרלמוסיה בהליך הזה, שאין עליו שום השגחה ושום פיקוח. אני מכיר מספר פרויקטים שתקועים בגלל מעשים של ניצול והחתמת קשישים או משפחות עניות המתגוררות בתת רמה".

כדי למגר את התופעות הללו, אומר בניאן, צריך "מנגנון של רגולציה לפינוי-בינוי, אשר יבחן ויפקח אחר העוסקים בתחום. לא כל מי שהחליט להיות יזם יוכל להיכנס לשוק פינוי-בינוי".

בנוסף ליישום תוכניות קיימות וטיפול במישור הקנייני, מציע בניאן גם פתרון הנוגע להיבט התכנוני-מנהלי: "אני מיואש מהימשכות ההליכים והבירוקרטיה הבלתי נסבלת ברשויות המקומיות. אחד הפתרונות בהיבט התכנוני הוא דווקא בקטע המנהלי שלו בתוך הרשויות, כלומר, הקמת עוד ועדות ערר שידונו במהרה בכל ערר שמוגש ויכריעו. כמות העבודה בוועדות מטורפת. צריך לקצר את הזמן של כל דיון שם.

"אבל במקום לתת להם יותר תקנים ולהקים יותר ועדות ערר, שר הפנים הוריד לוועדות הקיימות את מכסת השעות של הדיונים. זה הגיוני להקצות שעות בענייני תכנון ובנייה של המדינה? אח"כ זועקים למה יש מחאות".

לסיכום, אומר בניאן, המדינה צריכה לתת את כל הכלים ליישום התוכניות הקיימות ולשפר את הליכי התכנון. בנוסף, המנהל צריך לשווק יותר קרקעות במחירים סבירים ולאשר תוכניות בנייה לגובה - "ורק אז אפשר יהיה לגור בדירה במקום באוהל".

מוטי בניאן / צלם: יונתן בלום
 מוטי בניאן / צלם: יונתן בלום

לחבר את הפריפריה למרכז

באמצע שנות ה-80', ייצג עו"ד יהודה רוה את חברתCanadian pacific railways, אז החברה הגדולה בקנדה לסלילת פסי-רכבת, בדיונים מול משרדי האוצר והתחבורה בנוגע לבניית קו הרכבת לאילת. 25 שנה אחרי, עדיין אין רכבת לאילת. לדברי רוה, בנקודה הזו בדיוק, חיבור הפריפריה למרכז - באמצעות רכבות מהירות יותר, נתיבי תחבורה נוחים יותר, הפחתת הבירוקרטיה וקיצור הליכים להקמת תשתיות בפרויקטים של בניה - צריכה המדינה להשקיע כדי לפתור את בעיית הדיור בישראל.

רוה: "מדי שנה דנים בממשלה בקו הרכבת לאילת, ושום דבר לא קורה. אפשר לתאר מה היה קורה, מבחינת פיזור האוכלוסייה ומחירי דירות, אם מישהו היה גר בערבה ותוך שעה יכול היה להגיע לת"א".

הרכבות המהירות הנמצאות היום בשימוש ברחבי העולם נעות במהירות שבין 230 ל-350 ק"מ לשעה. את המרחק מאילת לקריית שמונה, 461 ק"מ, הן יכולות לעשות בשעתיים. "זה יוביל למהפכה בלתי רגילה במחירי הדיור בישראל", אומר רוה.

* למה מחכה המהפכה הזו?

רוה: "הזרים אומרים עלינו שחישוב ארוך-טווח בישראל זה חודש קדימה וחישוב קצר-טווח זה היום אחה"צ. בטווח הקצר רכבת מהירה לאילת לא תהיה כלכלית, כי היא לא תוכל להחזיר את ההשקעה בה, שמסתכמת במיליארדים. אבל מבחינת המשק הלאומי, בחישוב ארוך טווח, השקעה ברכבת כזאת לאילת, לבאר שבע, כמו גם הרכבת לירושלים, הכרחית. 20 שנה בונים רכבת לירושלים, ועכשיו אומרים שאולי ב-2017 תהיה רכבת מהירה, שאמורה לנסוע מירושלים לת"א ב-28 דקות. אפשר רק לפנטז על מה שהיה קורה לעומס על כביש 1, אם אנשים היו יכולים להגיע מירושלים לת"א ולהיפך ב-28 דקות, בלי פקקים ובלי תאונות דרכים. היום, עם הפקקים של הבוקר, הנסיעה לוקחת לי שעה וחצי.

