לא תאמינו: כמה דירות באמת שיווק אטיאס ב-3 שנים?

בעוד שר השיכון מנופף בנתוני השיווק התיאורטיים של קרקעות למגורים בשלוש השנים האחרונות, אולי מוטב להתמקד בכמות יחידות הדיור ששווקו בפועל ■ אטיאס מתפאר בשיווק של 110 אלף דירות ב-3 שנים - בפועל שווקו רק 68 אלף דירות

"בשלוש שנים שיווקו משרד הבינוי והשיכון ומינהל מקרקעי ישראל קרקעות לבניית למעלה מ-100 אלף דירות", הכריזה הודעה לעיתונות ששחרר משרד השיכון לפני שלושה שבועות, כמו גם הודעות מהחודשים האחרונים. 100 אלף יחידות הדיור ששווקו במהלך 2009, 2010 ו-2011 הפכו ל"מספר קסם", עליו חוזר שר השיכון, אריאל אטיאס, בראיונות עיתונאיים ומעל כמעט כל במה עליה הוא נושא דברים. אגב, בראיונות אחרונים הוא אף ציין את המספר 110 אלף יחידות דיור בשלוש שנים.

ועם זאת, מבדיקה של הנתונים, אותם פרסם לאחרונה האגף למידע וניתוח כלכלי של משרד השיכון עצמו, עולה כי היצע הדירות בפועל קטן בהרבה מ-100 אלף יחידות דיור. מספר יח"ד שיוקמו על מגרשים שנרכשו בפועל בשנים 2009, 2010 ו-2011, באמצעות מכרזים פומביים ובשיטות אחרות (למשל, בפטור ממכרז), מסתכמות ב-67,550 יח"ד. נמוך בהרבה מ"מספר הקסם" של אטיאס.

"ההיצע האמיתי": 25 אלף יח"ד

בחינה של שנת 2011 בלבד, מעלה כי שווקו במהלכה 37,210 יח"ד על ידי המינהל ומשרד השיכון (ובניכוי ביטולים 31 אלף יח"ד). העסקאות שאושרו בפועל מסתכמות ב-25,455 יח"ד, רק 68% מהמספר המקורי ששווק. "זה מה שרכשו היזמים, על זה שילמו כסף - וזהו היצע הדירות האמיתי בישראל", אמר ל"גלובס" מקור בכיר המכיר מקרוב את מכרזי קרקעות המדינה.

ואגב, מספר העסקאות שאושרו בשנת 2011 גדול רק בכ-2% ממספר העסקאות שאושרו בשנת 2010, ושהסתכם ב-24,865 יח"ד. הקפיצה הגדולה באמת, בשיעור 44%, התרחשה בין 2009 ל-2010, שבהן עלה מספר העסקאות המאושר מ-17,230 יח"ד לכ-25 אלף יח"ד, כאמור.

בסקירת משרד השיכון מדגישים המחברים כי העסקאות שאושרו בשנה נתונה, "כוללות גם מכרזים שפורסמו ונקבעו להם זוכים בשנים קודמות, אולם אושרו בשנה המדוברת".

נתון נוסף שעולה מהדוח מצביע על זינוק במספר שיווקי הקרקעות שבוצעו על-ידי משרד השיכון, וצניחה במספר היחידות ששווקו על-ידי מינהל מקרקעי ישראל במכרזים. בשנת 2011 שיווק המשרד באמצעות מכרזים קרקעות לכמעט 21 אלף יח"ד (לעומת כ-14 אלף יח"ד בשנה הקודמת), פי שלוש מהכמות ששווקה על ידי המינהל ב-2011 ושעמדה על כ-7,300 יח"ד. מבחינת שיווקי המינהל, מדובר בצניחה של כ-40% משנת 2010, במהלכה הוא שיווק קרקעות לבניית כ-12 אלף יח"ד.

יצוין כי במסגרות אחרות - בפטור ממכרז, וכיו"ב - שווקו על-ידי המינהל קרקעות לכ-9,000 יחידות דיור ב-2011.

