מיליוני נכסים בעיקול? הישראלים כובשים את מנהטן

בתוך אולם הפילהרמונית האלגנטי, הממוקם במתחם לינקולן סנטר לאמנויות הבמה ממערב לסנטרל פארק, מתווכים, יזמים, משקיעים ושאר בעלי עסקים הקשורים במישרין או בעקיפין לנדל"ן, לא נראו מוטרדים. הם אולי שכחו שמשבר המשכנתאות - שהוביל למשבר הפיננסי הגדול בארה"ב לפני שנים ספורות - התחיל בענף שלהם, שמכר דירות ובתים במחירי בועה שאינם משקפים את ערכם האמתי, ושמומנו בעזרת לא מעט משכנתאות בשיעור 90% ויותר.

מלבד אנגלית, השפה הכי מדוברת בכנס היתה עברית. החל במתווכים שעזבו את הארץ לפני שנים רבות, ועד ליזמים צעירים שמחפשים הזדמנויות השקעה חדשות ב"תפוח הגדול", נדמה שבכל פינה באולם הפילהרמונית של ניו יורק - שנהפך במשך יום אחד החודש למסיבת קוקטייל ענקית לכ-2,000 אנשי נדל"ן - נשמעה שפת הקודש.

התירוץ הרשמי להתקהלות: ועידת הנדל"ן השנתית של The Real Deal, מגזין ואתר העוסק בנדל"ן בניו יורק. הכנס סיפק לפחות דיון אחד מעניין, עימות בין שני אילי נדל"ן מקומיים - ג'ון קטסימטידיס, מיליארדר בעל רשת קמעונאית שעשה את הונו בעיקר בנדל"ן בניו יורק, והיזם בילי מאקלואו, יורש של אימפריית נדל"ן מקומית. השניים התעמתו ביניהם על מי טוב יותר לנדל"ן, הדמוקרטים או הרפובליקנים, דיון שקצר תשואות משני צדי המתרס.

הרבה ביקורת נשמעה כאן על ממשל אובמה ויחסו לעסקים - ואף מילה על המחאה החברתית שמובילה קבוצת Occupy Wall Street - שבאותו ערב התפזרה מהמאהל בדאונטאון ושלמחרת ארגנה במנהטן הפגנה שהתדרדרה לעימותים בין שוטרים למפגינים.

בימים שבהם משקיעים בורחים מוול סטריט ומחפשים השקעות מוחשיות - ולראיה, בתי המכירות הפומביות סות'ביז וכריסטיז שמכרו לאחרונה יצירות אמנות, לרבות צילומים, במחירי שיא - הנדל"ן שוב חוזר לכותרות כאפיק השקעה. בשיחות פרטיות שהתנהלו בכנס, דיברו רבים על עסקי Brick & Mortar, כלומר על השקעה במבנים מוחשיים ולא במכשירים פיננסיים ערטילאיים.

"ניו יורק היא שוק הנדל"ן הטוב ביותר בעולם, ובוודאי הטוב ביותר בארה"ב", אמר בכנס קטסימטידיס, שדורג על-ידי מגזין פורבס במקום 212 ברשימת 400 עשירי ארה"ב. נראה שקטסימטידיס, שהתפרסם בזכות רשת הסופרמרקטים Gristedes, אינו היחיד שסבור כך.

אלא שלמחפשי הזהב החדשים של ניו יורק, אותם המשקיעים הזרים הסורקים את מנהטן במטרה למצוא נכסים ומגרשים זולים שישביחו ויהפכו אותם לעשירים, נכונה, כפי הנראה, עוד דרך ארוכה.

מחירי הדירות בצפון-מזרח ארה"ב ירדו ב-5.5% בחודש אוקטובר 2011, בהשוואה לחודש המקביל אשתקד, כך לפי נתונים שפרסמה בשבוע שעבר התאחדות המתווכים האמריקאית. האזור ספג גם ירידה של 5.1% במכירת דירות מיד שנייה.

בחינה של מנהטן עצמה מעלה, כי מחיר דירה ממוצע ברבעון השלישי עמד על 1.46 מיליון דולר, ירידה של כ-2% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, כך עולה מדו"ח שפרסמה אחת מסוכנויות התיווך הגדולה בעיר, Prudential Douglas Elliman. עם זאת, ניכרת פעילות רבה בשוק הנדל"ן של האי הצפוף, שכן מכירת דירות זינקה ב-בכ-17% בהשוואה לרבעון השלישי ב-2010.