"זו מהפכה הכרחית, אבל בישראל חושבים רק על הטווח הקצר. עניין התחבורה סובל שנים מדחיקתו הצידה. זה אמנם מקבל תאוצה בזמן האחרון, בין היתר בתוכנית האמביציוזית שנקראת 'נתיבי ישראל' (תוכנית להקמת תשתית תחבורתית בין עירונית מקריית שמונה ונהריה שבצפון ועד משאבי שדה ואילת שבדרום, באמצעות הקמת כבישים ומסילות רכבת לאורכה ורוחבה של המדינה, א' ל"ו) שעבורה אושר תקציב, אבל זה לא מספיק".

עוד הצעה מתחום התשתייות שיכולה להוביל לירידת מחירי הדיור, כך רוה, היא הכנסת הסקטור העסקי לתחום הקמת תשתיות לפרויקטים למגורים והקלות בבירוקרטיה הכרוכה בהקמת תשתיות אלו.

רוה: "כשאין תשתיות, אין פרויקט למגורים ואין דירות. היום הרשויות המקומיות עושות הסכמים עם חברות תשתית, ואפילו מחייבות את היזם להשתמש בחברה הספציפית שהם עובדים אתה, והן לא החברות הכי יעילות שיש. מעבר לכך, בירוקרטיה מטורפת משפיעה על המהירות שבה מוקמות התשתיות. לכן, צריך לעשות מכרזים של B.O.T בתחום הזה, להעביר את זה לידיים של הסקטור העסקי".

בנוסף, אומר רוה, ניתן להוזיל את עלותן של תשתיות שונות. "למשל, יש תוכניות של הוזלת התאורה בתוך הרשויות המקומיות. יש חברות שמציעות לרשויות מקומיות בכל העולם להחליף את מערכות התאורה למערכות שחוסכות תאורה, והכל על חשבונן. יש חברות כאלה גם בתחום הביוב, הכבישים ועוד".

לדבריו, "אחת הדרכים להשפיע על ההיצע הנמוך, שמשפיע על המחיר הגבוה של הדירות, היא לזרז את עבודות התשתיות - ואת זה אפשר לעשות על-ידי שיתוף הרבה יותר מאסיבי של הסקטור הפרטי בעבודות התשתיות.

"הסקטור הפרטי מונע על-ידי רצון להרוויח ולכן משתדל לעשות פרויקטים מהר יותר ובטכנולוגיה חדשנית יותר. הוא יעיל, אפקטיבי וזול יותר מהסקטור הציבורי. בתשתיות, העברת ההקמה לידיים פרטיות והוזלת חשמל, מים, ביוב וכדומה בעשרות אחוזים, יאפשרו לבנות יותר דירות במהירות גדולה יותר. זה משפיע קודם כל על ההיצע, כי יהיו יותר דירות יותר מהר, וכמובן, באופן מוחלט, משפיע גם על המחיר".

לסיכום, אומר רוה: "הציבור סוף-סוף למד שיש לו כוח. הוא השתמש בו במחאתגבינת-הקוטג' וזה עבד, ועכשיו צריך להשתמש בו במחאת דירת-הקוטג', ולא להתייאש".

יהודה רוה / צלם: עינת לברון
 יהודה רוה / צלם: עינת לברון

לפשט את הוראות המס

תחום המיסוי סוגר את מתווה הפתרון הכולל המוצע על-ידי המומחים לבעיית הדיור בישראל. "יש מספר דברים שצריך לעשות בתחום המיסוי, על מנת לשנות את המצב, אבל הכול מתחיל בהחזרת הפשטות להוראות המס בתחום הזה", אומר עו"ד מאיר מזרחי.