בסקירה מצוין כי נתוני השיווקים של משרד השיכון בשנת 2011 כוללים מכירת קרקעות בהגרלות וכן מכרזים בשיטת "מחיר למשתכן" (הזוכה הוא זה שמציע את מחיר הדירה הסופי הזול ביותר), שאגב היקפם הוא כ-2,500 דירות והם התעכבו עד שבוע שעבר, עת שר האוצר חתם על הקריטריונים לזכאות לדירה במסגרת "מחיר למשתכן".

"ניכר שוב ביטול בפריפריה"

מהדו"ח אף עולה תמונה לפיה במכרזים פומביים שערך המינהל בשנים האחרונות כמעט לא היו ביטולים (ביטולים הם מכרזים שחזרו ללא הצעות, ביטולי זכיות מסיבות שונות, ועוד). מנגד, במכרזי הקרקעות של משרד השיכון - שמשווק בכ-60 ערים, לרבות באר שבע ומודיעין, אך גם בעיירות פיתוח, ואת מכרזי "מחיר למשתכן", כאמור - ניכר פער גדול בין המספר ששווק במקור, לבין הכמות ששווקה בפועל (בניכוי ביטולים).

בשנת 2011, למשל, שיווק המשרד באמצעות מכרזים כ-21 אלף יחידות דיור, כאמור, אך בניכוי ביטולים הגיע המספר לכ-15 אלף יח"ד (כ-71% מהכמות המקורית). בשנת 2010 שיווק המשרד כ-14 אלף יח"ד באמצעות מכרזים, אך בניכוי ביטולים שווקו רק כעשרת אלפים יח"ד (שוב, כ-71% מהכמות המקורית).

סך כל המכרזים של שני הגופים, הכולל יחידות דיור ששווקו שלא במכרז, הניבו, בניכוי ביטולים, כ-31 אלף יח"ד ב-2011, עלייה של 4% משנת 2010.

"היקף הביטולים של המכרזים הפומביים מושפע ממגמות במחירי הדירות", לשון הסקירה. "עליית המחירים מאז 2008 השפיעה על הגדלת הביקושים במכרזים וצמצום היקף הביטולים. עד שנת 2008 היקף הביטולים היה גבוה משמעותית ובלט בעיקר באזורי הפריפריה. במחצית השנייה של 2011, בעקבות הירידה בביקושים, ניכר שוב ביטול יחסי של מכרזים במיוחד באזורי הפריפריה".

ממשרד השיכון נמסר בתגובה, כי כמות השיווקים המשותפת של המשרד ושל המינהל בשנת 2011 "היא הגבוהה ביותר מאז שנת 1997!".

ביחס לביטולים מדגישים במשרד כי "לא ניתן כלל להתייחס לביטולים של 2011 עד שלא ייסגרו מכרזים לאלפים רבים של יחידות דיור שפורסמו בסוף 2011 ושטרם ננעלו (חלקם בשל המתנה לחתימה על הקריטריונים למכרזי מחיר למשתכן והשכרה ארוכת טווח והכנת המכרזים מסוג חדש זה)".

"שיא בעשור וחצי"

בכל מקרה, מציינים שם, "העלייה בשיווקים היא עקבית ודרמטית ובכל פרמטר שייבחר - עסקות שאושרו, שיווקים בניכוי ביטולים או כלל השיווקים - מדובר בשיא של כעשור וחצי.

בנוסף, במשרד אומרים כי ההפרדה כיום בין משרד השיכון והמינהל ביחס לשיווקים מלאכותית. "מאז כניסתו של השר אטיאס לתפקיד התחדדה ההכרה כי הם אינם גופים מתחרים אלא משלימים והנתון המרשים הסופי של השיווקים הוא הרלבנטי".

כמו כן, במשרד הדגישו כי בשנת 2010 ותחילת 2011 הייתה תפיסה במסגרת הרפורמה שהמינהל לא מתכנן, וממילא כוחו היחסי של משרד השיכון עלה, "אולם מאמצע 2011 מנהל המינהל בנצי ליברמן שינה זאת, והמינהל חזר לעסוק בתכנון".

קרקעות
 קרקעות

צרו איתנו קשר *5988