"תוכנית לפיד תפתור המצב העגום של הדיור? כנראה שלא"

מחר (ב') עתידה לעלות לדיון סעיפי תוכנית הדיור הלאומית של שר האוצר, יאיר לפיד, בקבינט הדיור המיוחד. התוכנית, על שלל סעיפייה, ממשיכה לגרור תגובות רבות מהעוסקים בענף שחלק מפעיליו מלינים על חלק מההצעות שעומדות על הפרק וחלקם משבחים הצעות אחרות ומקווים שאכן יאושרו.

לדברי יקי אמסלם, מנכ"ל אלמוג כדאי, "הכיוון של תוכנית לפיד נכון וחשוב אך אני לא מאמין שהמדינה תצליח לעמוד ביעדי שיווק הקרקע. הלוואי ושליש מהיעדים שהמדינה הציבה לעצמה יצאו לפועל. הבשורה הטובה ביותר בתוכנית היא הסרת החסמים הבירוקרטים המעכבים את הוועדות. כמו למשל כל הנושא סביב פקיד היערות וחסמי ביוב ותשתיות ואני מקווה שהתוכנית אכן תתממש ולא תעלה אבק. לגבי תמ"א 38, אם אכן תוקם קרן למימון פרויקטים של חיזוק מבנים הדבר יאפשר מימוש של תוכניות שכיום תקועות כתוצאה מקשיי מימון".

עו"ד ירון שביט, מומחה בדיני מכרזים ממשרד עו"ד שנהב קונפורטי שביט ושות, התייחס לסעיף העוסק בחוק חובת מכרזים בתוכנית ואמר: "בעיה שניתן לפתור בסכין מנתחים לא פותרים באמצעות גרזן קצבים. זהו מדרון חלקלק. ההתייחסות לחוק חובת המכרזים כאל 'מטרד' או חסם שיש להסירו היא בעייתית לכתחילה ואני צופה התנגדות של היועמ"ש לחלקים משמעותיים מהתיקון.

"ברור שכל תכלית חוק חובת המכרזים היא לאפשר תחרות משוכללת או מבוקרת וברור שמשולם מחיר על כך בין היתר בהתארכות ההליכים. אבל כל זה נעשה לצורך מניעת שחיתויות. אכן יש ליקויים בחוק והתארכות ההליכים ללא ספק היא חלק מהם אך הפתרון של הסרת ה'חסם' הוא פתרון רע".

שביט מתייחס גם לגבי ההצעה המתייחסת למתן עדיפות לבני המקום במכרזים ואומר: "התיקון המוצע מתעלם גם מלקח שנלמד ומפסקי דין שניתנו בנושאים כגון הקצאת יחידות דיור לבני המקום. זו אפליה שברוב המקרים אינה מוצדקת והופכת להיות יתרון כלכלי בידי מי שהוא בן המקום שלאחר מכן יעשה בו שימוש למכור את הנכס בשוק החופשי. זה לא צודק ולא ראוי. ניתן למשל לקבוע שמגורים באזורים חקלאיים בפריפריה, ניתן יהיה להקצות יחידות דיור לבני המקום מתוך הנחה שכאן אין אפליה אלא אבחנה מותרת".

לדברי שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין:"התוכנית החדשה מדברת בשפתו של לפיד, השפה החברתית, ופונה לקהל בוחריו בקרב הציבור החילוני מהמעמד הבינוני שמצפה לצעדים שישפרו את מעמדו בסולם מקבלי הזכאות לדירות בישראל. כמסר אולי מדובר בכיוון נכון ובתיקון נקודות הזכאות כפי שהיו עד כה, אולם האם זהו הפתרון האמיתי למצבו העגום של שוק הדיור בישראל? קרוב לוודאי שלא.