לדבריו, "חייבים לחזיר את הפשטות למערכת. מרוב תיקונים אנשים איבדו את ידיהם ואת רגליהם. עודף התיקונים מהעת האחרונה, והצהרות על עוד רפורמות במיסוי לטובת הגדלת היצע הדיור, גורם לחוסר ודאות.

"כשאדם מגיע לעשות עסקת נדל"ן אצל עו"ד, הוא מיד אומר לו 'חכה רגע, יש בלגן, לא יודעים מה יהיה עוד חודש'. יש חוק היצע דירות, הגבלת דירות, מספרים שב-2013 הולכים לבטל את הפטורים בתחום דירות מגורים. אנשים מפחדים, לא קונים ולא מוכרים, וזה משתק את השוק. כולם יושבים על הגדר. עודף המהפכות גורם לחוסר ודאות, שמביא לשיתוק בשוק הנדל"ן, ומה שצריך עכשיו זה לתת לשוק להירגע".

דוגמא לחקיקה שתיצור שיתוק, כך מזרחי, הוא תיקון מס' 71, שבמסגרתו יבוטלו פטורים שונים ממס, בהם הפטור ממס שבח לדירות להשקעה. "התיקון עבר בקריאה ראשונה והוא צפוי לחול מ-2013, אם יעבור. זה תיקון מורכב ומסובך. יש חשש כבד מאוד שאנשים ייכנסו ללחץ בעטיו ולא ימכרו דירות. ברגע שלא מוכרים דירות יש עוד פעם היצע יותר קטן והמחירים עולים. אסור לתת לו לעבור".

מנגד, מסביר מזרחי, יש תחומים שלא קיבלו התייחסות ראויה עד כה וחייבים לפעול בהם, גם באמצעות חקיקה. אחד מהם הוא עידוד הבנייה להשכרה.

מזרחי: "צריך לעודד את הבנייה להשכרה. היום אין מספיק הטבות בבניה להשכרה, כשלכולם ברור שככל שתהיה יותר בנייה להשכרה, מחירי הדירות יוזלו, ולא רק מחירי השכירות. אחד הדברים החשובים הוא להגדיל את ההטבות לקבלנים בחוק עידוד השקעות הון. ככל שיקלו על קבלנים, תדירות הבנייה להשכרה תגדל ותהיה בהיקף יותר גבוה. החוקים הנוכחיים לצורך עידוד בנייה לא עוזרים. האחד הוא חוק של מאיר שטרית, שכמעט לא נעשה בו שימוש, והשני הוא חוק עידוד השקעות הון, שגם בו אין הרבה שימוש, וחבל שכך".

דבר נוסף שמחייב התייחסות, כך מזרחי, הוא נושא מס הרכישה. "מי שקונה היום דירה שניה משלם מס רכישה עצום. על מיליון השקלים הראשונים הוא משלם 5%, בין מיליון ל-3 מיליון - 6% ומ-3 מיליון ומעלה - 7%. זה מס מאוד מאוד גבוה. מאוד מקשים על מי שקונה דירה להשקעה. יכול להיות שצריך להעניק הקלה במס רכישה למי שמעמיד את הדירה הזו להשכרה. מס רכישה הכניס למדינה, בשנה האחרונה, כ-4 מיליארד שקל. זה סכום עצום, פי 4 ממה שהמס היה גובה בעבר. ב-2005 גבו רק 2.5 מיליארד וקצת קודם גבו רק מיליארד שקל. לכן, יכול להיות שהטבה נוספת למי שקונה דירות לצרכי השכרה, תסייע להיצע של דירות להשכרה בשוק ובכך גם תביא להוזלה במחירי הדיור".

מזרחי מסכם: "תפקידה של רשות המיסים הוא לגבות מיסים, אך משרד האוצר הוא לא רשות המיסים. הוא חייב לקחת בחשבון היבטים כלכליים-חברתיים, ולעשות שימוש בכלי של המיסים כדי לקדם אותם".

מאיר מזרחי / צלם: עינת לברון
 מאיר מזרחי / צלם: עינת לברון

עיקרי התוכנית
 עיקרי התוכנית

צרו איתנו קשר *5988