המודל הגרמני: 85% מהגרמנים בברלין גרים בשכירות

בזמן ששר האוצר חולם על שוק שכירות לטווח ארוך, כתב "גלובס" יצא לראות איך זה עובד בברלין, שם הרוב המוחלט של התושבים מתגורר בדירה של מישהו אחר ■ מסקנה: זה יכול לעבוד מצוין, אך הרגולציה חשובה מאוד ■ מדריך ומחשבון - מס על שכר דירה

החדשות הטובות הן שדיור להשכרה יכול לעבוד, ולעבוד מצוין. בזמן שאצלנו האזהרות על בועת מחירי הדירות נתקלות באדישות כמעט מוחלטת - עם שיאים בקצב נטילת משכנתאות וקצב כמעט קבוע של רכישת דירות - ולו בגלל שאין פה באמת שוק מגורים בשכירות (לפחות כל עוד החלומות של שר האוצר לא יתגשמו), בברלין החיים בשכירות נראים כמו חלום והגרים בדירה בבעלותם הם מיעוט.

לכן, כאשר הבנק המרכזי של גרמניה יצא השבוע באזהרות מפני התנפחות לא רציונלית של מחירי הדיור לנוכח הריביות הנמוכות, הציבור שהשתכנע יכול היה להסיט כמעט ברגע את העדפותיו בחזרה לשוק השכירות.

החדשות הרעות הן ששוק השכירות בברלין ובגרמניה כולה רחוק מאוד מהשוק הישראלי. למעשה, כדי להגיע לאותה רמה של שכירות, ומלבד היצע משמעותי של דירות, אנחנו זקוקים גם לחקיקה מקיפה בתחום, כזו שלא בטוח שתוכל לעבור את המחסום הפוליטי והציבורי.

ארוכת טווח ומוגנת

בברלין, 85% מדירות המגורים משמשות להשכרה. בגרמניה כולה, מדובר ביחס נמוך יותר ובכל זאת משמעותי - 54%. כאן בישראל, התמונה כמעט הפוכה. על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, רק 26% ממשקי הבית מתגוררים בשכירות. תל אביב מתקרבת ליחס הגרמני, ו-48% מתושביה גרים בשכירות.

הרגולציה עושה את עיקר ההבדל: בעוד בישראל שכירות לטווח ארוך נשמעת כמו מדע בדיוני, בגרמניה זו המציאות. הדייר הגרמני חותם על חוזה שכירות מול בעל הדירה, ואחרי תקופה של פחות משנה הופך החוזה לקבוע.

המשמעות היא שלא ניתן להוציא את הדייר מהדירה אלא רק במקרה שבו לא שילם את שכר הדירה. בנוסף, מה שמדרבן את הגרמנים להחזיק באותה דירה היא העובדה שבעל הדירה לא יכול להעלות את שכר הדירה ביותר מ-15% בשלוש שנים.

בישראל, כידוע, המצב שונה לחלוטין. חוזה השכירות יכול להיפתח ולהיסגר כאוות נפשו של המשכיר. העלאת שכר הדירה תלויה במצב השוק או במצב רוחו של בעל הדירה.

כמו כן, בישראל מחירי השכירות אינם מפוקחים כלל, וכך מתאפשרת העלאת מחירים ספורדית הנובעת מביקוש בלבד. בגרמניה, לעומת זאת, המחיר מפוקח וקצב העלאתו קבוע מראש.

למי שמכיר את שוק השכירות הישראלי, מחירי הדירות בגרמניה ובעיקר בברלין ישמעו הזויים. שכר הדירה הממוצע בברלין עומד על 5.6 אירו למ"ר - כ-27 שקל למ"ר. דירת 2 חדרים בשטח של 60 מ"ר תעלה לשוכר 336 אירו לחודש (1,622 שקל). דירת 3 חדרים בשטח 70 מ"ר, תעלה לשוכר 392 אירו לחודש (1,893 שקל).

אם נחזור לתל אביב, על פי נתוני הלמ"ס, שמספקים את הנתונים המקיפים היחידים על ענף השכירות בישראל, שכר דירה ממוצע באזור תל אביב לדירות קטנות נע בין 3,850 שקל לחודש (דירות 1.5-2 חדרים) ל-4,741 שקל לחודש (דירות 2.5-3 חדרים). כלומר, מחירי השכירות בתל אביב יותר מכפולים בהשוואה לשוק בברלין.

