קיזוז תשלום כופר חניה מערך הנכס

תכנית בניין עיר התירה תוספת שתי קומות ברחוב הנציב 16 בתל אביב. ההיתר הותנה, בין היתר, בשיפוץ המבנה הקיים ובתשלום כופר חניה בהיקף 430 אלף שקל.

בדיון בשומה הנגדית, בפני השמאי המכריע רן וירניק, הוכרע כי "דרישת התשלום לכופר חניה עומדת בשלב מתן ההיתר ומהווה אחד מתנאיו, וככזו, גם ברמה המשפטית אין להתעלם מדרישה זאת בעת חישוב ערכו של הנכס במצב החדש". השמאי המכריע הבהיר כי "גם בפן השמאי, בלתי ניתן להתעלם מכך שתשלום כופר החניה למשיבה אינו מעמיד לרשות המבקש מקום חניה של ממש, ומכיוון שכך, אין בתשלום הנדרש לקרן חניה משום תוספת כלשהי לשוויו של הנכס". לפיכך, מצא השמאי לנכון להפחית את עלות כופר החניה משווי המצב החדש של הנכס.

על החלטה זו הגישה הוועדה המקומית ערר למחוזית. ועדת הערר, בראשות עו"ד כרמית פנטום, קיבלה את הערר וקבעה כי אין מקום לקזז תשלומי כופר החניה. בין הנימוקים נקבע כי "כשם שלא ניתן לקזז מהיטל השבחה אגרות בנייה וכל תשלום אחר הכרוך במתן היתר בנייה, כך גם לא נמצא כל עיגון בחוק לכך, כי דווקא את התשלום לקרן חניה ניתן לקזז".

ועדת הערר פירטה את משנתה: "אכן, יש עלויות שניתן לקזזם בחישוב שווי הנכס.... עלויות אלו מקוזזות מהיטל ההשבחה כיוון שהנהנה מההשבחה - מקבל ההיתר, לא נהנה ממלוא ההשבחה עקב העלויות העודפות שנשא בהן בביצוע הבנייה... מה שאין כך לגבי כל אותן עלויות שהוציא מבקש ההיתר עובר לבקשה להיתר. אלו הוצאות שאינן גלומות בשווי המקרקעין, לא במצב הקודם ולא במצב החדש. אלו ערכים כלכליים והוצאות, אשר אינם מזכים בהחזר לפי חוק - כך היא אגרת בנייה, כך הם תשלומים שונים שהוציא בקשר עם הוצאת ההיתר כגון אגרות בנייה, הכנת מסמכים, תשלומים למומחים, וכך הם תשלומי חובה שונים המוטלים מכוח חוק התכנון והבנייה ותקנותיו בקשר עם הוצאת היתר - כדוגמת התשלום לקרן חניה".

להשלמת הצדקת ההחלטה מביאה הוועדה נקודה נוספת והיא הוראת החוק הקובעת כי במידה ולא יבוצע חניון ציבורי בתוך 10 שנים מיום תשלום קרן החניה יושב התשלום. במקרה שכזה, אם יקוזז מראש התשלום יצא בעל הקרקע נישכר מכך.

על פי רוב, אנחנו נמנעים מפרשנות ומביאים החלטות כלשונן. אולם, הפעם החלטנו לשנות ממנהגנו בשל העובדה שאנו סבורים כי וועדת הערר נקלעה לכלל טעות יסודית.

ראשית אין מדובר בקיזוז מהיטל ההשבחה. כל שעשה השמאי המכריע הוא להביא בחשבון ההוצאה הנכפית על בעל הקרקע בחישוב שווי המקרקעין. שווי הנכס במצב החדש מושפע באופן בלתי משתמע לשתי פנים הן משווי המוצר המוגמר (משרדים במקרה זה) והן מעלויות הבנייה. אלו הן מושכלות יסוד בכלכלה ובשמאות מקרקעין. גם וועדת הערר בהחלטתה מקבלת כלל זה ואולם לא מיישמת אותו נכונה.

ולעניין הטענה בדבר ההחזר הצפוי, אם וכאשר, על השמאי לשקלל גם סיכוי זה. עסקינן בהערכת שווי הנכס המושבח והשאלה שעומדת בפני השמאי הינה כמה ישלם קונה מרצון למוכר מרצון בעבורו. במקרה שכזה יובאו בחשבון כל ההוצאות המחויבות במימוש ההשבחה (כולל תשלום כופר חניה) ויובא בחשבון גם הסיכוי, כפי שיעריכו הקונה הסביר, שחלק מהתשלום יתקבל בחזרה. במועד הקובע למדידת ההשבחה, מגולמים הפסד או רווח עתידיים בשווי הנכס.

הכותבים הם שמאי מקרקעין