פיצוי ירידת ערך שנים אחרי שתוכנית אושרה

האם ניתן לתבוע על ירידת ערך שנסיבותיה נעוצות בהחלטה שנפלה לפני שנים רבות? 1500 תושבים מחולון ומבת-ים אשר תבעו את עיריותיהן בגין סלילת נתיבי איילון סמוך לבתי מגוריהם, העמידו בפני שמאי מכריע את אתגר ההכרעה. ההחלטה שנפלה עלולה להוות תקדים מסבך

בפברואר 98, בדיוק לפני 14 שנים, אושרה תכנית שתכליתה לייעד שטחים לדרכים ותנועה מהירה, אמצעי להסעת המונים ורכבת בהמשך לפרוזדור תחבורתי לאשדוד ולראשון לציון. מדובר על החלק הדרומי של נתיבי איילון.

לימים, הגישו למעלה מ-1500 בעלי דירות, הממוקמות בבניינים הסמוכים לכביש, תביעות בגין ירידת ערך דירותיהם. הנתבעות: עיריית בת ים וחולון וכן נתיבי איילון.

משלא הגיעו הצדדים להסכמה מונה ע"י ועדת הערר השמאי גדעון גולדשטיין כשמאי מכריע.

בתביעה התעורר קושי של התובעים להוכיח את ירידת הערך, שכן במועד הקובע בו אושרה התכנית (תחילת 1998) התכנית כלל לא השפיעה על שווי הדירות הנפגעות, מאחר ודיירי השכונה והציבור לא היו מודעים לקיומה.

השפעת התכנית החלה לחלחל למחירי הדירות רק למעלה מארבע שנים לאחר מכן בעת שהחלו בביצועה. גם השמאי מטעם הוועדה הכיר בכך שמדידת הפגיעה יכולה להיעשות רק שנים לאחר המועד הקובע ואולם, כך טען, יש להתעלם מהשפעת העבודות על שווי התכנית ולבחון את ירידת הערך לפי השווי בו התייצבו המחירים לאחר סיום העבודות שכן התכנית קבעה בניית קירות מגן והשפעתה יכולה להיבחן לא לפי מחירי ביניים המשקפים את מטרד ביצוע העבודות אלא רק לפי המחירים לאחר תום ביצוע התכנית דהיינו תחילת 2005 עת נפתח הכביש לתנועה, כשבע שנים לאחר המועד הקובע.

השמאי המכריע, גדעון גולדשטיין קבע כי "לא יהיה זה נכון לבדוק את המחירים סמוך לפני התכנית ולהשוותה לרמת המחירים סמוך לאחר אישור התכנית, שכן המסקנה שתתקבל עלולה להיות מוטה ומטעה, שכן מלוא ההשפעה התכנונית נתגבשה רק לאחר גמר סלילת הכביש ופתיחתו לתנועה ולא מייד לאחר אישור התכנית".

על החלטה זו, הוגשו ערעורים רבים שטענו, בין השאר, כי "...על אף שהשמאי המכריע ציין כי המועד הקובע הינו 24.2.98, הרי שהיה זה בבחינת מס שפתיים בלבד. לטענתם השמאי המכריע קבע כי שנת 2005 הינה המועד הקובע לצורך השומה כיוון שבדק מחירים, לא סמוך לאחר אישור התכנית אלא שבע שנים לאחר מכן".

ועדת הערר בראשות עו"ד כרמית פנטון שיבחה את השמאי וקבעה כי "...אכן מדובר בשומה מכרעת מלומדת, מקצועית ומקיפה". ולאחר שחזרה על משנתה לפיה אין להתערב בשיקול דעתו של השמאי המכריע בעניינים הנוגעים לתחום מקצועיותו אלא במקרים יוצאי דופן בהם נפל פגם חמור בשיקול דעתו, אף אישרה במלואה את השומה ודחתה את הערעור וזאת לא רק מהטעם שאין להתערב בשיקול הדעת אלא גם לאחר בחינת הדברים גופם".

החלטה זו שאושרה בוועדת הערר הינה עקרונית ומשמעותית ביותר שכן, אם תאומץ, ניתן יהיה לטעון כי יש לבחון הפגיעה לא במועד הקובע אלא שנים לאחר מכן. ואז - כיצד יקוזזו השפעות על הפגיעה או ההשבחה הנובעות משינוי בטעמים, משינויי מחירים כלליים ועוד אירועים שאינם קשורים כלל לאישור התכנית?

עדי צביקל ויצחק שפיגל חברי לשכת שמאי מקרקעין והאקדמיה למחקר שמאות

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988