ה"סופרטנקר" של נתניהו: האם יצמיח שכונות עוני חדשות?

סבסוד דיור הוא "זכיה בלוטו" למי שקיבל דירה זולה, אבל מוליד דירות ברמה ירודה ■ ובכלל: מחקר שבדק את תוכנית הסבסוד שיושמה פה בעבר מצא: הרווח הגיע רק לקבלנים

ראש הממשלה, בנימין נתניהו, הבטיח מהפכה - מונופול המקרקעין הלאומי יפסיק לשווק קרקע אך ורק לכל המרבה במחיר. לא מדובר במהלך שלא נעשה בעבר, אלא שהפעם הכוונה היא להרחיב מאוד את היקף המכרזים, שבהם לא ישאף המנהל למכירת הקרקע במחיר הגבוה ביותר. הסובסידיה תינתן לשלושה סוגי אוכלוסייה, וזאת דרך הפחתת מחיר הקרקע, באזורי ביקוש, בהשוואה למחירה לפי הערכת שמאי ממשלתי:

סובסידיה לרוכש: 50% הנחה במחיר הקרקע במכרזי "מחיר למשתכן" - בהם יתחרה הקבלן על המחיר הזול ביותר שיציע על הדירה;

סובסידיה לשוכר: בין 25% ל-100% הנחה במחיר הקרקע במכרזי שכירות מוזלת ארוכת טווח - שבהם ינצח מי שיתחייב לדמי השכירות הכי נמוכה;

סובסידיה לסטודנט: קרקע בחינם לבניית מעונות לסטודנטים.

בעבר, אפשר היה לכנות הוזלה של קרקע "סובסידיה לקבלן". הפעם, מבטיחים במשרדי הממשלה, היא תועבר במלואה לציבור, וזאת בזכות השימוש במודל שבו הזוכה במכרז, יהיה מי שיציע את המחיר הסופי הנמוך ביותר לצרכן, ולא, כרגיל, מי שהציע לשלם הכי הרבה על הקרקע.

הבה נניח שהפעם ההנחה תגיע לכיס הנכון, נשאלת השאלה האם השיטה תפגע באיכות המוצר - הדירה. מומחית הנדל"ן ד"ר אפרת טולקובסקי מסבירה - "אם קבלנים יתמודדו על המחיר הסופי, כשעלות הקרקע ידועה וקבועה, ברור שכל אחד ינסה להוזיל את עלויות הבנייה. כדאי שהדיירים ידעו שיכול להיות שאיכות הבנייה תהיה בסטנדרט נמוך מהרמה שמציע השוק החופשי".

ערן ניצן, סמנכ"ל התאחדות הקבלנים, אומר שדייר שיזכה בדירה כזו "זכה בלוטו, כי הוא קונה דירה במחיר שנמוך במאות אלפי שקלים ממחיר השוק". עם זאת, לגבי איכות הדירה הוא מסכים ש"טווח צמצום עלויות הבנייה של היזם הוא רחב, ומודה שלמחיר מסובסד לצרכן יש החיסרון, שהוא תמריץ שלא לבנות בנייה מאוד איכותית".

ניצן מזכיר שאוכלוסיית הזכאים לדיור, במסגרות מסוג זה, מתאפיינת בנתונים סוציואקונומיים נמוכים, ולכן חשוב לשמור, ולאורך זמן, על אינטגרציה חברתית, כדי להימנע מכניסה למלכודת, שתיצור אזורים שלמים הנושאים סממנים מובהקים של אוכלוסיה כזו. "אנחנו מאמינים שנכון לשלב אוכלוסיות במעמד סוציואקונומי גבוה יותר", הוא טוען ומציע את הדרך: לאפשר לקבלן לבנות באותו בניין, דירות במחיר למשתכן, ודירות שייקנו בשוק החופשי, אך מציין שבמקרה כזה, "על הקונה בשוק החופשי לקחת בחשבון את אופי הפרויקט".

השכרה לנצח

לגבי החלק השני של התוכנית - דיור להשכרה - טולקובסקי סבורה שמדובר בהצעה טובה וחשובה, אם כי לדעתה הקרקע הייתה צריכה להיות מיועדת להשכרה לנצח.

"הקבלנים יעשו את החישוב שלהם לגבי התשואה מהפרויקט אחרי עלות הקרקע, ואחרי עלות הבנייה. אם, לדוגמא, עלות הבנייה היא 50, וגם עלות הקרקע בייעוד בנייה למכירה הייתה לפי הערכת השמאי 50 גם היא, ושכר הדירה המובטח הוא 5, אז בנייה להשכרה לא תיתכן.

