לקנות חנות זה כמו לקנות מניה: השקעה ספקולטיבית

האם אחרי עלייה של 85% במחירי דירות למגורים ושחיקה בתשואות, היעד הבא של משקיעי הנדל"ן יהיו שטחי מסחר ברחובות הערים? ■ מדריך ומחשבון מס שבח

השנים האחרונות היו שנות שיא בכל הקשור להשקעה בדירות. ככל שמחירי הדירות האמירו, כל מי שרכש דירה להשקעה רשם רווח משמעותי על הנייר או עם מימוש ההשקעה. מספר המשקיעים גדל עד כדי כך שהממשלה הגדירה אותו כעניין בעייתי, וניסתה לצנן אותו בעזרת הגבלות שונות.

כעת, לאחר עלייה של כ-85% במחירי הדירות בשש שנים, הסבירות שהמחירים ימשיכו לעלות ברמה כזו הופכת נמוכה יותר, מה שעשוי לדחוף משקיעים לחפש אפיק השקעה אחר. התשואות בבנקים מוסיפות להיות אפסיות, ולכן הנדל"ן עדיין מהווה את אחד האפיקים ה'חמים' ביותר להשקעה. יש כבר מי שמסמנים את הנדל"ן המסחרי כאפיק ההשקעה הבא.

"אני מניח שנראה מגמה הולכת וגדלה של משקיעים שנכנסים לשוק המסחרי", אומר אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין אהוד המאירי ושות'. "לא מדובר בספקולציה, נהפוך הוא. מתחילת השנה מוטל מס על רווחי הון גם מדירות ("מס שבח"), ולכן חלק מהמשקיעים יעדיפו את השוק המסחרי על פני שוק הדיור. אני מאמין שנראה יותר ויותר משקיעים שנכנסים לשוק הזה, כמו גם לשוק המשרדים. אם תשואה ממוצעת מדירה עומדת על 3.5%-4%, התשואה בנכסים מסחריים היא כפולה - 8%-9%".

אורן גלזר, מנכ"ל משותף באנגלו סכסון ת"א ומנהל המחלקה המסחרית, מסכים שהתחום מתחמם בשנה האחרונה. "משקיעים רבים מחפשים חנויות לרכישה. הם מאמינים בתחום ויש עודפי ביקוש גדולים לעומת ההיצע, בדגש על חנויות רחוב".

גלזר מדגיש כי "על הנייר יש כאן אמנם תשואה גבוהה משמעותית ממגורים, אבל הכול ממוסה מהשקל הראשון, יש מע"מ ומדובר בהשקעה מסוכנת יותר. גם השוק עצמו מתנהג אחרת ואינו קשיח כמו דירות. השוכרים מתוחכמים יותר וכך גם החוזים. גם חוסר ההיצע מהווה חסם בפני משקיעים שאינם מנוסים. רואים פה ושם משקיעים 'פשוטים' אבל אולי בהמשך זה יתפתח למגמה של ממש. זה לא מדע אטום אבל צריך ללמוד אותו".

נתוני הביקוש שעולים מפילוח מחפשי החנויות למכירה באתר יד 2 מעידים על עלייה קלה במספר החיפושים ב-2013. במחצית הראשונה של השנה נרשמו 12 אלף חיפושים בממוצע לחודש לעומת 13.3 אלף חיפושים במחצית השנה השנייה. בכל מקרה, אלה מספרים נמוכים שעדיין לא מעידים שהביקוש עלה משמעותית.

הרפתקה למשקיע

עוד נקודה חשובה המבדילה בין שוק הנדל"ן למגורים לשוק הנדל"ן המסחרי היא ההבדל המהותי בסוג ההשקעה. בעוד משקיע שרוכש דירה להשקעה מסתכל על סוף הדרך ועל מכירת הדירה ברווח (התשואות השוטפות לא מצדיקות את העסקה בדרך כלל), במקרה של חנויות התשואה נגזרת בעיקר מהפעילות השוטפת ולא מעליית שווי הנכס. ובעוד שמחירי הדירות עלו בעשרות אחוזים בשנים האחרונות, מחירי החנויות לא התנהגו באותה צורה: "אם מחירי החנויות היו עולים כמו מחירי הדירות", מסביר גלזר, "דמי השכירות היו חייבים לעלות גם הם וזה היה הורג את העסקים. המחירים היו עולים אם הפדיון של החנויות היה עולה, וזו לא המציאות".

