S&P: מחירי הדיור באירופה ימשיכו לרדת בשנתיים הקרובות

במערב אירופה, כמו בישראל, הפער בין מחיר הדירות ומספר המשכורות הדרושות כדי לקנות דירה, הלהיט מחאה ■ כמו בישראל, המחאה לא תמיד השפיעה

ימשיך וירד. זו התחזית החדשה של חברת דירוג האשראי S&P לשוק הנדל"ן האירופי. האומדנים לשנים 2013 ו-2014, משתרעים על טווח רחב. מצד אחד בספרד אמורים המחירים לרדת ב-15% (וב-34% מאז 2009), ומצד שני בגרמניה הם צפויים לעלות בשנתיים הקרובות ב-6%.

בסקירה נבדק גם הפער בין מחירי הבתים יחסית להכנסה, בממוצע ארוך טווח. נמצא שבצרפת ובבריטניה מחיר הנכסים גבוה עתה ב-30% מאותו ממוצע - מה שמאותת על סיכוי לעוד ירידות. המצב הפוך בשוק הגרמני שרחוק ממנו ב-15%.

על ישראל נאמר כי כוח הקנייה ירד בארבע השנים האחרונות באופן ניכר. נכון ל-2012 נחוצות 128 משכורות לדירה, לעומת 103 לפני חמש שנים. באנגליה 95, ובגרמניה ובצרפת 105 ו-107, בהתאמה.

"אי-האיזון בין עליית מחירי הדיור לבין עליית השכר הביאו לכך שכוח קניית הדיור בישראל הוא מהנמוכים באירופה", כותבים עופר עמיר, מנהל תחום נדל"ן ותעשיות קלות ב-S&P מעלות, והאנליסט גל מנקס. מבדיקתם עולה כי בעוד שמחירי הדיור כאן עלו ב-67%, השכר הממוצע עלה ב-9% בלבד.

להערכתם כוח הקנייה יישחק עוד בגלל עלייה נוספת במחיר, אי-שינוי משמעותי במלאי וציפיות שהריבית תישאר נמוכה. עם זאת, אם תחול האטה משמעותית במשק השנה, לדעתם מחירי הדיור יישארו יציבים ואף ירדו מעט, כפי שקרה אחרי מחאת קיץ 2011.

צרפת מס עולה, נדל"ן יורד

מדיניות המס הצרפתית עלתה לכותרות בכל רחבי העולם כאשר שחקן הקולנוע ז'ראר דפרדייה בחר באזרחות רוסית על מנת להימנע מתשלום מס גבוה בצרפת.

המסים הגבוהים אמורים לסייע לממשלה הסוציאליסטית להקטין את הגירעון הממשלתי המתרחב, אך במקביל הם גם שוחקים את אמון הצרכנים ופוגעים בשוק הדיור. מחירי הבתים צפויים לרדת ב-5% בשנים 2013 ו-2014, אף שמטרופולין פריז חסין יחסית, אחרי שעלו ב-10% בממוצע מדי שנה בשנים 2000-2007.

גרמניה שוחה נגד הזרם

שוק הדיור של גרמניה, הכלכלה הגדולה של אירופה, ממשיך לצוף הן בגאות והן בשפל (ראו כתבה בעמ' 4). מאז המשבר העולמי עלו מחירי הבתים, והם אף צפויים לעלות ב-3% בכל אחת מהשנים 2013 ו-2014.

בשונה מצרפת, שלא להזכיר את מדינות הפריפריה המערב-אירופית, הכלכלה יציבה יותר, ולראיה שיעור האבטלה הוא 5.5% בלבד. האנליסטים גם מציינים כי עליות המחירים האחרונות, ואלו שצפויות, "נורמליות" במובן זה שבגרמניה כלל לא התפתחה בעשור הקודם בועת נדל"ן.

אירלנד הצניחה נבלמה

אחד מהתיקונים החריפים בעולם קרו באי הירוק שכונה "הנמר הקלטי". מאז שנת 2007 נחתכו מחירי הבתים במחצית, ובסוף שנת 2010 כל בית שני היה שווה פחות מהמשכנתא שרובצת עליו. עתה ניתן להגיד שההידרדרות נבלמה, והתחזית לשנתיים הקרובות מדברת על יציבות. נקודת האור היא שהיחס בין מחירי הבתים לשכר חזר לממוצע ארוך הטווח שלו, אך ההתאוששות בכל זאת תהיה איטית נוכח עודף היצע משמעותי, נכסים מעוקלים, אבטלה גבוהה והגירה שלילית.

ספרד הרע עוד לפנינו

מלאי עצום של בתים לא מכורים כבר מעיק על השוק הספרדי, וזה עוד לפני שהבנקים סיימו להיפטר מהנכסים המעוקלים. מחירי הבתים צפויים לרדת ב-8% ב-2013, וב-6% ב-2014, אחרי שירדו ב-10% ב-2012. נתון רקע עגום הוא שיעור האבטלה שמגיע ל-25%, ובקרב צעירים (עד גיל 25) ל-55%. לפי התחזית בעוד ארבע שנים ייפגשו, אולי, הביקוש וההיצע, והיחס בין ההכנסה למחיר בית מרמז שנחוצה ירידה בשיעור 20% בדרך לשם.

אנגליה הממוצע מתעתע

בממוצע מחירי הבתים יציבים, אך הנתון הממוצע מצליח לתעתע.

במטרופולין לונדון, בית ל-8 מיליון בני אדם, המחירים דווקא עלו מעט, בדרום האי הם ירדו מעט ואילו במרכז ובצפון במדינה נפלו משמעותית. בשנתיים הקרובות לא צפויות ירידות נוספות בעיקר בגלל שהמוכרים לא השתכנעו לתת הנחות. בטווח הארוך יותר ייתכן שנוצר מחסור בבתים, התחלות הבנייה בשנת 2012 צפויות לענות רק על 40% מהביקוש הצפוי.

כח קניית דיור
 כח קניית דיור

4 השנים האחרונות
 4 השנים האחרונות

צרו איתנו קשר *5988