"אולם לאור ההצעה למכור קרקע במחיר נמוך מהערכת השמאי, כנראה שבמכרז, יתמחרו הקבלנים את המחיר סביב 20 - כלומר ידרשו הוזלה ב-60% - כדי שהתשואה שתיוותר בידם תהיה סביב 7%". לדעתה רק תשואות בגובה 9%-7% יבטיחו השתתפות של משקיעים מוסדיים - למשל קרנות פנסיה וחברות ביטוח - בשוק זה.

אצל אריק שרון בשנות ה-90' את הקופון גזרו הקבלנים

חזרו עשרים שנה אחורה, ותיווכחו שהלחץ הוא אותו לחץ, והבעיה אותה בעיה. מאות אלפי עולים מברה"מ שהגיעו או היו צפויים להגיע חייבו למצוא פתרונות דיור - הרבה, ומהר. על המהלכים ניצח שר הבינוי והשיכון ויו"ר מנהל מקרקעי ישראל דאז, אריאל שרון, שהנחה לשווק בשנים 1991-1990 קרקעות במחיר של "עד כדי 50% ממחיר שמאי".

מחקר שהוכן בשנת 1992 עבור מינהל מקרקעי ישראל על ידי הכלכלנים ברי צ'רניאבסקי, אהוד פסטרנק ואירית צ'רניאבסקי, מצא שהסובסידיה הממשלתית - במקרה של הנחיית מדיניות שרון להחכיר את הקרקע בפחות מהמחיר המקסימלי שהמדינה יכולה הייתה להשיג עליה - נכנסה לכיס הקבלנים, ולא לכיסי הדיירים.

עם תוצאה זו לכשעצמה אין שום בעיה, אם מטרת קובעי המדיניות הייתה לתמרץ את הקבלנים לבנות יותר דירות, וכך להקל על המצוקה. אבל כמובן שיש בעיה, די חמורה, אם המטרה מלכתחילה הייתה להוזיל את מחירי הדירות לצרכנים הסופיים.

כך הגיעו החוקרים למסקנתם: על עלויות הבנייה, הפיתוח, מסים, אגרות ועוד - הוסיפו רווח קבלני ויזמי שניהם בשיעורים דו-ספרתיים ממחיר הדירה, וכך קבלו את "העלות הכוללת" לייצור דירה. בשלב השני הם הפחיתו ממחיר הדירה בשוק החופשי (כמה ששילם הרוכש) את העלות הכוללת, וכך חילצו את מחיר הקרקע ששלם רוכש הדירה בפועל.

עתה, כל שנותר הוא להשוות בין הסכום ששילם הקבלן על הקרקע לאחר שקבל הנחה נדיבה מהמנהל, לסכום ששילם הרוכש. מה שגילו החוקרים הוא שכמעט בכל המקרים רוכש הדירה שילם על הקרקע הרבה יותר ממה ששילם עליה הקבלן; במילים אחרות, ההנחה הממשלתית הפכה ל"רווח נוסף" של הקבלנים.

ומכאן נגזרת המסקנה המרכזית של המחקר - הוזלת הקרקע בכלל לא הייתה אפקטיבית בכל מה שקשור להורדת מחירי הדירות. כוחות השוק הם שקבעו כמה כסף שילם הרוכש בפועל, הדברים אמורים בעיקר לאזורי הביקוש. "הרווח הנוסף" - כשיעור ממחיר הדירה בשוק החופשי - היה הגבוה ביותר במחוז מרכז, שם הוא הגיע לשליש ממחיר הדירה.

בתוך המחוז הזה בולטת במיוחד רמת גן, שבה מחיר הדירה היה גבוה ב-40% ממחירה לו הבונה היה מתמחר אותה לפי העלות המוזלת של הקרקע שחכר, ותחת כל ההנחות של העלויות והרווחיות הסבורה שהוצגו קודם. שיעורים גבוהים נמצאו גם בראשון לציון, וראש העין - 33% ו-30%, בהתאמה. מצד שני, במקומות כמו נצרת, כרמיאל, ואף חדרה, מחיר הקרקע - הן זה ששילם הקבלן, והן זה ששלם הדייר - היה נמוך מאוד. כפועל יוצא, במקומות כאלה הרווח הנוסף שעבר לכיסי הקבלן היה קטן או אפסי.

מאז אותם ימים רחוקים מחיר הקרקע - כשיעור ממחיר דירה - התייקר, ולכן הטיפול במחירה חשוב היום אפילו עוד יותר. מה שיש ללמוד הוא שגם כשהמדינה הייתה מוכנה לוותר על מחיר הקרקע, לא כל שרשרת הייצור התייצבה דום והסכימה לגלגל הלאה את ההנחה. הפעם בממשלה משוכנעים שכל שקל של הוזלה יגיע ל"נצרך" - יהיה זה רוכש, שוכר או סטודנט - ולסיבה קוראים "מכרז הפוך". מבחן הזמן יוכיח אם צדקו.

צרו איתנו קשר *5988