"בעקבות המחאה החברתית"

איך מסבירים עשרות אחוזי ירידה במכירות ובהכנסות? סוגיה זו העסיקה החודש את מחברי הדוחות השנתיים של חברות הנדל"ן הגדולות. 2011 הסתכמה בנתונים ברורים - היא לא הייתה מוצלחת למי שמכרו בה דירות למגורים; ועם זאת, התחזית לשנה הקרובה נעה בין זהירות לאופטימיות

"לאחר המחאה החברתית נעצרו הביקושים, לאור הציפייה של רוכשי הדירות להוזלת מחירי הדיור בעתיד, דבר הגורם לקהל רוכשים לא מועט להמתין ולראות מה יהיו צעדי המדינה בענף. יחד עם זאת, נכון למועד הדוח מורגשת חזרה של רוכשים פוטנציאלים למשרדי המכירות, כתוצאה מחוסר מדיניות ברורה מצד הממשלה". כך מסכמת חברת אפריקה ישראל מגורים את דוחותיה לשנת 2011, בהן רשמה ירידה חדה במכירת הדירות. על פי הדוח השנתי, מכרה החברה 399 דירות ב-2011 (כולל חלקם של השותפים), זאת לעומת 602 דירות ב-2010 - 33% ירידה במכירות.

והיא לא לבד. בדיקה של חמש חברות מגורים מובילות - אשדר, אזורים, אפריקה ישראל, י.ח דמרי ושיכון ובינוי נדל"ן - מראה שכולן רשמו בשנה החולפת ירידה משמעותית במספר הדירות שמכרו. בנוסף, החברות מזכירות כמובן את המחאה החברתית כמי שהובילה לעצירת הביקושים, מבלי להזכיר שגם למחירי הדירות הגבוהים - שהתרחקו מזמן מהישג ידו של הזוג הממוצע בישראל - יש תרומה לא מבוטלת לירידה במכירות (ולפרוץ המחאה החברתית).

"משנה זהירות"

הירידה הגדולה ביותר במכירות נרשמה בחברת אשדר. בשנה שחלפה מכרה החברה 231 דירות, כאשר בשנה הקודמת עמד נתון זה על 537 דירות - ירידה של 57%. במסגרת הדוח הכספי, מתייחסת אשדר לפעולות משרד השיכון והממשלה להגדלת ההיצע וגוזרת מכך את ההשפעה גם על המחירים: "להערכת החברה, למלאי הקרקעות הזמינות לבנייה ולמלאי הדירות החדשות שבבנייה, השפעה על מחירי הדירות, כך שככל שתימשך העלייה במלאי הקרקעות הזמינות לבנייה ובמלאי הדירות החדשות תיגרם ירידה במחירי הדירות ובמחירי הקרקעות".

גם אזורים מדווחת על ירידה בהיקף מכירת הדירות. ב-2011 התקשרה החברה בחוזים למכירת 521 דירות, לעומת 702 דירות ב-2010. מדובר בירידה בשיעור 25.7% במכירת דירות. עוד על פי נתוני החברה, ההכנסות ממכירת דירות ב-2011 היו 488.9 מיליון שקל, לעומת 696.6 מיליון שקל בשנת 2010.

לחברה 1,841 יחידות דיור ב-26 פרויקטים הנמצאים בשלבי ביצוע שונים. גם אזורים מציינת את המחאה כאחד הגורמים לנתוני המכירות החלשים: "כפועל יוצא מהמחאה החברתית ניכרה ירידה בהיקף מכירות יחידות הדיור של החברה במהלך המחצית השנייה של 2011, ובמיוחד ברבעון השלישי".

בדוח הכספי השנתי מתארת החברה את המצב בשטח ואת השפעתו על האסטרטגיה שלה בשנה הקרובה: "נכון למועד הדוח קיימת אי וודאות באשר למגמת הביקוש והתפתחות המחירים בשוק הנדל"ן למגורים בישראל בשנת 2012. מטבע הדברים, למהלכים כאמור השפעה על פעילות החברה ותוצאותיה, וכי בשלב זה אין ביכולת החברה לחזות את השפעות המגמות האמורות על פעילותה. לאור האמור, הקבוצה נוקטת בתקופה זו במשנה זהירות בכל הנוגע לפתיחת פרויקטים, במיוחד בכל הנוגע לפרויקטים מורכבים, ושמה דגש ככל הניתן על פתיחת פרויקטים בכפוף לביצוע מכירות מוקדמות טרם תחילת הקמתם". החברה מתייחסת גם למצוקת האשראי בענף: "נוכח קשיי המימון הבנקאי האמורים נראה כי גופים בתחום הנדל"ן יפנו למימון מהשוק החוץ בנקאי לרבות השוק המוסדי".