"משקיעי הנדל"ן למגורים לא יעברו להשקיע בחנויות. אולי למשרדים כן, לחנויות לא", סבור שמאי המקרקעין חיים מסילתי. "לקנות חנות זה כמו לקנות מניה. זו הרבה פעמים השקעה ספקולטיבית, ומכאן גם נגזרת התשואה הגבוהה. לעומת שוק המגורים, שבו יש מגמות שניתן לצפות או לנתח, בתחום החנויות פעמים רבות מדובר באופנה חולפת. הרגישות של השקעה כזו היא מטורפת וצריך מומחיות כדי להיכנס לתחום. יש גם פעילות מול הרשויות, שאין במגורים, והרבה מאוד ניואנסים כמו מיקום ספציפי וייעוד שרלוונטי לסוג אחד ולא רלוונטי לסוג אחר. גם השוכרים לא תמיד יציבים ואם מישהו שכר חנות ולא הצליח, הוא יכול לסגור אותה מהיום למחר. זו הרפתקה למשקיעים".

גורמים נוספים המכירים מקרוב את תחום המסחר וחנויות הרחוב אינם מאמינים שמי שהשקיע בדירות למגורים ימצא עצמו משקיע בחנויות: "זה לא יקרה. מדובר בשני סוגים שונים של אנשים", קובע חד משמעית אבי כץ, מייסד קרן הגשמה והבעלים של הטרנד החדש - רשת בתי הקפה קופיקס. "מי שקונה דירות להשקעה הם אנשים סולידיים. השקעות משפחתיות. קונים דירה ומשכירים אותה עד שהבן או הבת אולי יעברו לגור בה. זה לא המצב בשוק המסחרי. שם מי שעושה עסקאות זה מי שמכיר את התחום או סוחר בעצמו. סוחר שעשה כסף יקנה חנות ולא דירה. התשואה אמנם גבוהה הרבה יותר מדירות, אבל הניהול והתפעול קשים הרבה יותר".

קטנה ומטריפה

כץ, שמכיר את התחום כבר שנים ארוכות כמקים ובעלי רשתות כפר השעשועים והכול בדולר, מסביר שהחנויות הקטנות הן סיבה מרכזית להצלחת קופיקס. אבל רכישה של חנויות קטנות כאלו, מדגיש כץ, זה סיפור אחר לחלוטין.

"חנויות קטנות הן המוצר הכי זמין שיש. בכל עיר ובכל רחוב ראשי אפשר למצוא כאלו. בחלק מהן יש כל מיני עסקים ישנים שמחכים שייגמרו ועל חלק אפשר לראות שלטים 'להשכרה'. לעסקים קטנים חנות קטנה זו דרך יחידה לפריסה מהירה ולהתרחבות שאי אפשר לעשות בשום סוג אחר של נכס, אבל אפשרויות השימוש מוגבלות. כמה דברים אפשר לעשות בחנויות האלו? כמה קיוסקים ובתי קפה קטנים צריך? גם תקנות משרד הבריאות מקשות על פתיחת עסקים מסוגים שונים בחנויות הקטנות. אם אתה צריך שירותים, למשל, אז אי אפשר.

"אז היצע יש, אבל חנויות כאלו מוחזקות על ידי קבוצות סוחרים שלא מעמידים אותן למכירה. אלה אנשים שלא מסתכלים על עסק כמו משקיע על התשואה, אלא סופרים את השקלים שמתקבלים משכר דירה בסוף החודש. זה גם תחום שאין בו חברות אחזקה כי זה לא שווה. המגמה עכשיו היא לנסות ולחבר את החנויות האלו, ומי שיכול לקנות נכס צמוד לנכס שבבעלותו ישלם הרבה כסף" .

חלק מההצלחה של קופיקס, אומר כץ, נעוצה בניצול אותו מלאי של חנויות קטנות שזמינות להשכרה. אבל בעוד היתרון שעליו מדבר כץ מתייחס להיצע ולאפשרות להתפרס במקומות שונים במהירות ובקלות יחסית, אחרים מייחסים לחנויות הקטנות יתרונות נוספים שהופכים אותן למוצר מבוקש דווקא למשקיעים.

גלזר מסביר שהחנויות הקטנות הפכו למצרך מבוקש. "ככל שהחנות קטנה יותר, לשוכר יש פחות עלויות. בדרך כלל בחנויות אלו יהיה עובד אחד, השיפוץ, הריהוט והמידוף זול יותר מאחר שהשטח קטן ומלאי הסחורה, שעלותו בחנות גדולה עשוי להגיע למאות אלפי שקלים, קטן".

עוד מסביר גלזר שהעובדה שבתקופה האחרונה רואים יותר ויותר חנויות קטנטנות כאלו היא תוצאה של ניסיון מצד הבעלים או השוכרים להקטין עלויות: "רשימת היתרונות הגלומים בנכסים הקטנים הם אלו שהביאו בשנים האחרונות לפתיחת חנויות בגדלים אלו. הרי מי לא היה רוצה עסק עם תפעול פשוט, הוצאות נמוכות ואחוזי רווח גבוהים? בעיקר שהחנויות הללו נמצאות במיקומים מרכזיים עם תנועה רבה. חנויות הן מצרך מבוקש מאוד כיום בקרב משקיעים, וכאמור אין היצע גדול של חנויות למכירה. יש עודפי ביקוש אדירים ביחס להיצע".