שינויים לרעה

התמונה הוורודה כל כך מזמינה כצפוי גם משקיעים ישראלים לקחת חלק בשוק השכירות הפופולרי של ברלין. כאשר המחירים ברצפה, מלבד דמי שכירות מובטחים ניתן לצפות לעלייה גם בערך הנכסים - בעקבות זחילה מעלה הן במחיר השכירות והן במחיר הדירות.

לא מעט פרסומים מציעים היום לישראלים לרכוש דירה בברלין, תוך הבטחה למימון נוח, דרישה להון עצמי של 30-40 אלף אירו בלבד ותשואה מובטחת, ואף מילה כמובן על חוקי הברזל המגנים על השוכר הגרמני שיושב כבר שנים בדירה שהם קונים.

מלבד הזהירות שצריך לגלות בכל עסקה, ודאי כזו שעושים מעבר לים ובמיוחד בענף מקומי כל כך, כדאי להביא בחשבון שחוקי הברזל הגרמניים בכל זאת משתנים פה ושם, רק שזה בדרך כלל יהיה לרעת בעלי הדירות.

דוגמא אחת לשינוי כזה שכבר קרה היא העובדה שנכון להיום ניתן להעלות את שכר הדירה רק ב-15% בשלוש שנים. עד לא מזמן, היקף העלייה המקסימלי עמד על 20% בשלוש שנים והופחת בעקבות לחץ פוליטי לקראת הבחירות האחרונות, מה שגם מעיד על כוחם של השוכרים במפה הפוליטית. עוד דבר שהשתנה לאחרונה הוא מס הרכישה, שעלה מ-5% ל-6%.

בנוסף, מי שמתעניין ברכישת דירה בודדת בברלין צריך לקחת בחשבון שהעסקאות נעשות בדרך כלל במכירה ורכישה של בניינים וברובם אין פרצלציה (חלוקה של המקרקעין והמבנה לפי יחידות הדיור עצמן). מדובר בהליך שצריך להיעשות על ידי בעל הבניין וגם הוא לוקח זמן.

ובניגוד למשל למצב בישראל, שבו מומלץ למי שרוכש דירה להשקעה למצוא דירה עם שוכר קיים המבטיח מיד קבלת פירות מדמי ההשכרה, המצב בברלין שונה לגמרי. לא מעט דירות מושכרות בחוזים היסטוריים שיכולים לעמוד על 2 אירו למ"ר לחודש, והדירה עצמה נמצאת במצב רעוע.

המשמעות היא שדמי השכירות יוסיפו להיות נמוכים כל עוד השוכר יישאר בדירה, וכפי שכבר נאמר אין דרך להוציא אותו ממנה (בדומה אולי לדמי מפתח שהיו נהוגים בישראל). מעבר לכך, גם אם ייצא השוכר, מדובר בדירות שזקוקות להשקעה כספית ניכרת בשיפוץ על מנת שיושכרו מחדש.

"להחליף דיסקט"

שוק השכירות המפותח מושך לא רק מניפולטורים, כאלה שמציעים לישראלים להיכנס להשקעה מפתה שעלולה להתברר כמלכודת דבש. גם חברות גדולות וגופים מוסדיים עדים לביקושים הקבועים והיציבים בגרמניה.

אחת החברות שפועלת רק בשוק הברלינאי, היא ADO גרופ בבעלות שיכון ובינוי, קבוצת הראל, עדי קייזמן והציבור. פעילות החברה החלה בשנת 2006 ונכון להיום החברה מחזיקה 140 בנייני מגורים הכוללים כ-4,800 דירות לשכירות, עם 98% תפוסה.

עד כה רכשה החברה בניינים בודדים אולם כעת עומדת על הפרק עסקה גדולה שבמסגרתה תרכוש את תיק הנכסים של הקרן הבריטית סטנהם בתמורה לכניסתה בתור בעלת המניות הגדולה בחברה (22%) לאחר שיכון ובינוי (38%). תיק הנכסים כולל 48 בנייני מגורים, הכוללים כ-1,150 דירות להשכרה. שווי תיק הנכסים עומד על כ-98 מיליון אירו ומניב הכנסה שנתית בגובה כ-6 מיליון אירו.