ניו-יורק הסולידית

חברת Hap Investments הישראלית, אחת מנותנות החסות לכנס, שמה לאחרונה את יהבה בניו יורק (ראה מסגרת), אחרי שהשקיעה בעיקר בנדל"ן בישראל ובמזרח אירופה. אבל הנוכחות הישראלית (שלא לדבר על הנוכחות היהודית) בוועידת הנדל"ן במנהטן לא הסתכמה בכך.

גם את דני פישמן (לשעבר שותף בבית ההשקעות תמיר פישמן) ואמיר ירושלמי הישראלים, מבעלי גאיה נדל"ן הפועלת בניו יורק ובסביבותיה, פגשנו שם. "נדל"ן בניו יורק, מאז נפילת ליהמן ועד היום, זו השקעה יחסית סולידית", אומר פישמן. "זו השקעה בטוחה יותר מהרבה אגרות חוב ממשלתיות ברחבי העולם".

לא פישמן, ולא ערן פולק, מנכ"ל משותף ב-Hap, מודאגים מהאפשרות של מיתון בעל תחתית כפולה, כזה שיפיל עוד יותר את מחירי הדירות בארה"ב. "מצדי שתהיה עוד תחתית", אומר פולק, "זו רק הזדמנות לקנות עוד".

לקנות עוד אבל לראות את מחירי הדירות יורדים עוד? הרי רק בשבוע שעבר פרסמה, RealtyTrac, חברת מחקר המלקטת נתוני עיקול בעיקר עבור משקיעים, כי 3.5 מיליון בתים ודירות נמצאים בתהליכי עיקול מאז 2008, זאת בנוסף ל-2.7 מיליון שעוקלו בשנים 2004-2008. אבל פולק ופישמן לא נראים מודאגים. שניהם מדקלמים את שיעורי התפוסה הגבוהים בדירות במנהטן - כ-99% - כך ש"אפשר להשכיר צ'יק צ'ק", אומר פישמן.

לתפוס מחיר טוב

כשפולק מציג את הפרויקטים של Hap בפני באי הכנס, מתברר לי שאני יושבת ליד מתווכת ישראלית. "כל המשפחה שלי מראשון לציון!" עולצת שרה גייר מחברת JDK כשהיא מתבוננת בכרטיס הביקור שלי. כבר שנים שהיא לא גרה בארץ - יש לה עסקי נדל"ן בניו יורק ובפלורידה - וילדיה גדלו בארה"ב.

אני שואלת אותה מדוע שומעים כל כך הרבה עברית בכנס הנדל"ן של ניו יורק. "הישראלים באים לפה כי הם יכולים לעשות כאן מה שבחיים לא היו יכולים לעשות בארץ", מספקת גייר את הסבר החלום האמריקאי בקליפת אגוז.

היא רוצה לתת לי כמה רעיונות לכתבות ומיד מציעה "לקחת אותי ללאנצ'" וכך גם איריס רוזנו, ברוקרית ישראלית שעובדת בסוכנות Bessen, וממהרת להזמין אותי ל"אפטר-פרטי" שנערך בתום דיוני הוועידה על גג מלון סמוך.

עוד לפני שמתחילה המסיבה, אני נתקלת בערן אברון, הישראלי שמנהל את מערך השיווק של מגזין The Real Deal, ושנראה כמי שמכיר כמעט את כל הישראלים בביצת הנדל"ן הניו יורקית. במהלך הכנס הוא מסייע, בין השאר, לאנשי חברת אבטחה ישראלית, המספקת שירותים לבנייני משרדים, להציע את שירותי האבטחה שלה לנדל"ניסטים המקומיים.

עוד מבאי הכנס: הארכיטקט דניאל גולדנר, בעל משרד אדריכלים במנהטן, המעצב בימים אלה מספר פרויקטים עבור יזמים ישראלים. "מספר הלקוחות הישראלים שלי הוא דיספרופורציוני לחלוטין", אומר גולדנר, המתמחה בשיפוץ, עיצוב ומיצוב מחדש של בניינים קיימים ובפרויקטים להסבת מבנים ישנים לשימושים חדשים.

שני בחורים צעירים לבושים בחליפות - ג'ון ואית'ן, על פי כרטיסי הביקור שלהם - מתגלים מהר מאד כמיקי ואיתי מישראל, אחרי שאני שומעת אותם מנהלים שיחה ערה בעברית. איתי פורטי הוא מתווך בחברת J.K. Dansar מזה ארבע שנים. מיקי "ג'ון" כץ, סגן נשיא בחברת ההובלות Flat Rate Moving (אל תחום ההובלות בארה"ב חדרו ישראלים כבר לפני כמה עשורים), אומר שיש הרבה עבודה בתחום, מכיוון שחברות רבות חותמות כעת על חוזי שכירות במשרדים ל-10 או 20 שנים "בחצי המחיר ממה שעלתה שכירות בניו יורק לפני שלוש שנים, כדי לתפוס מחיר טוב".