"עלייה במחירי הדירות בישראל ובמחירי השכירות היא כבר עובדה קיימת וחבל שמקבלי ההחלטות לא עוצרים רגע כדי להודות בכך שאין ברירה אלא להגדיל משמעותית ומיידית את היצע הקרקעות לבנייה למגורים על ידי הפשרת קרקעות לבניה בקרבת המרכז ובמעגל השלישי והרביעי. ישנם כרגע דיבורים על שינוי תוכנית המתאר תמ"א 35 אולם היא חייבת לבוא בד בבד עם פיצוי הגיוני וראוי כלפי המחזיקים בקרקע. קרקעות זמינות למגורים הם צורכי ציבור בדיוק כמו גני ילדים וכבישים אחרת לא צפוי שינוי משמעותי בכמות הדירות בשוק או במחירן לכן יש לתת פיצוי ראוי לבעלי הקרקע ולרוץ קדימה עם תוכנית הפשרה מאסיבית ומיידית כדי שהפתרון האמיתי ייראה באופק".

לדברי יעקב אטרקצ'י, בעלים ומנכ"ל של חברת אאורה ישראל: "זו בשורה טובה שהממשלה רואה בנושא הדיור חשיבות לאומית גדולה והצעדים שתוכנית האוצר מגבשת, אלו בהחלט צעדים בכיוון הנכון. חשוב מאוד שהממשלה, על כל אגפיה תקל על ההוצאה לפועל של פרוייקטי פינוי בינוי ותמ"א 38, כי הם יכולים להפוך מיד למלאי זמין באזורי ביקוש והם אלו שיכולים להגדיל את היצע הדירות במקומות בהם קיים צורך אמיתי לכך, כמו גוש דן רבתי.

"לגבי יתר הצעדים, ביניהם האצת שיווק הקרקעות, בניית פרויקטים להשכרה לטווח ארוך, הסרת חסמים בירוקרטיים ועוד, גם הם הולכים בכיוון הנכון, אך עד ליישום זה ייקח לפחות שנתיים עד שלוש שנים, אך חשוב להתחיל כבר היום. בשוק הנדל"ן אין פתרונות אינסטנט ולכן חשוב להתחיל היום לנקוט בצעדים ולהשיג תוצאות בעוד מספר שנים. עיקר העשייה צריכה להיעשות בהסרת חסמים בוועדות התכנון".

עו"ד זיו כספי, שותף במשרד עו"ד גינדי-כספי העוסק בנדל"ן: "בתוכנית אין התייחסות כמעט לאזור הדרום וזה אבסורד שדווקא מרחבי תכנון פתוחים שכבר יש להם חיבור למרכז , לא מקבלים ביטוי. בחלקה הגדול של תכנית הדיור הממשלתית מדובר בתכניות שאושרו זה מכבר ולא מומשו בשל כשלים בהיבטי תשתית ופיתוח . חלקם האחר, עתודות קרקע אשר אף שווקו במכרזי מנהל כמו ראש העין ומודיעין. קבלנים שילמו כסף אבל אי אפשר לממשם.
התכנית לא נוגעת בעיקר, אלא בתכניות שכבר קיימות ולא בלב ליבה של העתודה".

בני קרת, מנכ"ל אזימוט ויועץ אסטרטגי ליזמי נדל"ן: "קודם כל מדובר בהחלטה ברוכה של הממשלה אך אני מסופק שהשוק יעמוד ביעדים אלה. המספרים אינם ריאליים. לא ניתן לאשר 80 אלף דירות במכה אחת. כיום אנו עומדים על מחסור של כמאה אלף דירות שמלווה אותנו בשמונה השנים האחרונות וזה פער מאוד משמעותי המונע מהמחירים לרדת. לכן ההחלטה לא תגרום לירידה משמעותית במחירי הדירות אך אני מקווה שהיא תעזור בייצוב של השוק.

"בכל מקרה הבשורה בשוק הדיור תגיע רק אם המדינה תבצע שינוי מבני עמוק בתהליכי הבירוקרטיה, וכן תביא להפחתת המיסוי הגבוה וההגבלות על המימון הבנקאי , בעיקר לרוכשי דירה ראשונה והזוגות הצעירים. היעד של 25 אלף יחידות דיור לשיווק צריך להיות מכוון בעיקר למכרזים באזורי ביקוש וללא אפליה בין המגזרים השונים . המדינה היא זו ששולטת בעתודות הקרקע הגדולות ולמעשה מכתיבה את מחירן הסופי וכל עוד היא מעמידה מראש מחיר גבוה על הקרקע, היזמים נאלצים לדרוש בסופו של דבר מחיר גבוה לדירה".