ההסכם שונה, המס ישונה גם הוא

עסקת תמורות היא עסקת מכר מלא במסגרתה מוכר בעל הקרקע את זכויותיו בקרקע בתמורה לקבלת אחוזים מסוימים בתמורות העתידיות שיתקבלו ממכירת הקרקע לאחר הבנייה עליה. לצורך קביעת שווי העסקה בעת החתימה על עסקת תמורות, יש צורך בראייה ארוכת טווח משום ששווי העסקה מבוסס על אומדן של התמורות העתידיות.

בנובמבר 2011, נתנה ועדת ערר מס שבח מקרקעין בתל אביב יפו פסק דין בעניין שמשון זליג ושות'- חברה קבלנית בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות. באותו מקרה, בשנת 2000 התקשרה זליג, שהינה חברה קבלנית, בעסקת תמורות עם הכשרת היישוב לישראל בע"מ שהייתה הבעלים של הקרקע. לפי ההסכם, רכשה החברה הקבלנית זכויות בנייה של כ- 148 יחידות דיור בראשון לציון ובתמורה לכך תהיה הכשרת היישוב זכאית לאחוזים מהתמורה שתתקבל ממכירת כל דירה במיזם שייבנה במקרקעין.

אגב הליך משפטי שהתנהל במקביל, התברר כי חברת זליג ערכה בשנת 2003 תיקון להסכם המקורי משנת 2000 במסגרתו חלו שינויים במחיר המינימלי ליחידת דיור ובשיעורי התמורות שהמוכרת זכאית להם. תיקון זה להסכם לא דווח כלל.

בעקבות השינוי בהסכם, הוציא המנהל שומת מס רכישה חדשה לחברת זליג, תוך הפעלת הוראות סעיף 82 לחוק מיסוי מקרקעין, המתיר למנהל לקבוע יום מכירה ושווי מכירה חדשים וכן יום ושווי רכישה חדשים לצורך הוצאת שומת מס שבח, במקרה בו לא נמסרה הצהרה בגין עסקה מסוימת.

החברה הקבלנית טענה כי המנהל לא היה רשאי ליישם את סעיף 82 לחוק שכן השינוי שנערך בהסכם מצדיק את תיקון השומה המקורית שנערכה לעסקה ולא עשיית שומה חדשה. לטענת החברה הקבלנית, לא ניתן עוד לתקן את השומה המקורית שכן היא התיישנה. עוד נטען, כי התוספת שנערכה לחוזה המקורי נועדה אך לשקף את השינויים שהתחוללו בשוק הנדל"ן באותה תקופה ולא הייתה לה השפעה על שווי הרכישה או על התמורה שתקבל הכשרת היישוב.

וועדת הערר לא קיבלה את עמדת העוררת, חברת זליג, וקבעה כי התוספת להסכם מהווה "חוזה נוסף" המגדיל את שווי התמורה המינימלית ליחידה והמשנה באופן מהותי את העסקה ולכן חייב דיווח כדין, דיווח שלא נעשה.

במקרה הנדון, מכיוון שהתמורות בפועל עלו על סכומי המינימום שנקבעו, היה מקום לעשות שימוש בסעיף 82 לחוק. וועדת הערר קבעה כי שינוי התמורה, במסגרת ההסכם החדש, מחייב תוצאת מס שונה מזו שנקבעה על פי ההסכם המקורי:

"הלכה היא כי שינוי מסוג זה מחייב דיווח והצהרה לרשות המס כדי שהמשיב יוכל לבחון את הצורך בהוצאת שומה על פיהם".

לעניין פתיחת השומה צוין כי "לא ניתן לקבל את טענת המערערת כי הוצאת השומה החדשה עומדת בניגוד להלכה לפיה אין לפתוח שומה מחדש בשל התפתחות מאוחרת. הוצאת השומה מכוח סעיף 82 לחוק אינה עולה כדי "פתיחת שומה" (לה שמור הסדר מיוחד מכוח סעיף 85 לחוק)".

על פסק דין זה הגישה חברת זליג ערעור לביהמ"ש העליון. ביהמ"ש העליון דחה את ערעורה של החברה וקבע, כי ההסכם המתוקן משנת 2003 מהווה שינוי מהותי של ההסכם המקורי ולכן יש חובה לדווח עליו. ביהמ"ש העליון חיזק את הקביעה של וועדת הערר לפיה שינוי מחיר המינימום שנקבע בהסכם המקורי משנת 2000 משנה את השומה, כך שעל החברה היה להגיש דיווח חדש ושומה עצמית חדשה המבוססת על מחיר המינימום החדש.

ביהמ"ש קבע כי מדובר בשינוי מהותי שיורד לשורשם של הדברים ומחייב תוצאת מס שונה מזו שנקבעה על פי ההסכם המקורי.

הלכת זליג קובעת כי כל שינוי מהותי בעסקת מקרקעין שנעשה מאוחר יותר לעסקה המקורית, נכנס לגדר עסקה החייבת בדיווח ושומה, ומשלא דווחה ונישומה, לא תעמוד לה טענת ההתיישנות של סעיף 85 לחוק.