"קשות להשגה"

אבל החנויות הקטנות אינן מייצגות את השוק כולו, וחלק ניכר מהביקוש סובב גם שטחים גדולים יותר וזמינים פחות. "ברחובות המסחריים המרכזיים במרכזי ערים, החנויות השכיחות הן בינוניות, שגודלן נע בין 30 מ"ר ל-100 מ"ר", אומר גלזר. "היום קשה למצוא חנויות של 150 מ"ר ומעלה, ורשתות בתי קפה, מסעדות, סופרמרקטים משוועות לשטחי מסחר גדולים בערים".

גם כץ אומר שככל שהשטח המבוקש גדול יותר, הזמינות דלה יותר. "יש ארבעה סוגי חנויות", הוא מפרט: "יש חנויות ענק של 2,000-3,000 מ"ר שהן לא זמינות כלל - זה מוצר שצריך לבנות במיוחד. יש חנויות בגדול בינוני, בשטחים שבין 200 מ"ר ל-500 מ"ר, שכדי להשיג אותן צריך להגיע כבר בשלב התוכניות ולסכם בשלב הבנייה. החנויות הקטנות יותר, 100-200 מ"ר, קשות גם הן להשגה כי בדרך כלל מדובר בחנויות שמפרנסות משפחות כבר שנים ואינן עומדות למכירה או להשכרה. זה מוביל אותנו שוב לחנויות הקטנות ביותר, שהן זמינות להשכרה אך מאפשרות שימושים מסוימים ומצומצמים בלבד".

ככל שהחנות קטנה יותר, המחיר למ"ר עולה

נתוני עסקאות לרכישת חנויות שנסגרו בשנה האחרונה, שהשמאי אהוד המאירי דגם ממערכת רשות המסים, מראים שאכן ככל שהחנות קטנה יותר - דמי השכירות למ"ר גבוהים יותר. "בבניין אחד ברחוב אלנבי 63 בתל אביב ניתן לראות כיצד ככל שהחנות קטנה יותר המחיר למ"ר עולה. חנות של 12 מ"ר בבניין נמכרה לפי 25 אלף שקל למ"ר, חנות של 29 מ"ר נמכרה לפי 18.2 אלף שקל למ"ר וחנות של 45 מ"ר נמכרה על פי שווי של 15.5 אלף שקל למ"ר".

המאירי מספק דוגמא נוספת, הפעם שמהפםער בדמי השכירות, מרחוב דיזנגוף, סמוך לכיכר: "חנות של 20 מ"ר מושכרת בעבור 360 שקל למ"ר לחודש, חנות של 39 מ"ר באותו בניין מושכרת לפי 300 שקל למ"ר לחודש וחנות של 42 מ"ר מושכרת לפי 285 שקל למ"ר. שוב ניתן לראות שככל שהחנות גדולה יותר, המחיר למ"ר הולך וקטן".

המאירי מדגיש כי חנויות קטנות בתל אביב, שמהוות יחידת פרנסה עבור השוכר, מושכרות בטווח שבין 5,000 ל-10,000 שקל לחודש, תלוי במיקום. "השוכר מקבל למעשה יחידת פרנסה והוא מוכן לשלם על יחידת הפרנסה סכום מסוים. אם הוא מוצא חנות של 15 מ"ר ולא חנות של 10 מ"ר שמספיקה לעיסוקיו, הוא צריך לשלם דמי שכירות גבוהים יותר. לכן הוא יהיה מוכן לשלם דמי שכירות גבוהים עבור 10 מ"ר בלבד אם ההוצאה החודשית הכוללת תקטן בעקבות כך. נניח שעבור 15 מ"ר דורשים 3,000 שקל לחודש, דהיינו 200 שקל למ"ר. מאחר שמספיק לו רק 10 מ"ר, הוא יהיה מוכן לשלם אפילו 220 שקל למ"ר. אז אמנם הוא שילם יותר לכל מ"ר, אבל ההוצאה החודשית שלו נמוכה יותר ב-800 שקל דמי שכירות, עוד לפני שקלול החיסכון בארנונה (כ-240 שקל למ"ר לשנה בתל אביב). ומבחינת המשקיע, הוא קיבל תשואה יותר גדולה עבור הנכס".

"לרוב, השוכרים יהיו כאלו שמפעילים עסק שאינו זקוק למקום רב לאכסון. למשל, צעירים שהגיעו להתגורר באזור שינקין יצרו את הביקוש לחנויות המספקות שירותי גיהוץ. חנויות אלו לא זקוקות לחלל אכסון והן יכולות להסתפק בשטחים קטנים של 5-15 מ"ר".

צרו איתנו קשר *5988