"אני לא ישן בלילה"

סיור בהארלם ובוושינגטון הייטס, בהן פעילה Hap, מעלה אצל רועי אמזל, אחד ממנהליה את השאלה מדוע בארץ לא נערכות הגרלות של דיור בה השגה כמו אלה שמקיימת עיריית ניו יורק. "בארץ, אם רק 100 איש יזכו מתוך 2,000 מועמדים, זה לא טוב. חס וחלילה שייתנו פתרון חלקי", קובל אמזל. "אז לא עושים כלום, ואף אחד לא מקבל דיור בר השגה. אבל 100 אנשים זה עדיף מכלום".

בניו יורק קיימת תכנית לדיור בר השגה (affordable housing), שבמסגרתה זוכים מועמדים מתאימים בדירות מסובסדות. כתוצאה, העיר שומרת בתוכה אוכלוסיות מגוונות. "בניו יורק הבינו שכדי להתקיים, עיר צריכה את כל שכבות האוכלוסייה", אומר ערן פולק, מנכ"ל משותף בחברה, "אם לא ייעשה משהו דומה בקרוב בתל אביב, היא תהפוך לעיר של עשירים בלבד".

Hap מקימה בימים אלה כ-200 יחידות דיור - מדירות שני חדרים ועד פנטהאוזים ודירות גן - בחלקה הצפוני של מנהטן, במחירים של 150 אלף דולר ועד 700 אלף דולר. את הדירות ניתן להשכיר ב-2,000 דולר עד 3,000 דולר לחודש, תלוי בגודל ובמיקום הדירה. בפרויקטים מסוימים, מתחייבת החברה לספק למשקיעים תשואה שנתית של 6%.

את המשקיעים הישראלים החברה מגייסת בעיקר באמצעות פרסומים בארץ, אבל לדברי פולק, הוא לא מגייס משקיעים בכל מחיר: "אם באים אלי אנשי קבע שמקבלים מענק פרישה מהצבא ורוצים להשקיע את כולו בפרויקט שלנו, אני לא ישן בלילה".

בט מקימה גינה בגטו

"אם אתה משתחרר מדעות קדומות, זה מקום מקסים", אומר פולק, תוך כדי סיור בפרויקטים של חברת Hap בשכונת הארלם בניו יורק. "לפני עידן ראש העיר רודי ג'וליאני, היה בלגן בכל העיר, גם ברחוב 42 היו זונות וסוחרי סמים. היום, כל העיר יותר טובה, כולל הארלם".

Hap Investments, בה שותפים פולק, ניר אמזל, ואמיר חסיד (השניים האחרונים גם שותפים במשרד עורכי הדין אמזל לוי חסיד), מקימה בימים אלה ארבעה פרויקטים בחלקו הצפוני של האי מנהטן, לרבות בשכונת הארלם.

"נאסוף את מי הגשם מהמרזבים"

הארלם, ששמה נקשר לא אחת לפשע, עוני והזנחה, עוברת בשנים האחרונות תהליך ג'נטריפיקציה שבו חודרת אט אט אוכלוסייה מהמעמד הבינוני לשכונה החלשה. Hap היא למעשה אחת מתוך עשרות חברות שמניעות את התהליך, בכך שהיא בונה בניינים חדשים ומשפצת ישנים, משפרת את חזות השכונה, ומאכלסת את יחידות הדיור בשכבות מבוססות יותר. כרגע, מירב המאמצים מכוונים כלפי משקיעים ישראלים, שרוכשים דירות ומשכירים אותן.

בבוקרו של יום צונן באמצע נובמבר, אנחנו נעצרים מול אחד הפרויקטים של Hap בהארלם, ופולק מביט בעיניים נוצצות בגינה הקהילתית הצמודה לבניין הריק שרכשה החברה, אותו תסב לבית דירות חדש. הגינה היא חלק מ"פרויקט הרסטורציה של ניו יורק", שנוסד על-ידי השחקנית בט מידלר, ושמטרתו לספק שטחים ירוקים לרווחת תושבי העיר. "אנחנו נאסוף מהמרזבים את המים וננתב אותם לגינה", אומר פולק בהתלהבות. זה לא שאין מספיק מים בניו יורק; אך אחת ממטרות הפרויקט היא שמירה על הסביבה ומשאביה.

*** הכותבת היתה אורחת Hap Investments בניו יורק.

 דירות מנהטן