"כשמדברים על שוק השכירות בברלין צריך להחליף דיסקט", אומר מנכ"ל חברת ADO גרופ, שלמה זהר, "יש כללים ברורים וצריך להתמקצע. העבודה האמיתית היא מול השוכרים. התייעלות בתחום האחזקה והגבייה הובילה אותנו למקום שבו אנחנו נמצאים היום. בנוסף, ניהול החוב הוא אחד הדברים המרכזיים בחברה כזו. יש הרבה חברות שמתמנפות גבוה מדי וזה מה שיכול לדרדר את החברה. אנחנו מחפשים היום נכסים נוספים, במיקומים טובים, עם כמה שיותר דירות ריקות שנוכל להעלות בהן את שכר הדירה".

רבין סביון, המנהל את פעילות החברה בברלין, מסביר כי "היקף עסקאות הדיור להשכרה בברלין בלבד נע בין 3 ל-4 מיליארד אירו בשנה. זה שוק עצום, בברלין יש יותר עסקאות מחמש הערים הגדולות בגרמניה גם יחד. בגלל שמחירי השכירות בעיר נמוכים כל כך, גם ביחס לערים אחרות בגרמניה, זה לא תומך בבנייה חדשה לשכירות. אוכלוסייה חדשה מגיעה לעיר ולאט לאט חוזי השכירות יתעדכנו ויעלו".

"אם העלייה הרוסית הייתה מתרחשת היום, המדינה הייתה קורסת"

"אם העלייה הרוסית הייתה מתרחשת היום, המדינה הייתה קורסת. הבעיה היא שאין אף אחד שיכול לקבל את ההחלטות שקיבלו אז". כך אומר שלמה זהר, מנכ"ל ADO גרופ ולשעבר יו"ר בנק דיסקונט. אבל הוא גם אופטימי מעט. לדבריו, "העובדה שבעבר ננקטו הפעולות הנכונות - עובדה שקלטנו תוך זמן קצר מיליון עולים - מצביעה על כך שניתן לעשות זאת".

- מחירי הדיור הן סכנה למשק?

זהר: "חייבים לטפל בשוק המגורים בארץ. במידה שהריבית תעלה או שמצב המשק יורע ונראה פיטורים, יכול להיווצר מצב מסוכן. החוב של משקי הבית עלה בצורה מהותית ואנשים ממשיכים לרכוש דירות. הטיפול בתחום הביקוש אינו נותן פתרון והמדינה צריכה גם לטפל בהיצע וגם להיכנס ברצינות לתחום השכירות. בינתיים הצעדים שננקטו לא השפיעו על המחירים או על ההיצע. גם המלחמה בתושבי החוץ איננה ברורה לי. זה שוק שאסור לפגוע בו, הוא לא מתחרה בשוק המקומי ואלו בדיוק האנשים שהרימו את השוק לאחר התיקון שהיה בו במהלך האינתיפאדה הראשונה".

- איך בונים שוק שכירות נורמלי גם בישראל?

"המדינה חייבת לבנות פרויקטים בשכירות במסגרת פרויקטים של B.O.T (יזם פרטי בונה ומתפעל, וכעבור עשרות שנים הפרויקט חוזר למדינה). הפרויקטים מוכרחים להיות אך ורק לשכירות, בלי שילוב של דירות למכירה. השילוב הזה מוביל רק לעובדה שהקבלן מחפש את הכסף של מכירת הדירות ולא את השכירות. הקרקע צריכה להיות אפס והמכרזים צריכים להיות על מחיר השכירות. כך הסכום הסופי יהיה ידוע ויהיה אפשר גם לקבוע מגבלות על העלאתו בהמשך. לאחר מספר שנים שייקבע מראש יחזור הפרויקט למדינה וכך השכירות תמשיך לפעול לטווח ארוך.

"זו הדרך היחידה שבה ניתן לבצע פרויקטים לשכירות. כל דרך אחרת לא תעבוד. גם הפתרונות של מחיר למשתכן או מתן הטבה במסגרת דירה בבעלות איננה נכונה - מדובר במעט דירות וכל מי שמקבל את הדירה מקבל למעשה מתנה מהמדינה. זה לא הכיוון הנכון וזה גם מצריך קביעת קריטריונים, מה שכבר ראינו שקשה לעשות. שוק שכירות הוא הפתרון היחידי".

* הכותב היה אורח ADO גרופ בברלין

שוק השכירות
 שוק השכירות

שיעור השוכרים
 שיעור השוכרים

צרו איתנו קשר *5988