גם החברה הגדולה ביותר בתחום הנדל"ן למגורים, שיכון ובינוי נדל"ן, רשמה ירידה נכרת במספר הדירות שנמכרו בשנה החולפת לעומת 2010. על פי נתוני החברה, בשנת 2011 מכרה החברה 671 דירות תמורת 874 מיליון שקל וזאת לעומת 802 דירות שמכרה בשנת 2010 בהיקף למעלה ממיליארד שקל. מדובר ב-16.3% ירידה במכירת דירות.

בתיאור מצב ענף הנדל"ן ב-2011 במסגרת הדוח הכספי נראה שהחברה אופטימית באופן יחסי לקראת מה שצפוי בשנה הנוכחית: "בשנת 2011 חלה התמתנות בביקוש לדיור למגורים בעיקר עקב ציפיות לירידת מחירים. יחד עם זאת, בסוף שנת 2011 ניכר שיפור בביקוש שהושפע גם מהורדת הריבית על ידי בנק ישראל שהיטיבה עם רוכשי דירה פוטנציאלים".

החברה גם מתייחסת לירידה החדה במספר הדירות שנמכרו במשך השנה: "אף על פי שחלה ירידה בכמות המכירות בשנת 2011 לא חל שינוי בהיקף הפעילות של הקבוצה בתחום, ולא חל שינוי מהותי בכמות יחידות הדיור שבביצוע על ידי הקבוצה, וזאת לאור הערכה כי המחסור בדירות למגורים עדיין קיים וההתמתנות בביקוש הינה זמנית. יחד עם זאת הקבוצה עוקבת באופן ספציפי אחר הביקוש בכל אתר בו היא פעילה והפעלות של בתים חדשים נעשות בהתאם".

חברות 'לא הוגנות'

החברה מתייחסת גם באופן ישיר למחאה החברתית של הקיץ האחרון ועל פי הנאמר בדוח תוצאותיה אכן השפיעו או ישפיעו בעתיד גם על מחירי הדירות: "המחאה, שקמה על רקע מחירי הדיור המאמירים, התרחבה גם להחרמת מוצרי צריכה של חברות אשר נחשבו כ'לא הוגנות' מבחינת עלות מוצריהן לצרכן. התוצר העיקרי של המחאה הינו ועדת טרכטנברג, אשר בין המלצותיה קיימים ממשקים לתחומי פעילותה של הקבוצה, ובפרט בתחום ייזום הנדל"ן למגורים בו לקבוצה פעילות ענפה בישראל, בכך יהיה על הקבוצה להתאים את מחירי יחידות הדיור הנמכרות על ידה למציאות החברתית החדשה".

חברה גדולה אחרת שגם רשמה ירידה במכירת הדירות היא י.ח.דמרי. החברה דיווחה בדוח הכספי השנתי כי ב-2011 נמכרו 351 דירות בכל הפרויקטים של החברה, זאת לעומת 370 דירות שנמכרו בשנה שעברה. מדובר בירידה של 5% במכירות. בהיקף כספי של מכירת הדירות מדובר בירידה של כ-3% כאשר סך כל התמורה הכספית הכוללת ממכירת הדירות ב-2010 עמדה על כ-382.2 מיליון שקל וב-2011 על כ-374.8 מיליון שקל.

"המענקים השפיעו"

בשונה מהחברות הגדולות האחרות, דמרי פועלת בעיקר מחוץ לאזור המרכז וייתכן שעובדה זו גרמה לכך שמבין החברות הגדולות, אחוז הירידה במכירת הדירות הוא בשיעור הנמוך ביותר.

החברה מציינת בדוח הכספי שלה כי: "בעקבות המחאה החברתית והקשחת תנאי הבנקים אל מול הקבלנים ואל מול הרוכשים הורגשה בתחילת הרבעון השלישי של 2011 מגמה של ירידה דרסטית בקצב מכירת דירות למגורים. להערכת החברה מגמה זו נבעה מצפי של רוכשים לירידה במחירים, בעקבות צעדים שונים שיתכן שהממשלה תנקוט".

במסגרת הדיווחים מתייחסת החברה גם להטבות שמעניק משרד השיכון לרוכשי דירה ראשונה ביישובים נבחרים בפריפריה ועל פי הדיווח נראה שהמהלך של המשרד אכן נושא פרי: "המענקים לאזורי עדיפות השפיעו באופן חיובי על היקף מכירת הדירות שהחברה בונה באזורים אלו".

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988